1038 Mariposa
1101 S. Harvard
Saturday, March 19, 2016
Tuesday, June 23, 2015
Friday, June 19, 2015
Tuesday, June 16, 2015
Monday, June 08, 2015
Sunday, June 07, 2015
Tuesday, April 01, 2014
Monday, April 15, 2013
Friday, April 12, 2013
Monday, April 23, 2012
Monday, April 16, 2012
Friday, May 27, 2011
Thursday, April 21, 2011
Friday, December 17, 2010
Friday, September 03, 2010
Thursday, December 24, 2009
Tuesday, November 03, 2009
Wednesday, June 24, 2009
Tuesday, June 09, 2009
Homestead Protection III
Homestead Protection III
How do I file a declared homestead?
You can file a declared homestead by taking these steps:
1. Buy a declared homestead form from a stationery store, or download one online from the Registrar-Recorder’s website at: www.lavote.net/GENERAL/PDFS/HOMESTEAD_DECLARATION.pdf .
2. Fill out the form.
3. Sign the form and have it notarized.
4. Contact the Registrar-Recorder’s office where the property is located for fees and filing addresses. In Los Angeles County call (562) 462-2125.
Companies offering to help you file a declared homestead cannot charge more than $25.
How do I file a declared homestead?
You can file a declared homestead by taking these steps:
1. Buy a declared homestead form from a stationery store, or download one online from the Registrar-Recorder’s website at: www.lavote.net/GENERAL/PDFS/HOMESTEAD_DECLARATION.pdf .
2. Fill out the form.
3. Sign the form and have it notarized.
4. Contact the Registrar-Recorder’s office where the property is located for fees and filing addresses. In Los Angeles County call (562) 462-2125.
Companies offering to help you file a declared homestead cannot charge more than $25.
Homestead Protection II
Homestead Protection II
Who needs a declared homestead?
If you’ve been sued in court, lost, and have a large money judgment against you, a declared homestead can help. If you sell your home, it protects some of the proceeds for six months. This gives you time to buy another home and record another declared homestead.
How much does a homestead protect?
Both automatic and declared homesteads protect the same amounts:
· $50,000 for an individual;
· $75,000 if the homeowner lives with at least one family member who has no interest in the house;
· $150,000 if the homeowner is 65 years of age or older, or is physically or mentally disabled;
· $150,000 if the homeowner is 55 years of age or older and single with an annual income of $15,000 or less;
· $150,000 for a married couple with a combined annual income of $20,000 or less;
A homestead does not protect you against:
· Foreclosure of your home by mortgage lender if you are behind on payments.
· The enforcement of a mechanic’s lien;
· A judgment for child or spousal support.
Who needs a declared homestead?
If you’ve been sued in court, lost, and have a large money judgment against you, a declared homestead can help. If you sell your home, it protects some of the proceeds for six months. This gives you time to buy another home and record another declared homestead.
How much does a homestead protect?
Both automatic and declared homesteads protect the same amounts:
· $50,000 for an individual;
· $75,000 if the homeowner lives with at least one family member who has no interest in the house;
· $150,000 if the homeowner is 65 years of age or older, or is physically or mentally disabled;
· $150,000 if the homeowner is 55 years of age or older and single with an annual income of $15,000 or less;
· $150,000 for a married couple with a combined annual income of $20,000 or less;
A homestead does not protect you against:
· Foreclosure of your home by mortgage lender if you are behind on payments.
· The enforcement of a mechanic’s lien;
· A judgment for child or spousal support.
Homestead Protection
Homestead Protection
If you are sued in court and lose, the person who sued you may try to force the sale of your home to collect their money. A homestead makes it harder for them to do this.
A homestead protects some of the equity in your home. If your home is worth more money than you owe on it, you have equity. For example, if your home is worth $350,000 and you owe $300,000, you have $50,000 in equity. A homestead can protect the $50,000.
There are two types of homesteads, automatic and declared.
What is an automatic homestead?
If you live in the home you own, you already have one. It protects some of your home equity until you sell your home. You do not have to sign or file anything to have an automatic homestead
What is a declared homestead?
A declared homestead is a legal form that you record with the Registrar-Recorder’s office. A declared homestead protects some of your equity for six months after you sell your home if the following three conditions are all true:
· You sell your home and buy another home within six months;
· The protected amount is used to buy another home;
· You record a homestead on the new home.
Only the home you live in, qualifies for a homestead.
If you are sued in court and lose, the person who sued you may try to force the sale of your home to collect their money. A homestead makes it harder for them to do this.
A homestead protects some of the equity in your home. If your home is worth more money than you owe on it, you have equity. For example, if your home is worth $350,000 and you owe $300,000, you have $50,000 in equity. A homestead can protect the $50,000.
There are two types of homesteads, automatic and declared.
What is an automatic homestead?
If you live in the home you own, you already have one. It protects some of your home equity until you sell your home. You do not have to sign or file anything to have an automatic homestead
What is a declared homestead?
A declared homestead is a legal form that you record with the Registrar-Recorder’s office. A declared homestead protects some of your equity for six months after you sell your home if the following three conditions are all true:
· You sell your home and buy another home within six months;
· The protected amount is used to buy another home;
· You record a homestead on the new home.
Only the home you live in, qualifies for a homestead.
Friday, April 10, 2009
Friday, December 05, 2008
Thursday, December 04, 2008
Wednesday, November 19, 2008
Tuesday, September 09, 2008
Rent Control
Los Angeles Housing Department
http://www.lacity.org/lahd/rso.htm
RENT STABILIZATION ORDINANCE
http://www.lacity.org/lahd/rso.htm
RENT STABILIZATION ORDINANCE
The purpose of the Rent Stabilization Ordinance is to protect tenants from excessive rent increases, while at the same time allowing landlords a reasonable return on their investments. The Rent Stabilization Ordinance is Chapter XV of the Los Angeles Municipal Code.
Residential rental units covered by the RSO include:
apartments
condominiums
town homes
duplexes
two or more dwelling units on the same lot
mobile homes
mobile home pads
rooms in a hotel, motel, rooming house or boarding house occupied by the same tenant for 30 or more consecutive days [Changed from 60 to 30 days pursuant to Ordinance 176472, Adopted February 1, 2005; Effective March 26, 2005. Council File 03-1517.]
condominiums
town homes
duplexes
two or more dwelling units on the same lot
mobile homes
mobile home pads
rooms in a hotel, motel, rooming house or boarding house occupied by the same tenant for 30 or more consecutive days [Changed from 60 to 30 days pursuant to Ordinance 176472, Adopted February 1, 2005; Effective March 26, 2005. Council File 03-1517.]
To be subject to the RSO of the City of Los Angeles, a property must meet the following three criteria:
1. The property must be within the City of Los Angeles; and
2. There must be two or more units on the lot; and
3. The building must have a Certificate of Occupancy issued on or before October 1, 1978. (In the case of mobile homes and mobile home pads, the park must have been issued a permit to operate before February 10, 1986).
Properties exempt from the RSO are as follows:
1. Properties located in other municipalities or within unincorporated areas within the County of Los Angeles;
2. Single family dwellings, used as such;
3. Properties (except mobile homes and mobile home pads) with a Certificate of Occupancy issued after October 1, 1978 (new construction);
4. Mobile homes or mobile home pads when the park was issued a permit to operate after February 10, 1986;
5. Government owned properties;
6. Units occupied by an owner or family member where no rents are collected;
7. Vacant units (10 days to register upon rental of the property);
8. Properties permanently removed from the rental market;
9. Luxury Housing Accommodations issued a Department Certificate;
10. Demolished RSO properties;
11. Schools/Hospitals;
12. Hotel/Motels - with tenancy under 30 days [Changed from 60 to 30 days pursuant to Ordinance 176472, Adopted February 1, 2005; Effective March 26, 2005. Council File 03-1517.];
13. Non-profit owner units, with certain qualifications.
2. Single family dwellings, used as such;
3. Properties (except mobile homes and mobile home pads) with a Certificate of Occupancy issued after October 1, 1978 (new construction);
4. Mobile homes or mobile home pads when the park was issued a permit to operate after February 10, 1986;
5. Government owned properties;
6. Units occupied by an owner or family member where no rents are collected;
7. Vacant units (10 days to register upon rental of the property);
8. Properties permanently removed from the rental market;
9. Luxury Housing Accommodations issued a Department Certificate;
10. Demolished RSO properties;
11. Schools/Hospitals;
12. Hotel/Motels - with tenancy under 30 days [Changed from 60 to 30 days pursuant to Ordinance 176472, Adopted February 1, 2005; Effective March 26, 2005. Council File 03-1517.];
13. Non-profit owner units, with certain qualifications.
Even if a unit is not covered under the Rent Stabilization Ordinance, renters and landlords still have rights and responsibilities under California law. For more information, see A Guide to Residential Tenants' and Landlords' Rights and Responsibilities published by the State of California - Department of Consumer Affairs.
The Rent Stabilization Ordinance covers four broad categories:
1. Allowable rent increases;
2. Registration of rental units;
3. 12 legal reasons for eviction;
4. Causes for eviction requiring relocation assistance payment to the tenant.
2. Registration of rental units;
3. 12 legal reasons for eviction;
4. Causes for eviction requiring relocation assistance payment to the tenant.
RSO-related informational publications produced by the LAHD include the Landlord-Tenant Handbook and bulletins on various Rent Stabilization Topics.
A complaint can be filed by any tenant who believes that an owner/ manager/ agent has committed a violation of the Rent Stabilization Ordinance. To file a complaint, use one of the following methods:
1. Call the Housing Department's Public Information Hotline (toll-free) at 1-866-557-RENT and request that a form be mailed to you (the form can then be returned via U.S. Mail)
2. Visit one of the Housing Department's Public Counters and complete the form.
3. File a complaint online.
2. Visit one of the Housing Department's Public Counters and complete the form.
3. File a complaint online.
If you have questions or need additional information, please call our Public Information Hotline at (866) 557-RENT, Monday through Friday from 9:00 a.m. to 4:00 p.m. or visit one of our Public Counters.
Thursday, September 04, 2008
Friday, August 29, 2008
Wednesday, April 16, 2008
Sunday, April 08, 2007
Collection Agencies (Part III)
Collection Agencies (Part III)
What to do if they contact you
Can they contact my employer or other people I know?
They can only contact them to find out where you live and where you work.
They cannot discuss the debt with them.
They cannot call you at work if you have told them that your employer does not allow such calls.
Can I stop them from contacting me?
Yes. Send them a letter by certified and regular mail telling them not to contact you. Keep a copy for your records.
After they get your letter they can contact you only one more time to tell you what they are going to do. If they contact you more than once, you can sue them and you may get up to $1,000 per violation.
Contact us for more information or speak with one of our counselors at (800) 593-8222. If you live outside of Southern California, call us at (213) 974-1452.
What to do if they contact you
Can they contact my employer or other people I know?
They can only contact them to find out where you live and where you work.
They cannot discuss the debt with them.
They cannot call you at work if you have told them that your employer does not allow such calls.
Can I stop them from contacting me?
Yes. Send them a letter by certified and regular mail telling them not to contact you. Keep a copy for your records.
After they get your letter they can contact you only one more time to tell you what they are going to do. If they contact you more than once, you can sue them and you may get up to $1,000 per violation.
Contact us for more information or speak with one of our counselors at (800) 593-8222. If you live outside of Southern California, call us at (213) 974-1452.
Friday, March 23, 2007
Collection Agencies (Part II)
Collection Agencies (Part II)
What to do if they contact you
Can they take my paycheck or property?
Usually they cannot take your wages or property unless they sue you and win.
Some debts don’t require a judgment for collection, such as student loans and child support payments. If a collection agency is threatening to take your paycheck or property, call us for help.
Things collection agencies cannot do
By law, collection agencies cannot:
· Call you before 8 a.m. or after 9 p.m.
· Repeatedly call to harass you.
· Use foul language when talking to you.
· Threaten to sue you if they don’t intend to do it.
· Tell you they are an attorney, a police officer, or someone else they are not.
· Threaten to have you arrested, put you in jail, or physically harm you.
What to do if they contact you
Can they take my paycheck or property?
Usually they cannot take your wages or property unless they sue you and win.
Some debts don’t require a judgment for collection, such as student loans and child support payments. If a collection agency is threatening to take your paycheck or property, call us for help.
Things collection agencies cannot do
By law, collection agencies cannot:
· Call you before 8 a.m. or after 9 p.m.
· Repeatedly call to harass you.
· Use foul language when talking to you.
· Threaten to sue you if they don’t intend to do it.
· Tell you they are an attorney, a police officer, or someone else they are not.
· Threaten to have you arrested, put you in jail, or physically harm you.
Young Lee213.675.9300
Go With the Leaders!
Tuesday, March 20, 2007
Collection Agencies (Part I)
Collection Agencies (Part I)
Young Lee
213.675.9300
ChicagoTitleMan@Gmail.com
The Ma Team
What to do if they contact you
Handling Collection Agencies
The first rule of handling collection agencies is: Don’t ignore them!
You have rights under the law, but you have to respond immediately to protect yourself.
Contact the collection agency right away to find out what the problem is. You may not owe the money:
· If you were billed for goods or services you never received.
· If you already paid the amount they want to collect.
· If you returned the things you bought because they were defective, or
· If you are a victim of fraud.
If you don’t owe the money, explain why, and send them a letter with copies of supporting documents, such as receipts, notices of cancellation, or police reports.
If you believe you don’t owe the money, don’t promise to pay them.
What if I cannot afford to pay?
Depending on your situation, you may have a number of options:
· Work directly with the collection agency to pay the debt. Sometimes the collection agency will let you make payments or will accept a lower amount.
· Call our Dispute Settlement Service at 213-974-0825, for free help to negotiate with the collection agency.
· If it’s an old debt, call us for help, or get legal advice. Sometimes you don’t have to pay even a valid debt.
· Tell the collection agency you’re not paying. Keep in mind that they may damage your credit rating and sue you if you refuse to pay a debt you owe.
Handling Collection Agencies
The first rule of handling collection agencies is: Don’t ignore them!
You have rights under the law, but you have to respond immediately to protect yourself.
Contact the collection agency right away to find out what the problem is. You may not owe the money:
· If you were billed for goods or services you never received.
· If you already paid the amount they want to collect.
· If you returned the things you bought because they were defective, or
· If you are a victim of fraud.
If you don’t owe the money, explain why, and send them a letter with copies of supporting documents, such as receipts, notices of cancellation, or police reports.
If you believe you don’t owe the money, don’t promise to pay them.
What if I cannot afford to pay?
Depending on your situation, you may have a number of options:
· Work directly with the collection agency to pay the debt. Sometimes the collection agency will let you make payments or will accept a lower amount.
· Call our Dispute Settlement Service at 213-974-0825, for free help to negotiate with the collection agency.
· If it’s an old debt, call us for help, or get legal advice. Sometimes you don’t have to pay even a valid debt.
· Tell the collection agency you’re not paying. Keep in mind that they may damage your credit rating and sue you if you refuse to pay a debt you owe.
Young Lee
213.675.9300
ChicagoTitleMan@Gmail.com
The Ma TeamFriday, January 12, 2007
[타이틀 보증보험] 부동산 소유권 관련 손해 예방
영 리 시카고 타이틀
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미국에서 부동산을 거래하다 보면 간혹 낯선 단어를 접한다. 그 가운데 하나가 바로 타이틀 보증보험(Title Insurance Policy)이다. 부동산 거래를 할 때는 반드시 접하게 돼 익숙한 단어가 되었지만 우리는 하나의 과정이겠거니 하고 넘어가는 경향이 있다.시카고 타이틀 영 리씨의 도움을 얻어 타이틀에 대한 궁금증을 십여차례에 걸쳐 알아본다. 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 융자 기관은 그 부동산이 확실하게 바이어의 것이며 서류상 아무런 하자가 없기를 바라는 것은 당연하다. 타이틀 회사는 매매되는 모든 부동산에 대해 조사한다. 목적은 양도인이 그 부동산을 확실하게 팔 수 있는지 또 부동산을 담보로 한 은행 빚이 얼마나 되는 지 그리고 소유권에 하자가 없는지 등을 확인하기 위해서다. 소유권 보증보험은 소유권을 증명하고 보증해주는 보험이다. 이 보험은 에스크로가 종결되었을 때 셀러가 바이어를 위해 가입해준다.바이어가 유의할 점은 에스크로 진행 과정에서 소유권 보증보험 회사가 발행하는 등기 열람서(preliminary title report)를 잘 검토하여 대지의 면적 등 등기상의 하자가 없는지를 잘 살펴보아야 한다는 것이다. 소유권 보증보험은 에스크로의 종결 시점부터 소유권과 관련된 어떤 결격 사항으로부터 손해를 입지 않도록 예방 및 보장을 해주는 보험이다.이 보험은 일반 보험과는 다르다. 자동차 화재 생명보험 같은 보험은 미래에 발생할지 모르는 불상사에 대해 보상을 해주지만 소유권 보증보험은 소유권 등기 전에 이미 있었으나 보험에 가입했을 당시 드러나지 않았던 결격 사유로부터 오는 손실을 보증하는 것이다.때로는 부동산에 배상 청구 같은 법적 문제가 걸려 있거나 담보로 잡혀 있는 경우가 있어 부동산을 양도한 후 문제가 야기되는 경우가 많으므로 소유권 보증보험은 셀러가 바이어에게 가입시켜준 후 보험 회사로부터 재산권 보호를 받게끔 해준다. 다시 말하자면 이 보험은 토지재산권에 대한 제3자의 배상 청구로부터 바이어를 보호해주는 것이다. 이 보험은 다른 보험과 마찬가지로 재산 소유권에 대한 어떠한 피해나 손상이 생길 때 자동차나 화재 생명 보험 회사와 같이 소유권 보증보험 회사가 대신 변상해주는 것이다.(213)675-9300
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미국에서 부동산을 거래하다 보면 간혹 낯선 단어를 접한다. 그 가운데 하나가 바로 타이틀 보증보험(Title Insurance Policy)이다. 부동산 거래를 할 때는 반드시 접하게 돼 익숙한 단어가 되었지만 우리는 하나의 과정이겠거니 하고 넘어가는 경향이 있다.시카고 타이틀 영 리씨의 도움을 얻어 타이틀에 대한 궁금증을 십여차례에 걸쳐 알아본다. 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 융자 기관은 그 부동산이 확실하게 바이어의 것이며 서류상 아무런 하자가 없기를 바라는 것은 당연하다. 타이틀 회사는 매매되는 모든 부동산에 대해 조사한다. 목적은 양도인이 그 부동산을 확실하게 팔 수 있는지 또 부동산을 담보로 한 은행 빚이 얼마나 되는 지 그리고 소유권에 하자가 없는지 등을 확인하기 위해서다. 소유권 보증보험은 소유권을 증명하고 보증해주는 보험이다. 이 보험은 에스크로가 종결되었을 때 셀러가 바이어를 위해 가입해준다.바이어가 유의할 점은 에스크로 진행 과정에서 소유권 보증보험 회사가 발행하는 등기 열람서(preliminary title report)를 잘 검토하여 대지의 면적 등 등기상의 하자가 없는지를 잘 살펴보아야 한다는 것이다. 소유권 보증보험은 에스크로의 종결 시점부터 소유권과 관련된 어떤 결격 사항으로부터 손해를 입지 않도록 예방 및 보장을 해주는 보험이다.이 보험은 일반 보험과는 다르다. 자동차 화재 생명보험 같은 보험은 미래에 발생할지 모르는 불상사에 대해 보상을 해주지만 소유권 보증보험은 소유권 등기 전에 이미 있었으나 보험에 가입했을 당시 드러나지 않았던 결격 사유로부터 오는 손실을 보증하는 것이다.때로는 부동산에 배상 청구 같은 법적 문제가 걸려 있거나 담보로 잡혀 있는 경우가 있어 부동산을 양도한 후 문제가 야기되는 경우가 많으므로 소유권 보증보험은 셀러가 바이어에게 가입시켜준 후 보험 회사로부터 재산권 보호를 받게끔 해준다. 다시 말하자면 이 보험은 토지재산권에 대한 제3자의 배상 청구로부터 바이어를 보호해주는 것이다. 이 보험은 다른 보험과 마찬가지로 재산 소유권에 대한 어떠한 피해나 손상이 생길 때 자동차나 화재 생명 보험 회사와 같이 소유권 보증보험 회사가 대신 변상해주는 것이다.(213)675-9300
[타이틀 보증보험] 융자 얻기 위해 반드시 보험 가입해야
영 리 시카고 타이틀
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캘리포니아 주에서는 부동산 매매시 바이어에게 표준 보험(standard policy)을 가입시켜준다. 보험료는 남가주에서는 셀러가 북가주에서는 바이어가 부담하는 것이 관례다.보험료는 부동산 양도시 셀러가 1회만 지불하면 되며 30만달러 상당의 부동산 매매시 1200달러 정도의 보험료를 지불한다. 재융자를 할 때에도 같은 액수의 보험료를 낸다. 사업체를 매매하는 경우에는 소유권 보증보험이 관여되지 않는다. 그러나 금융 기관에서 융자를 받고자 할 경우에는 미국 토지 협회 보험(American Land Title Association Policy)을 들어야 한다. 금융 기관은 융자해주는 금액이나 또는 융자 액수의 125%를 유사시 보험으로 커버받을 수 있도록 요구한다.융자 없이 현금으로 부동산을 구입하는 경우에도 소유권 보증보험에 가입해야 한다. 왜냐 하면 부동산 양도 증서만으로는 소유권을 보장받지 못하며 에스크로나 소유권 보증보험 없이 부동산을 양도하는 것은 대단히 위험한 일이기 때문이다. 타이틀 보험에 가입하면 바이어는 다음과 같은 사항으로부터 소유권을 보호받는다.*위조 양도증서 위조된 소유권 포기 증서 또는 위조된 위언장 등 *유언장의 불정확한 해석 * 가명으로 된 소유권 *상속인에서 제외된 상속인의 소유권 *권리가 없는 대리인에 의해 작성된 증서 *소유권 증서의 등록상 오류 *무능력자에 의해 작성된 양도 증서 *독신으로 알려졌으나 실제는 혼인한 사람에 의해 작성된 양도 증서 *사기 등이다. 한편 ALTA 보험은 바이어가 직접 들어야 하는 보험이다. 이 보험은 부동산을 담보로 융자를 해준 은행이 담보물에 대해 보장받기를 원하기 때문에 융자 고객이 가입해야 한다. 말하자면 융자를 얻기 위해서는 반드시 가입해야 하는 보험인 것이다. 표준 보험에 가입되어 있으면 표준 보험료의 25-27%에 해당하는 보험료를 지불한다.반면 부동산 담보 재융자시에는 표준 보험료와 같은 액수의 보험료를 내야 한다.(213)675-9300
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캘리포니아 주에서는 부동산 매매시 바이어에게 표준 보험(standard policy)을 가입시켜준다. 보험료는 남가주에서는 셀러가 북가주에서는 바이어가 부담하는 것이 관례다.보험료는 부동산 양도시 셀러가 1회만 지불하면 되며 30만달러 상당의 부동산 매매시 1200달러 정도의 보험료를 지불한다. 재융자를 할 때에도 같은 액수의 보험료를 낸다. 사업체를 매매하는 경우에는 소유권 보증보험이 관여되지 않는다. 그러나 금융 기관에서 융자를 받고자 할 경우에는 미국 토지 협회 보험(American Land Title Association Policy)을 들어야 한다. 금융 기관은 융자해주는 금액이나 또는 융자 액수의 125%를 유사시 보험으로 커버받을 수 있도록 요구한다.융자 없이 현금으로 부동산을 구입하는 경우에도 소유권 보증보험에 가입해야 한다. 왜냐 하면 부동산 양도 증서만으로는 소유권을 보장받지 못하며 에스크로나 소유권 보증보험 없이 부동산을 양도하는 것은 대단히 위험한 일이기 때문이다. 타이틀 보험에 가입하면 바이어는 다음과 같은 사항으로부터 소유권을 보호받는다.*위조 양도증서 위조된 소유권 포기 증서 또는 위조된 위언장 등 *유언장의 불정확한 해석 * 가명으로 된 소유권 *상속인에서 제외된 상속인의 소유권 *권리가 없는 대리인에 의해 작성된 증서 *소유권 증서의 등록상 오류 *무능력자에 의해 작성된 양도 증서 *독신으로 알려졌으나 실제는 혼인한 사람에 의해 작성된 양도 증서 *사기 등이다. 한편 ALTA 보험은 바이어가 직접 들어야 하는 보험이다. 이 보험은 부동산을 담보로 융자를 해준 은행이 담보물에 대해 보장받기를 원하기 때문에 융자 고객이 가입해야 한다. 말하자면 융자를 얻기 위해서는 반드시 가입해야 하는 보험인 것이다. 표준 보험에 가입되어 있으면 표준 보험료의 25-27%에 해당하는 보험료를 지불한다.반면 부동산 담보 재융자시에는 표준 보험료와 같은 액수의 보험료를 내야 한다.(213)675-9300
[타이틀 보증보험] 셀러-바이어 교두보 '타이틀 회사'
영리 시카고 타이틀
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지난주까지는 타이틀 보험이 무엇인지에 대해 알아보았다. 이번 주에는 타이틀 회사의 역할에 대해 알아보자. 타이틀 회사의 역할을 설명하기에 앞서 부동산 매매 절차를 알아보면 다음과 같다. 첫째 셀러와 바이어 사이에 매매 계약서를 작성한다. 둘째 매매 조건이 맞으면 에스크로를 오픈한다. 세번째 절차는 부동산 매매시 가장 중요한 융자 절차를 밟는다. 그리고 은행에서 융자가 결정되면 에스크로가 클로즈되면서 소유권이 바이어에게 넘어간다. 위의 기본 과정을 염두에 두고 타이틀 회사가 하는 일을 알아보자.셀러와 바이어의 동의하에 매매 계약서가 이뤄지기 전에 부동산 중개인들은 프로퍼티 프로파일(property profile)을 살펴본다. 프로퍼티 프로파일이란 타이틀 회사에서 제공하는 집에 대한 소유권(grant deed & quitclaim deed) 은행으로부터의 대출 내역(deed of trust) 재산세 내역 지적도 마켓 비교 분석 자료 및 해당 부동산에 대한 프로파일이다.에스크로가 오픈되면 에스크로 오피서는 타이틀 회사로부터 집에 관한 법적 표기(legal description)를 제공받아서 에스크로 문서를 작성하고 셀러와 바이어에게 발송 및 확인 작업을 한다.그다음 절차는 바이어가 융자 기관을 통해 다운 페이외의 금액을 융자받는다. 융자 과정에서 금융 기관은 타이틀 회사로부터 소유권 예비 보고서(preliminary report)를 받고 대출 여부를 결정짓는다. 마지막으로 대출이 확정되고 모든 에스크로 절차가 끝나면서 소유권이 양도되는 과정에서 바이어가 대출한 금액이 타이틀 회사로 건네지고 셀러가 가지고 있는 대출을 갚고 남은 돈은 에스크로를 통해 셀러에게 전해진다.새로운 집 문서와 대출 내역은 타이틀 회사가 에스크로로부터 넘겨받아 확인 및 검증 절차를 거친 후 해당 카운티에 등기되는 것이다.▷(213)675-9300
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지난주까지는 타이틀 보험이 무엇인지에 대해 알아보았다. 이번 주에는 타이틀 회사의 역할에 대해 알아보자. 타이틀 회사의 역할을 설명하기에 앞서 부동산 매매 절차를 알아보면 다음과 같다. 첫째 셀러와 바이어 사이에 매매 계약서를 작성한다. 둘째 매매 조건이 맞으면 에스크로를 오픈한다. 세번째 절차는 부동산 매매시 가장 중요한 융자 절차를 밟는다. 그리고 은행에서 융자가 결정되면 에스크로가 클로즈되면서 소유권이 바이어에게 넘어간다. 위의 기본 과정을 염두에 두고 타이틀 회사가 하는 일을 알아보자.셀러와 바이어의 동의하에 매매 계약서가 이뤄지기 전에 부동산 중개인들은 프로퍼티 프로파일(property profile)을 살펴본다. 프로퍼티 프로파일이란 타이틀 회사에서 제공하는 집에 대한 소유권(grant deed & quitclaim deed) 은행으로부터의 대출 내역(deed of trust) 재산세 내역 지적도 마켓 비교 분석 자료 및 해당 부동산에 대한 프로파일이다.에스크로가 오픈되면 에스크로 오피서는 타이틀 회사로부터 집에 관한 법적 표기(legal description)를 제공받아서 에스크로 문서를 작성하고 셀러와 바이어에게 발송 및 확인 작업을 한다.그다음 절차는 바이어가 융자 기관을 통해 다운 페이외의 금액을 융자받는다. 융자 과정에서 금융 기관은 타이틀 회사로부터 소유권 예비 보고서(preliminary report)를 받고 대출 여부를 결정짓는다. 마지막으로 대출이 확정되고 모든 에스크로 절차가 끝나면서 소유권이 양도되는 과정에서 바이어가 대출한 금액이 타이틀 회사로 건네지고 셀러가 가지고 있는 대출을 갚고 남은 돈은 에스크로를 통해 셀러에게 전해진다.새로운 집 문서와 대출 내역은 타이틀 회사가 에스크로로부터 넘겨받아 확인 및 검증 절차를 거친 후 해당 카운티에 등기되는 것이다.▷(213)675-9300
[타이틀 보증보험] 20% 다운페이가 주는 혜택
영 리 시카고 타이틀
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셀러와 바이어가 100만달러짜리 집을 매매한다고 가정하고 타이틀 회사의 역할에 대해서 알아보자.셀러와 바이어의 부동산 중개인은 타이틀 회사를 통해 프로퍼티 프로파일(Property Profile)을 제공받는다. 프로퍼티 프로파일에 의한 근거 자료로는 그 집에 대한 소유권 대출 내역 재산세 내역 지적도 마켓 비교분석 자료등이 있다. 바이어는 이를 검토한 후 오퍼를 쓰게 된다. 오퍼에 대해 셀러가 수락하면 일정의 디파짓과 함께 에스크로를 오픈하게 된다.에스크로 오피서는 타이틀 회사로부터 법적 표기(Legal Description)와 소유권 방식(Vesting)을 도움받아 에스크로 지시서(Escrow Instruction)을 작성한다. 셀러와 바이어에게 에스크로 지시서가 발송된 후 셀러가 가지고 있는 건물에 저당권을 가지고 있는 은행이나 융자 기관에 완불 요청서(Pay Off Demand)를 보낸다.바이어는 융자 기관에 다운페이 이외의 금액을 융자 신청한다. 여기서 참고로 알아두어야 할 점은 은행에서 왜 20% 이상의 다운페이를 요구하느냐 하는 것이다. 즉 100만달러짜리 집에 20%인 20만달러를 다운하고 80만달러를 융자하는데 만일 바이어가 20% 미만을 다운하게 되면 은행은 PMI(Private Mortgage Insurance)를 바이어에게 요구하게 된다. PMI를 들게 되면 한달 페이먼트에 PITI(Principal-원금 Interest-이자 Tax-재산세 Insurance-보험)를 내야 하는 불이익이 있다. 여기서 불이익이란 보통 20% 이상을 다운하게 되면 원금과 이자만을 한달 모기지 페이먼트로 내면 되지만 일년에 두번 나누어내는 재산세를 매달 은행에 아무런 이자 없이 미리 내야 한다는 것이다. 또 은행이 20% 이상의 다운을 요구하는 이유는 만일 바이어가 모기지 페이먼트를 못낼 경우(Default) 은행이 융자액을 다시 상환하는 데에 걸리는 시간과 비용을 계산하기 때문이다. 좀더 자세한 내용은 융자 전문인에게 의뢰하길바란다.▷213-675-9300
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셀러와 바이어가 100만달러짜리 집을 매매한다고 가정하고 타이틀 회사의 역할에 대해서 알아보자.셀러와 바이어의 부동산 중개인은 타이틀 회사를 통해 프로퍼티 프로파일(Property Profile)을 제공받는다. 프로퍼티 프로파일에 의한 근거 자료로는 그 집에 대한 소유권 대출 내역 재산세 내역 지적도 마켓 비교분석 자료등이 있다. 바이어는 이를 검토한 후 오퍼를 쓰게 된다. 오퍼에 대해 셀러가 수락하면 일정의 디파짓과 함께 에스크로를 오픈하게 된다.에스크로 오피서는 타이틀 회사로부터 법적 표기(Legal Description)와 소유권 방식(Vesting)을 도움받아 에스크로 지시서(Escrow Instruction)을 작성한다. 셀러와 바이어에게 에스크로 지시서가 발송된 후 셀러가 가지고 있는 건물에 저당권을 가지고 있는 은행이나 융자 기관에 완불 요청서(Pay Off Demand)를 보낸다.바이어는 융자 기관에 다운페이 이외의 금액을 융자 신청한다. 여기서 참고로 알아두어야 할 점은 은행에서 왜 20% 이상의 다운페이를 요구하느냐 하는 것이다. 즉 100만달러짜리 집에 20%인 20만달러를 다운하고 80만달러를 융자하는데 만일 바이어가 20% 미만을 다운하게 되면 은행은 PMI(Private Mortgage Insurance)를 바이어에게 요구하게 된다. PMI를 들게 되면 한달 페이먼트에 PITI(Principal-원금 Interest-이자 Tax-재산세 Insurance-보험)를 내야 하는 불이익이 있다. 여기서 불이익이란 보통 20% 이상을 다운하게 되면 원금과 이자만을 한달 모기지 페이먼트로 내면 되지만 일년에 두번 나누어내는 재산세를 매달 은행에 아무런 이자 없이 미리 내야 한다는 것이다. 또 은행이 20% 이상의 다운을 요구하는 이유는 만일 바이어가 모기지 페이먼트를 못낼 경우(Default) 은행이 융자액을 다시 상환하는 데에 걸리는 시간과 비용을 계산하기 때문이다. 좀더 자세한 내용은 융자 전문인에게 의뢰하길바란다.▷213-675-9300
[타이틀 보증보험] 등기·동명이인 확인 위한 'SI' 작성
영 리 시카고 타이틀
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에스크로 회사에서는 예상되는 에스크로 종료 시기에 맞추어 셀러가 가지고 있는 1차와 2차 담보 금융 기관에 마지막 완납 정산서(Pay Off Figure)를 타이틀 회사와 확인한다. 융자가 진행되는 동안 타이틀 회사에서는 Preliminary Report(Prelim)라는 것을 작성하게 된다. Preliminary Report에는 어떠한 내용들이 들어가는지 알아보자. 먼저 크게 두가지로 나뉜다. 첫째는 Prelim에 나오는 내용에 대해서는 타이틀 회사가 보험을 들어주지 않는다는 것이다. 예를 들어 밀린 재산세 소유권(Ownership) 지역권(Easement) 등 리포트 상에 게재된 내용들은 보험 커버리지에서 제외된다.둘째 Prelim 리포트의 내용은 제한물권에 대한 것인데 이 또한 크게 두가지로 나뉜다. 첫째는 금전적인 문제 둘째는 금전과 상관없는 제한물권에 관한 리포트이다. 리포트는 스케즐 A와 B로 나뉜다. 먼저 A에는 땅과 건물의 소유권 주인의 명의 유형(Vesting) 법적 표기(Legal Description) 등이다. 스케즐B의 금전적인 내용에 대해서는 세금 미납 및 벌금(Tax Delinquencies Penalty & Supplements) 신탁증서(Deed of Trust) 담보물권(Lien) 판결문(Judgement) 등이 있다. 제한물권에는(스케즐B) 지역권 이행 조건(CC&R) 경계 침범(Encroachment) 등이 있다.해당 부동산의 지적도 (Plot Map)와 타이틀 회사의 은행 송금 구좌의 내용도 포함된다. 지적도는 대지 면적(Lot Dimension) 대지 종목과 번지수(Land Description & Parcel Number) 등을 확인할 수 있고 은행의 송금 구좌는 융자 기관에서 대출이 결정된 후 타이틀 회사로 100% 송금을 위한 구좌를 확인하는 의미에서 리포트의 내용이 기재된다.에스크로를 닫기 전에 SI(Statement of Identification)라는 것을 바이어가 작성하게 된다. 그 내용은 이름 전 주인들의 기록(History of Past Residence) 배우자 이름(Spouse Name) 사회보장넘버(Social Security Number) 운전면허증(Driver License) 등 개인적인 신상 명세서이다. SI 를 작성하는 이유는 딜을 마치기 전 판결문이나 담보물권이 등기되어 있는 것을 확인하고 동명이인을 가려내기 위해서이다. 따라서 작성 내용은 타인에게 절대로 공개되지 않고 타이틀 회사만이 가지게 된다.▷(213)675-9300
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에스크로 회사에서는 예상되는 에스크로 종료 시기에 맞추어 셀러가 가지고 있는 1차와 2차 담보 금융 기관에 마지막 완납 정산서(Pay Off Figure)를 타이틀 회사와 확인한다. 융자가 진행되는 동안 타이틀 회사에서는 Preliminary Report(Prelim)라는 것을 작성하게 된다. Preliminary Report에는 어떠한 내용들이 들어가는지 알아보자. 먼저 크게 두가지로 나뉜다. 첫째는 Prelim에 나오는 내용에 대해서는 타이틀 회사가 보험을 들어주지 않는다는 것이다. 예를 들어 밀린 재산세 소유권(Ownership) 지역권(Easement) 등 리포트 상에 게재된 내용들은 보험 커버리지에서 제외된다.둘째 Prelim 리포트의 내용은 제한물권에 대한 것인데 이 또한 크게 두가지로 나뉜다. 첫째는 금전적인 문제 둘째는 금전과 상관없는 제한물권에 관한 리포트이다. 리포트는 스케즐 A와 B로 나뉜다. 먼저 A에는 땅과 건물의 소유권 주인의 명의 유형(Vesting) 법적 표기(Legal Description) 등이다. 스케즐B의 금전적인 내용에 대해서는 세금 미납 및 벌금(Tax Delinquencies Penalty & Supplements) 신탁증서(Deed of Trust) 담보물권(Lien) 판결문(Judgement) 등이 있다. 제한물권에는(스케즐B) 지역권 이행 조건(CC&R) 경계 침범(Encroachment) 등이 있다.해당 부동산의 지적도 (Plot Map)와 타이틀 회사의 은행 송금 구좌의 내용도 포함된다. 지적도는 대지 면적(Lot Dimension) 대지 종목과 번지수(Land Description & Parcel Number) 등을 확인할 수 있고 은행의 송금 구좌는 융자 기관에서 대출이 결정된 후 타이틀 회사로 100% 송금을 위한 구좌를 확인하는 의미에서 리포트의 내용이 기재된다.에스크로를 닫기 전에 SI(Statement of Identification)라는 것을 바이어가 작성하게 된다. 그 내용은 이름 전 주인들의 기록(History of Past Residence) 배우자 이름(Spouse Name) 사회보장넘버(Social Security Number) 운전면허증(Driver License) 등 개인적인 신상 명세서이다. SI 를 작성하는 이유는 딜을 마치기 전 판결문이나 담보물권이 등기되어 있는 것을 확인하고 동명이인을 가려내기 위해서이다. 따라서 작성 내용은 타인에게 절대로 공개되지 않고 타이틀 회사만이 가지게 된다.▷(213)675-9300
[타이틀 보증보험] Subdivision (토지 구획분할) (3)
영 리 시카고 타이틀 / 개발업체 요구 충족되면 DRE 발행
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건설융자 금융과정을 지원하는 방법: 토지 구획분활 과정에서 건설대출융자에 대한 준비를 하고 있다면 귀사와 대급업체의 이익을 위해 언급된 보고서들이 예비보고서 원칙에 따라 작성된다. 소유권 담당자는 이후 귀사 및 대금업자와 함께 다음에 대해 협력하게 된다: *예비 보고서 제공.*대금업체가 요구할 경우 등기된 지역권 위치에 대한 계획서 제공.*대금업체가 요구할 경우 등기된 서류 복사본(소유권 보고서에 언급된 것) 제공. *대금업체에 의해 제기된 소유권 보험 문제나 요구 사항을 해결하기 위해 귀사 및 대금업체와 협의. *대금업체가 요구할 경우 건설대출 서류를 검토 등기 및 보장. *건설대출 등기 이전에 프로젝트 부동산에 대한 업무를 개시하려면 구획분할 부지에 대한 작업 개시 전에 타이틀 보험회사의 매매담당자나 소유권 담당자와 연락해야 된다. 대금업체는 대출 이전에 우선순위를 가지는 기술자 유치권에 대해 청구가 가능한 이유로 손실에 대비한 소유권 보험을 요구한다.건설완성 과정을 지원하는 방법: 건설 완료 필요한 프로젝트 서류 등기 및 요청된 DRE 공개 보고서(white report) 발행 시에는 완성된 구역이나 단위의 매매에 관해 에스크로를 개설할 준비를 한다. 타이틀 보험회사의 소유권 담당자는 귀사의 에스크로에서 요청된 데로 각 구역이나 단위의 소유권 주문을 개시한다.귀사의 소유권 담당자는 다음을 수행한다:*단계 1: 예비 보고서 제공.*단계 2: 요청 시 에스크로나 매입자의 대금업체에 의한 사용을 위해 해당 서류들에 대한 법률 사항 제공. *단계 3: 매입자와 매입자의 대금업체에 대한 세일아웃을 보장하기 위한 사안이나 필요 사항들을 해결하는데 귀사 에스크로 또는 매입자 대금업자와 협의. *단계 4: 에스크로와 매입자의 대금업체가 요청 시 서류를 검토 및 등기하고 소유권 보험증서를 발행. DRE 공개보고서 (White Report): 공개보고서 획득 시 귀하를 지원하기 위해 숙련된 DRE 조정가의 서비스를 제공한다.공개보고서는 귀사의 개발 구역 또는 단위에 대해 매입자에게 전달하는 공개 확인서이며 개발업체에 의해 모든 요구 사항이 충족된 이후 DRE에 의해 발행된다 이 보고서는 구획분할자 성명 구역 및 구획 지도 번호 부지 소유권에 영향을 미치는 특정 문제점들 구역 또는 단위 번호 주차 공간 오락 시설 구매비용 처리 자금공급 등을 보여준다.
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건설융자 금융과정을 지원하는 방법: 토지 구획분활 과정에서 건설대출융자에 대한 준비를 하고 있다면 귀사와 대급업체의 이익을 위해 언급된 보고서들이 예비보고서 원칙에 따라 작성된다. 소유권 담당자는 이후 귀사 및 대금업자와 함께 다음에 대해 협력하게 된다: *예비 보고서 제공.*대금업체가 요구할 경우 등기된 지역권 위치에 대한 계획서 제공.*대금업체가 요구할 경우 등기된 서류 복사본(소유권 보고서에 언급된 것) 제공. *대금업체에 의해 제기된 소유권 보험 문제나 요구 사항을 해결하기 위해 귀사 및 대금업체와 협의. *대금업체가 요구할 경우 건설대출 서류를 검토 등기 및 보장. *건설대출 등기 이전에 프로젝트 부동산에 대한 업무를 개시하려면 구획분할 부지에 대한 작업 개시 전에 타이틀 보험회사의 매매담당자나 소유권 담당자와 연락해야 된다. 대금업체는 대출 이전에 우선순위를 가지는 기술자 유치권에 대해 청구가 가능한 이유로 손실에 대비한 소유권 보험을 요구한다.건설완성 과정을 지원하는 방법: 건설 완료 필요한 프로젝트 서류 등기 및 요청된 DRE 공개 보고서(white report) 발행 시에는 완성된 구역이나 단위의 매매에 관해 에스크로를 개설할 준비를 한다. 타이틀 보험회사의 소유권 담당자는 귀사의 에스크로에서 요청된 데로 각 구역이나 단위의 소유권 주문을 개시한다.귀사의 소유권 담당자는 다음을 수행한다:*단계 1: 예비 보고서 제공.*단계 2: 요청 시 에스크로나 매입자의 대금업체에 의한 사용을 위해 해당 서류들에 대한 법률 사항 제공. *단계 3: 매입자와 매입자의 대금업체에 대한 세일아웃을 보장하기 위한 사안이나 필요 사항들을 해결하는데 귀사 에스크로 또는 매입자 대금업자와 협의. *단계 4: 에스크로와 매입자의 대금업체가 요청 시 서류를 검토 및 등기하고 소유권 보험증서를 발행. DRE 공개보고서 (White Report): 공개보고서 획득 시 귀하를 지원하기 위해 숙련된 DRE 조정가의 서비스를 제공한다.공개보고서는 귀사의 개발 구역 또는 단위에 대해 매입자에게 전달하는 공개 확인서이며 개발업체에 의해 모든 요구 사항이 충족된 이후 DRE에 의해 발행된다 이 보고서는 구획분할자 성명 구역 및 구획 지도 번호 부지 소유권에 영향을 미치는 특정 문제점들 구역 또는 단위 번호 주차 공간 오락 시설 구매비용 처리 자금공급 등을 보여준다.
Wednesday, January 10, 2007
Thursday, January 04, 2007
[타이틀 보증보험] Subdivision (토지 구획분할) (2)
영 리 시카고 타이틀 / 소유권 관련 문제점 해결책 제시
•[타이틀 보증보험] Subdivision(토지 구획분할)
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지난주에 이어 타이틀 보험회사에서 지원하는 지도작성 단계 세부업무에 대해서 알아 본다.프로젝트의 지도작성 단계에서 타이틀 보험회사는 귀하와 프로젝트 엔지니어 및 변호사에게 다음과 같은 서비스를 제공한다.Step 1 프로젝트 엔지니어를 위한 임시 지도 및 경계를 검토한다.Step 2 프로젝트 엔지니어에게 경계증서 소유권 취득 증서 등기된 지도 등기된 지역권 및 기타 프로젝트 지도 및 설계도의 준비 및 진행에 필요한 등기 서류를 제공한다.Step 3 예비보고서(구획분할 지도작성 목적)가 귀사 프로젝트 엔지니어 도시/카운티 엔지니어 및 기타 당사자들에게 제공된다. 이 보고서와 그 이후의 구획분할 보증서(지도 등기를 위해 도시나 카운티에 제공된 것)에는 현재 소유주와 모든 등기된 소유권 이득의 특성에 나타난 이득을 포함하는데 이 소유권 이득은 구획분할지도법과 그에 준하여 제정된 현지 규정의 요구사항에 따라 등기될 지도의 소유권 시트에 나타난다.Step 4 콘도미니엄이 개발될 경우 귀사의 엔제니어로부터 콘도미니엄 설계를 획득하여 올바른지 또는 프로젝트 변호사가 준비한 데로 제안된 CC&R 신고서와 일치하는지 검토한다.Step 5 DRE(Department of Real Estate) 진행 과정에서 내부 DRE 진행 조정자 변호사 또는 외부 DRE 진행 업체가 요구될 경우 타이틀 보험회사의 소유권 담당자가 개발에 대해 등기될 서류(예를 들면 CC&R(Covenants Conditions & Restrictions) 콘도미니엄 설계 세일아웃양도증서 견본 등)에 대한 검토를 조정한다. 소유권 담당자는 또한 DRE 진행 용도로 요청된 예비보고서를 제공한다.Step 6 타이틀 보험회사의 소유권 담당자는 또한 승인된 프로젝트 서류들을 검토하고 등기한다.Step 7 타이틀 보험회사는 소유권 보험 사안이나 문제점에 관한 해결법을 제시하고 추천하기 위해 귀사의 프로젝트 엔지니어 변호사 및 기타 관련 직원과 협의한다.다음주에는 타이틀 보험회사에서 지원하는 건설대출 및 건설완성 과정 세부업무에 대해서 알아보도록 하겠다.
•[타이틀 보증보험] Subdivision(토지 구획분할)
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지난주에 이어 타이틀 보험회사에서 지원하는 지도작성 단계 세부업무에 대해서 알아 본다.프로젝트의 지도작성 단계에서 타이틀 보험회사는 귀하와 프로젝트 엔지니어 및 변호사에게 다음과 같은 서비스를 제공한다.Step 1 프로젝트 엔지니어를 위한 임시 지도 및 경계를 검토한다.Step 2 프로젝트 엔지니어에게 경계증서 소유권 취득 증서 등기된 지도 등기된 지역권 및 기타 프로젝트 지도 및 설계도의 준비 및 진행에 필요한 등기 서류를 제공한다.Step 3 예비보고서(구획분할 지도작성 목적)가 귀사 프로젝트 엔지니어 도시/카운티 엔지니어 및 기타 당사자들에게 제공된다. 이 보고서와 그 이후의 구획분할 보증서(지도 등기를 위해 도시나 카운티에 제공된 것)에는 현재 소유주와 모든 등기된 소유권 이득의 특성에 나타난 이득을 포함하는데 이 소유권 이득은 구획분할지도법과 그에 준하여 제정된 현지 규정의 요구사항에 따라 등기될 지도의 소유권 시트에 나타난다.Step 4 콘도미니엄이 개발될 경우 귀사의 엔제니어로부터 콘도미니엄 설계를 획득하여 올바른지 또는 프로젝트 변호사가 준비한 데로 제안된 CC&R 신고서와 일치하는지 검토한다.Step 5 DRE(Department of Real Estate) 진행 과정에서 내부 DRE 진행 조정자 변호사 또는 외부 DRE 진행 업체가 요구될 경우 타이틀 보험회사의 소유권 담당자가 개발에 대해 등기될 서류(예를 들면 CC&R(Covenants Conditions & Restrictions) 콘도미니엄 설계 세일아웃양도증서 견본 등)에 대한 검토를 조정한다. 소유권 담당자는 또한 DRE 진행 용도로 요청된 예비보고서를 제공한다.Step 6 타이틀 보험회사의 소유권 담당자는 또한 승인된 프로젝트 서류들을 검토하고 등기한다.Step 7 타이틀 보험회사는 소유권 보험 사안이나 문제점에 관한 해결법을 제시하고 추천하기 위해 귀사의 프로젝트 엔지니어 변호사 및 기타 관련 직원과 협의한다.다음주에는 타이틀 보험회사에서 지원하는 건설대출 및 건설완성 과정 세부업무에 대해서 알아보도록 하겠다.
Friday, December 29, 2006
[타이틀 보증보험] Subdivision(토지 구획분할)
영 리 시카고 타이틀 / 토지취득 앞서 고객 지원
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타이틀 보험회사는 분할 서비스는 주 또는 전국에서 필요한 보험 조정 및 상업용/산업용의 높은 책임의 서비스 요구 사항 분할 개발업체 건설업체 대금업체 및 기타 부동산 전문가들을 제공해 드리는 전문화된 사업부다. 타이틀 보험회사는 부지 취득 신규 건설 및 세일아웃 거래를 원활하고 효율적으로 처리한다. 산업용 부지 분할을 고려하거나 종합 계획된 지역사회를 위해 구획지를 구축하고 있다면 타이틀 보험회사는 매 개발 단계마다 귀하를 지원하고 있다. 타이틀 보험회사는 부동산의 보험 공중권 콘도미니엄 소유권 보험 임시 건설 지불 인플레이션 추가조항 및 거래체결 서비스를 처리한다.그 결과 법률적 전문가들은 물론 부동산 모기지 차용 및 건설 업계와 매우 밀접한 관계를 구축하고 있다.타이틀 보험회사의 분할 서비스는 다음 사항에 대한 귀하의 요구 사항을 충족시키기 위해 독특하게 고안되었다:*부지취득 소유권 과정*적격한 지원을 통한 지도 제작 *완벽한 엔지니어링팀 전문성 *개발 및 건설 대출금 소유권 서비스 *전문적 DRE(Department of Real Estate) 과정 *세일아웃 소유권 과정 *완벽한 현지 에스크로 서비스 *기술적 지원 및 조정 *혁신적이고 창조적인 보험 업무 결정타이틀 보험회사에서 제공하는 토지 구획분할의 세부 업무에대해서 알아보겠다.타이틀 보험회사가 토지취득에 앞서 귀하를 지원하는 방법: 타이틀 보험회사는 모든 구획분할 개발 형태에 대한 소유권 조건을 검토 보고 보장 및 책임지는 일을 담당하는 특수 훈련된 기술자 직원을 보유하고 있다. *"Blanket floating" 또는 기타 명시되지 않거나 정해지지 않은 지역권. *기존의 석유 또는 광물권 개발을 위한 간접적 또는 실제적 지면 허가권.*제안된 개발을 제한하거나 금지하는 등기된 CC&R. *해당 부동산 경계의 설명 또는 수립과 차이점이나 중복을 발생시킬 수 있는 경계 서류. *위치 또는 사용에 기반하여 제안된 개발에 손상 또는 제한이 될 수 있는 지역권 등기. *프로젝트 부지에 대한 1차적 또는 2차적 출입권과 관련된 사안들. 이어서 다음주에는 타이틀 보험회사가 지도작성 단계에서 귀하를 지원하는 방법에 대해서 알아보겠다.
신문발행일 :2006. 12. 28
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타이틀 보험회사는 분할 서비스는 주 또는 전국에서 필요한 보험 조정 및 상업용/산업용의 높은 책임의 서비스 요구 사항 분할 개발업체 건설업체 대금업체 및 기타 부동산 전문가들을 제공해 드리는 전문화된 사업부다. 타이틀 보험회사는 부지 취득 신규 건설 및 세일아웃 거래를 원활하고 효율적으로 처리한다. 산업용 부지 분할을 고려하거나 종합 계획된 지역사회를 위해 구획지를 구축하고 있다면 타이틀 보험회사는 매 개발 단계마다 귀하를 지원하고 있다. 타이틀 보험회사는 부동산의 보험 공중권 콘도미니엄 소유권 보험 임시 건설 지불 인플레이션 추가조항 및 거래체결 서비스를 처리한다.그 결과 법률적 전문가들은 물론 부동산 모기지 차용 및 건설 업계와 매우 밀접한 관계를 구축하고 있다.타이틀 보험회사의 분할 서비스는 다음 사항에 대한 귀하의 요구 사항을 충족시키기 위해 독특하게 고안되었다:*부지취득 소유권 과정*적격한 지원을 통한 지도 제작 *완벽한 엔지니어링팀 전문성 *개발 및 건설 대출금 소유권 서비스 *전문적 DRE(Department of Real Estate) 과정 *세일아웃 소유권 과정 *완벽한 현지 에스크로 서비스 *기술적 지원 및 조정 *혁신적이고 창조적인 보험 업무 결정타이틀 보험회사에서 제공하는 토지 구획분할의 세부 업무에대해서 알아보겠다.타이틀 보험회사가 토지취득에 앞서 귀하를 지원하는 방법: 타이틀 보험회사는 모든 구획분할 개발 형태에 대한 소유권 조건을 검토 보고 보장 및 책임지는 일을 담당하는 특수 훈련된 기술자 직원을 보유하고 있다. *"Blanket floating" 또는 기타 명시되지 않거나 정해지지 않은 지역권. *기존의 석유 또는 광물권 개발을 위한 간접적 또는 실제적 지면 허가권.*제안된 개발을 제한하거나 금지하는 등기된 CC&R. *해당 부동산 경계의 설명 또는 수립과 차이점이나 중복을 발생시킬 수 있는 경계 서류. *위치 또는 사용에 기반하여 제안된 개발에 손상 또는 제한이 될 수 있는 지역권 등기. *프로젝트 부지에 대한 1차적 또는 2차적 출입권과 관련된 사안들. 이어서 다음주에는 타이틀 보험회사가 지도작성 단계에서 귀하를 지원하는 방법에 대해서 알아보겠다.
신문발행일 :2006. 12. 28
Thursday, December 21, 2006
[타이틀 보증보험] 에스크로, 구입자·판매자 매매 중개
에스크로는 에스크로 보유자라는 이해관계가 없는 제3자가 구입자와 판매자 대신 법적 서류와 자금을 보유하고 구입자와 판매자의 지침 사항에 따라 각 당사자에게 분배하는 제도이다. 에스크로 보유자는 다음에 의해 이러한 과정을 수행한다: * 공정한 "지분-보유자"로써 또는 문서 및 자금 보관책으로써의 역할 * 문서 및 자금의 흐름을 진행 및 조정 * 모든 당사자에게 에스크로 진행 상황을 지속적으로 통보 * 대금업체의 요구 사항에 응답 * 소유권 보험 증서 보장 * 필요 시 당사자로부터 보고서 및 문서 승인 획득 * 보험 세금 임대료 등의 비례배분 및 결정 * 양도권리증서와 대출 서류 등기 * 받을 돈과 줄 돈에 대한 보증 및 책임 유지 각 당사자들이 하는 일판매자: * 에스크로 보유자와 함께 작성된 양도증서를 구입자에게 예치 * 해충 검사 및 기타 필요한 수리 작업 증명서 예치 * 세금영수증 모기지 보유자 주소 보험증권 장비보증서 또는 주택보증계약서 등 필요한 기타 서류 예치 구입자: * 에스크로 보유자와 함께 차용된 자금과 더불어 매입가격을 지불하는데 필요한 자금 예치 * 주택 및 소유권보험에 충분한 자금 예치. * 에스크로 보유자에게 전달될 차용자금에 대해 결정 * 대출 담보에 필요한 신탁증서 또는 모기지 예치 * 매매계약서에 필요한 검사보고서 소유권보험에 대한 예비보고서 등의 승인 * 에스크로 지침 사항에 명시된 기타 다른 조건 수행 대금업체(해당될 경우): * 구입자에게 대출 이익금 예치 * 에스크로 보유자에게 대출 자금이 이용될 수 있는 조건에 대해 안내 에스크로 보유자: * 소유권 보험에 대한 주문 개설. * 예비보고서 해충과 기타 검사에 대해 구입자로부터 승인 획득 * 구입자나 대금업체로부터 자금 수령 * 보험 세금 임대료 등의 비례 배분 * 소유권보험 등기요금 부동산수수료 유치권 허가서를 위한 자금 지불 * 서비스에 지불될 금액 및 에스크로 체결에 필요한 추가 금액을 나타내는 최종 확인서를 각 당사자를 위해 준비 * 증서 및 대출서류 등기 구입자에게 증서 전달 대금업체에게 대출서류 전달 판매자에게 자금 전달 에스크로 체결전문적인 세부사항은 에스크로 회사에 집접 알아보기바란다.
[타이틀 보증보험] 새로운 환경과 자녀 안전
새로 이사를 하고 나면 가장 중요한 자녀들의 안전을 고려하여 다음 사항들을 한번쯤은 식구들과 논의하길 바란다. 새로운 환경에서 자녀의 안전을 확보하라.*자녀 교육 이사 전에 자녀들이 새로운 주소와 전화번호를 기억할 수 있도록 하는것이 좋다. 기회가 있을 때마다 새로운 주소와 전화번호를 연습하라. 새로운 학교에 자녀가 친밀해질 수 있도록 전학일 전날 미리 방문하라. 자녀들이 전학일 보다 편안함을 느낄 것이다.*새로운 지역에 익숙해지도록 하라. 자녀들이 주변 거리 상점 공원 운동장 등에 익숙해지는 일은 중요하다. 자녀들과 함께 거리를 다니면서 주변과 익숙해지도록 하고 공원이나 운동장과 같은 자녀들이 갈만한 곳에는 가 보도록 허락하라. 자녀들이 빨리 습득할 수 있도록 거리 이름을 외워보고 그 거리와 관련된 표지판도 외우도록 한다. 자녀들이 항상 큰 길에서 다니도록 해야 한다. 마지막으로 부모님들이 자녀와 연락이 닿지 않을 경우 도움을 청할 수 있는 안전한 장소와 지인을 만들도록 한다. *이웃과 만나기 귀하의 가족을 새로운 이웃들에게 소개한다. 이렇게 함으로써 우호적인 관계를 시작하게 되고 서로의 자녀들을 소개할 수 있는 기회가 만들어진다. * 자녀들이 먼저 허락을 받도록 하기 자녀들은 새로운 거주지에서 친구를 사귀게 된다. 새로운 친구를 따라 그들의 집을 포함해서 다른 장소를 가기 전에 먼저 허락을 받도록 한다. *비상시 계획 수립 소방서 경찰 독극물 관리소 병원 등을 포함하여 비상 전화번호 리스트를 만들어 지정된 장소에 둔다. 또한 귀하의 무선호출기 직장 및 휴대폰 전화번호 리스트도 만들어 둔다. 자녀가 연락이 닿지 않을 경우 도움이 될 수 있는 지인을 2명 정도 지정해 둔다.*자녀가 집에 "혼자 있을 경우" 규칙 만들기 부모님이 집에 있든 없든 아이들이 모르는 사람에게 문을 열어주지 않도록 한다. 또한 모든 문과 창문은 잠궈 놓도록 한다.모르는 사람이 전화를 걸어 개인 정보를 물을 경우 아이들에게 개인 정보를 가르쳐주지 말라고 말해두어야 한다. 이런 경우 전화를 건 상대방에게 부모님이 안 계시니 메모를 남기라고 말하도록 한다.*규칙에 따르도록 하기 자녀에게 정기적으로 이러한 규칙을 상기시켜 주어 따르도록 한다.자녀들과 함께 수시로 집 주변을 산책한다.일주일에 몇 번 정도 자녀들에게 이름 주소 및 전화번호를 외워보도록 한다. 비상 전화번호 위치를 상기시킨다.이러한 규칙들이 지켜질 때 귀하의 가족은 새로운 환경에서 안전하고 편안하게 지내실 수 있을 것이다.
Wednesday, December 13, 2006
이사 체크리스트 '최소 6주전부터 계획 세워라'
영 리 시카고 타이틀
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다음 체크리스트는 보다 조직화된 리로케이션 과정을 위해 도움이 된다. 성공적인 이사를 위한 중요한 점은 미리 준비하는 것이다.이사하기 전 해야 할 일과 이사 당일에 검토해야 할 것들에 대해 확인하는것이 좋다. 이사 당일 전 해야 할 일:*최소 6주 전에 미리 임대 트럭 및 이삿짐센터에 대한 계획 세우기 *이삿짐 포장물 분류 및 미리 포장 *렌트 시 최소 4주 전에 토지주나 관리회사에 통보 *공공설비 회사에 연락하여 공공설비 중지일 계획. 수도 전기 가스 케이블 폐휴지 서비스 전화 등 포함 최소 2주 전에 현지 전화회사에 연락하여 전화번호 이전 또는 신규 전화번호 요청 *이사하기 전에 신규 거주지에 가스 전기 수도 서비스 연결. 구 거주지는 이사한 후에 공공 서비스가 중지되도록 조치 신규 거주지에 케이블 설치 *최소 한달 전에 우체국에 신규 주소 통보 주소지 양식의 우편물 변경 통보 다음 사항은 언급된 기간 중 무료로 반송된다:*제1종 우편 빠른 우편 및 속달 우편: 우편물 발송자의 요청이 없을 경우 12개월 *신문 및 잡지: 60일 *16온스 이상 중량의 소포: 현지 12개월 간 (다른 지역으로 이사할 경우 반송비 지불 반송을 원하지 않을 경우 현지 우체국에 연락) *우편물을 발송하는 사람 및 업체에 우편물 주소지 변경 통보서 전달 *애완동물이나 식물이 있을 경우 이에 대한 이전도 처리해야 함. 이삿집 센터는 애완동물이나 식물은 취급하지 않음. 위험한 제품에 대한 특별 취급이 필요할 경우 1-800-cleanup에 전화 간과하지 말아야 할 특수 사항들*먼 거리를 이동할 경우 2주 전에 미리 자동차점검서비스 실시 *먼 거리 이동 시나 거주지에 바로 이사할 수 없을 경우 호텔 예약 *이사 당일 보석 가족사진 등과 같은 귀중품 운반 *컴퓨터 분리 및 포장 전 중요한 컴퓨터 파일 백업 확인 이사 당일 해야 할 최종 사항들 *최소 24시간 동안 가족이 지낼 수 있도록 충분한 필수품과 비상용품 챙기기: *개인용품 - 안경 의약품 여벌옷 등 *화장실 용품 - 수건 비누 화장지 등 *세척용품 - 스펀지 클리너 빗자루 쓰레받기 등 *주방용품 - 간식 음료수 일회용품 컵 접시 등 *기본적인 공구 - 망치 드라이버(나사 못) 칼 테이프 등 *이삿짐 운전자에게 비용 지불 *신규 주택의 열쇠 및 방향
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다음 체크리스트는 보다 조직화된 리로케이션 과정을 위해 도움이 된다. 성공적인 이사를 위한 중요한 점은 미리 준비하는 것이다.이사하기 전 해야 할 일과 이사 당일에 검토해야 할 것들에 대해 확인하는것이 좋다. 이사 당일 전 해야 할 일:*최소 6주 전에 미리 임대 트럭 및 이삿짐센터에 대한 계획 세우기 *이삿짐 포장물 분류 및 미리 포장 *렌트 시 최소 4주 전에 토지주나 관리회사에 통보 *공공설비 회사에 연락하여 공공설비 중지일 계획. 수도 전기 가스 케이블 폐휴지 서비스 전화 등 포함 최소 2주 전에 현지 전화회사에 연락하여 전화번호 이전 또는 신규 전화번호 요청 *이사하기 전에 신규 거주지에 가스 전기 수도 서비스 연결. 구 거주지는 이사한 후에 공공 서비스가 중지되도록 조치 신규 거주지에 케이블 설치 *최소 한달 전에 우체국에 신규 주소 통보 주소지 양식의 우편물 변경 통보 다음 사항은 언급된 기간 중 무료로 반송된다:*제1종 우편 빠른 우편 및 속달 우편: 우편물 발송자의 요청이 없을 경우 12개월 *신문 및 잡지: 60일 *16온스 이상 중량의 소포: 현지 12개월 간 (다른 지역으로 이사할 경우 반송비 지불 반송을 원하지 않을 경우 현지 우체국에 연락) *우편물을 발송하는 사람 및 업체에 우편물 주소지 변경 통보서 전달 *애완동물이나 식물이 있을 경우 이에 대한 이전도 처리해야 함. 이삿집 센터는 애완동물이나 식물은 취급하지 않음. 위험한 제품에 대한 특별 취급이 필요할 경우 1-800-cleanup에 전화 간과하지 말아야 할 특수 사항들*먼 거리를 이동할 경우 2주 전에 미리 자동차점검서비스 실시 *먼 거리 이동 시나 거주지에 바로 이사할 수 없을 경우 호텔 예약 *이사 당일 보석 가족사진 등과 같은 귀중품 운반 *컴퓨터 분리 및 포장 전 중요한 컴퓨터 파일 백업 확인 이사 당일 해야 할 최종 사항들 *최소 24시간 동안 가족이 지낼 수 있도록 충분한 필수품과 비상용품 챙기기: *개인용품 - 안경 의약품 여벌옷 등 *화장실 용품 - 수건 비누 화장지 등 *세척용품 - 스펀지 클리너 빗자루 쓰레받기 등 *주방용품 - 간식 음료수 일회용품 컵 접시 등 *기본적인 공구 - 망치 드라이버(나사 못) 칼 테이프 등 *이삿짐 운전자에게 비용 지불 *신규 주택의 열쇠 및 방향
Thursday, November 30, 2006
[타이틀 보증보험] 바이어에 좋은 인상주기
영 리 시카고 타이틀 / 화장실 반짝거릴 만큼 깨끗하게
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요즈음 부동산 시장이 소강상태에 접어들면서 셀러스 마켓에서 바이어스 마켓으로 변하고 있다. 집 팔기가 어려워지고 있다는 이야기다. 이럴때 일수록 집을 마켓에 내놓기전 셀러의 세심한 손질이 필요하다.오늘은 셀러의 체크 리스트를 살펴보기로 한다.▶ 주택의 첫인상은 주택 판매에 있어서 가장 중요한 요인으로 시간과 노력을 회대한 기울여야 한다. 다음은 최상의 주택 외관을 위한 체크리스트다:*도로나 차도 주위 잔디가 제대로 정돈되고 말끔히 손질되었는가 *화단의 잡초를 정리했는가*관목이 손질되고 죽은 나무나 나뭇가지가 제거되었는가*쓰레기를 모두 처리하였고 아이들 장난감이나 잔디손질장비가 깨끗이 정돈되었는가*필요시 담벼락이나 대문이 수리되고 페인트칠되었는가*지붕, 배수구 및 수직홈통이 잘 정비되었는가*차도와 인도는 깨끗하고 균열된 부분이나 깨진 곳이 없는가*깨진 창문이나 찢겨진 칸막이가 교체되었는가. 칸막이, 창문 및 창문턱이 깨끗한가. 문손잡이는 광택이 나는가*초인종과 현관 등은 제대로 작동하는가▶ 깨끗한 주택 내부는 첫인상에 도움을 준다. Buyer의 입장에서 집에 대해 검사하고, 관찰해 보기 바란다.*벽이 깨끗하고 얼룩, 지문 및 패인 부분이 없는가*목조부나 벽지는 문제가 없는지 확인하였는가 즉, 벽지가 깨끗하고 목조부는 왁스칠이 되었는가*벌레먹은 가구는 지하실이나 이웃의 지하실에 임시 보관*커튼과 휘장은 쾌적하게 세탁되었거나 깨끗한가*깔개나 카페트가 세탁되었는가. 마룻바닥에 왁스칠이 되었는가*느슨한 문손잡이, 빡빡한 문이나 창문 및 뒤틀린 서랍 등이 수리되었는가*누수되는 수도꼭지가 수리되었는가. 싱크대의 변색 부분을 없앴는가*느슨한 계단 난간을 단단히 조였고 계단에 물건을 두지 않았는지 확인했는가*조명 장치는 순서대로 작동이 되는가. 변색되거나 부서진 조명스위치가 교체되었는가*벽장, 선반 및 서랍은 공간성 있게 진열되었는가*의류는 단정히 걸려 있고 신발 및 기타 물건이 제대로 정돈되었는가*화장실은 반짝일 정도로 깨끗한가. 욕조와 샤워 공간은 수리되었는가*침실은 깨끗한가. 침대 스프링과 커튼은 매력적인가*찬장, 스토브 및 오븐 등 주방이 깨끗하고 말끔한가*지하실, 다락방 및 차고가 깨끗하게 정리되어 있는가*거울, 액자 및 사진 액자 등은 깨끗한가*문제가 있는 공간의 추가적인 공간 창출을 위해 거울이 전략적으로 배치되었는가*램프 뚜껑 상태는 좋은가*전기 연결선은 플러그인되어 있는가*청소로 해결이 되지 않을 경우 담장페인트칠이나 카페트 교체를 고려한다
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요즈음 부동산 시장이 소강상태에 접어들면서 셀러스 마켓에서 바이어스 마켓으로 변하고 있다. 집 팔기가 어려워지고 있다는 이야기다. 이럴때 일수록 집을 마켓에 내놓기전 셀러의 세심한 손질이 필요하다.오늘은 셀러의 체크 리스트를 살펴보기로 한다.▶ 주택의 첫인상은 주택 판매에 있어서 가장 중요한 요인으로 시간과 노력을 회대한 기울여야 한다. 다음은 최상의 주택 외관을 위한 체크리스트다:*도로나 차도 주위 잔디가 제대로 정돈되고 말끔히 손질되었는가 *화단의 잡초를 정리했는가*관목이 손질되고 죽은 나무나 나뭇가지가 제거되었는가*쓰레기를 모두 처리하였고 아이들 장난감이나 잔디손질장비가 깨끗이 정돈되었는가*필요시 담벼락이나 대문이 수리되고 페인트칠되었는가*지붕, 배수구 및 수직홈통이 잘 정비되었는가*차도와 인도는 깨끗하고 균열된 부분이나 깨진 곳이 없는가*깨진 창문이나 찢겨진 칸막이가 교체되었는가. 칸막이, 창문 및 창문턱이 깨끗한가. 문손잡이는 광택이 나는가*초인종과 현관 등은 제대로 작동하는가▶ 깨끗한 주택 내부는 첫인상에 도움을 준다. Buyer의 입장에서 집에 대해 검사하고, 관찰해 보기 바란다.*벽이 깨끗하고 얼룩, 지문 및 패인 부분이 없는가*목조부나 벽지는 문제가 없는지 확인하였는가 즉, 벽지가 깨끗하고 목조부는 왁스칠이 되었는가*벌레먹은 가구는 지하실이나 이웃의 지하실에 임시 보관*커튼과 휘장은 쾌적하게 세탁되었거나 깨끗한가*깔개나 카페트가 세탁되었는가. 마룻바닥에 왁스칠이 되었는가*느슨한 문손잡이, 빡빡한 문이나 창문 및 뒤틀린 서랍 등이 수리되었는가*누수되는 수도꼭지가 수리되었는가. 싱크대의 변색 부분을 없앴는가*느슨한 계단 난간을 단단히 조였고 계단에 물건을 두지 않았는지 확인했는가*조명 장치는 순서대로 작동이 되는가. 변색되거나 부서진 조명스위치가 교체되었는가*벽장, 선반 및 서랍은 공간성 있게 진열되었는가*의류는 단정히 걸려 있고 신발 및 기타 물건이 제대로 정돈되었는가*화장실은 반짝일 정도로 깨끗한가. 욕조와 샤워 공간은 수리되었는가*침실은 깨끗한가. 침대 스프링과 커튼은 매력적인가*찬장, 스토브 및 오븐 등 주방이 깨끗하고 말끔한가*지하실, 다락방 및 차고가 깨끗하게 정리되어 있는가*거울, 액자 및 사진 액자 등은 깨끗한가*문제가 있는 공간의 추가적인 공간 창출을 위해 거울이 전략적으로 배치되었는가*램프 뚜껑 상태는 좋은가*전기 연결선은 플러그인되어 있는가*청소로 해결이 되지 않을 경우 담장페인트칠이나 카페트 교체를 고려한다
Wednesday, November 29, 2006
[타이틀 보증보험] 주택판매 가능성 높이기
영 리 시카고 타이틀 / 쾌적환경 조성 바이어 맞이해야
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주택판매 가능성을 최대화 할수 있는 최종적인 세부 사항은 다음과 같다.*부동산 대리인과 구입자가 방해 없이 대화할 수 있도록 텔레비전이나 라디오는 꺼두거나 볼륨을 최대한 낮춘다.*아이들과 애완동물은 외부에서 놀도록 하거나 혼란스럽지 않도록 타이르고 예비 구입자가 긍정적인 인상을 받을 수 있도록 한다.*악취를 제거한다. 특히 애완견이 있을 경우나 장시간 환기를 시키지 않았을 경우 예비 구입자가 도착하기 전에 공기 정화기를 사용한다.*주택에 적절한 조명을 사용한다.(낮시간에 휘장은 펼쳐 놓고 밤시간에는 현관 등을 포함하여 조명을 켜둔다)*장작은 벽난로 옆에 보관하고 동절기에는 벽난로에 불을 지펴둔다.*주방 싱크대에는 접시가 없도록 한다.*잡지나 어린이 장난감은 순서대로 정돈해 놓는다.*식물에 물을 주고 건강하게 보이도록 한다.*신선한 생화를 집 주변에 보기 좋게 배열해 놓는다.주택을 소개하는 동안 할 수 있는 일:*공손한 태도를 보이고 예비 구입자에게 대화를 강요하지 말아야 한다.*부동산 중개인이나 대리인에게 귀하가 곁에 있어야 하는지 문의한다.*주택 외관에 관해 변명하지 않는 것이 좋다. 어떤 결점이 있으면 부동산 중개인이나 대리인이 대답하도록 한다.*부동산 전문가가 귀하의 주택의 특성을 강조하도록 맡긴다.*부동산 대리인이나 중개인에게 귀하가 어디 있는지 알도록 하여 질문에 대답할 수 있도록 한다. 그러나 너무 뒤를 따라다니지는 말아야 한다.*가격 조건 소유권 및 기타 요소들에 대해 부동산 전문가가 협상하도록 한다.귀하를 담당한 부동산 중개인이나 대리인은 성공적인 협상 결론을 이끌어내는 데 필요한 경험과 훈련을 보유하고 있다. 따라서 그가 제공하는 지침을 따른다면 주택의 좋은 첫 인상을 위해 이미 귀하의 임무를 다하게 될 것이다.
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주택판매 가능성을 최대화 할수 있는 최종적인 세부 사항은 다음과 같다.*부동산 대리인과 구입자가 방해 없이 대화할 수 있도록 텔레비전이나 라디오는 꺼두거나 볼륨을 최대한 낮춘다.*아이들과 애완동물은 외부에서 놀도록 하거나 혼란스럽지 않도록 타이르고 예비 구입자가 긍정적인 인상을 받을 수 있도록 한다.*악취를 제거한다. 특히 애완견이 있을 경우나 장시간 환기를 시키지 않았을 경우 예비 구입자가 도착하기 전에 공기 정화기를 사용한다.*주택에 적절한 조명을 사용한다.(낮시간에 휘장은 펼쳐 놓고 밤시간에는 현관 등을 포함하여 조명을 켜둔다)*장작은 벽난로 옆에 보관하고 동절기에는 벽난로에 불을 지펴둔다.*주방 싱크대에는 접시가 없도록 한다.*잡지나 어린이 장난감은 순서대로 정돈해 놓는다.*식물에 물을 주고 건강하게 보이도록 한다.*신선한 생화를 집 주변에 보기 좋게 배열해 놓는다.주택을 소개하는 동안 할 수 있는 일:*공손한 태도를 보이고 예비 구입자에게 대화를 강요하지 말아야 한다.*부동산 중개인이나 대리인에게 귀하가 곁에 있어야 하는지 문의한다.*주택 외관에 관해 변명하지 않는 것이 좋다. 어떤 결점이 있으면 부동산 중개인이나 대리인이 대답하도록 한다.*부동산 전문가가 귀하의 주택의 특성을 강조하도록 맡긴다.*부동산 대리인이나 중개인에게 귀하가 어디 있는지 알도록 하여 질문에 대답할 수 있도록 한다. 그러나 너무 뒤를 따라다니지는 말아야 한다.*가격 조건 소유권 및 기타 요소들에 대해 부동산 전문가가 협상하도록 한다.귀하를 담당한 부동산 중개인이나 대리인은 성공적인 협상 결론을 이끌어내는 데 필요한 경험과 훈련을 보유하고 있다. 따라서 그가 제공하는 지침을 따른다면 주택의 좋은 첫 인상을 위해 이미 귀하의 임무를 다하게 될 것이다.
Monday, November 20, 2006
Happy Holidays!
In the true spirit of the holiday season, we extend to you our sincerest appreciation
for the support you have given us towards the success of our team.
Thank you and best wishes for the holidays and a happy new year!
The Anna Ma Team
Friday, November 17, 2006
타이틀 리포트, 주인이름·등기 방법 등 집 이력 담겨
부동산 매매시 자주 듣는 말중에 '타이틀 리포트'(Title Report)라는 것이 있다.집에 대한 이력서라고 보면된다.바이어가 오퍼를 쓸때 에이전트한테 요청하면 그 집의 타이틀 리포트를 떼어 볼 수 있다.타이틀 리포트에는 집 주인의 이름과 등기방법(조인트 테넌트 또는 개인 재산) 규제조항 건물의 법적인 분류사항 각종 저당권 지역권(Easement)에 대한 내용이 담겨져 있다. 또 현재 주인이 언제 얼마를 주고 구입했는지에 대한 내용도 포함되어 있다.인사 담당매니저가 취업 희망자의 이력서를 보고 채용을 결정하듯이 바이어도 타이틀 리포트를 보면서 구입상태에 문제가 없는지를 확인 할 수 있다.
소유권 보험, 위조 양도증서에 법적보호 역할
영 리 시카고 타이틀
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소유권 보험이 필요한 이유는 귀하의 가장 중요한 투자인 집에 대한 투자를 보호하기 위함이다.소유권 보험증권을 통해 귀하는 소유주로써 다른 사람이 보험증권에 의해 적용되는 귀하의 부동산에 대한 요구권을 주장할 경우 손실에 대해 배상해 주는 손해배상 계약을 가지게 된다.소유권보험은 공문서 복사본의 세심한 검사 이후에 발행된다. 그러나 전문적인 소유권 검사자의 지식과 경험에도 불구하고 매우 완전한 탐색이라도 소유권 위험이 현재 전혀 없는지 확실히 보장할 수는 없다. 공문서에 나타난 문제점과 더불어 탐색에서 발견될 수 없는 다른 소유권 문제도 존재할 수 있다.소유권 보험이 보호하는 내용들은 다음과 같다.다음은 소유권의 손실의 원인이 되거나 소유권에 대한 권리 관계를 발생시킬 수 있는 가장 공통적인 위험한 위험들 중 일부다:*부동산의 진짜 소유주에 대한 허위 위장*무효이거나 만기된 변호사의 권한 하에서 수행된 위조된 양도증서 해제증서 또는 유언장 법률문서*공개하지 않거나 행방불명된 상속인; 법적문서 등기 시의 실수 *유언장의 오역 정신이상자에 의한 양도증서*미성년자에 의한 양도증서*독신으로 추측되지만 사실상 기혼인 사람에 의한 양도증서 사기*지불되지 않은 토지세 상속세 소득세 또는 증여세소유권 보험이 결함과 숨겨진 위험에 대해 어떤 보호를 제공하는가 라는 질문에 간단하게 다음과 같이 답할수가 있다. 소유권 보험은 피보험자로써 귀하의 소유권을 공격하는 어떠한 소송에 대한 변호에 비용을 지불하며 소유권 문제를 해결하거나 피보험자의 손실을 보상한다. 귀하나 귀하의 상속인이 그 부동산에 대한 권리를 보유하고 있기만 하면 1회의 납입을 통해 소유주의 소유권 보험증권은 효력을 유지한다.귀하가 집에 대해 한 투자를 알고 있으므로 얻어지는 마음의 평화로움은 안전하게 되는 것이다.
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소유권 보험이 필요한 이유는 귀하의 가장 중요한 투자인 집에 대한 투자를 보호하기 위함이다.소유권 보험증권을 통해 귀하는 소유주로써 다른 사람이 보험증권에 의해 적용되는 귀하의 부동산에 대한 요구권을 주장할 경우 손실에 대해 배상해 주는 손해배상 계약을 가지게 된다.소유권보험은 공문서 복사본의 세심한 검사 이후에 발행된다. 그러나 전문적인 소유권 검사자의 지식과 경험에도 불구하고 매우 완전한 탐색이라도 소유권 위험이 현재 전혀 없는지 확실히 보장할 수는 없다. 공문서에 나타난 문제점과 더불어 탐색에서 발견될 수 없는 다른 소유권 문제도 존재할 수 있다.소유권 보험이 보호하는 내용들은 다음과 같다.다음은 소유권의 손실의 원인이 되거나 소유권에 대한 권리 관계를 발생시킬 수 있는 가장 공통적인 위험한 위험들 중 일부다:*부동산의 진짜 소유주에 대한 허위 위장*무효이거나 만기된 변호사의 권한 하에서 수행된 위조된 양도증서 해제증서 또는 유언장 법률문서*공개하지 않거나 행방불명된 상속인; 법적문서 등기 시의 실수 *유언장의 오역 정신이상자에 의한 양도증서*미성년자에 의한 양도증서*독신으로 추측되지만 사실상 기혼인 사람에 의한 양도증서 사기*지불되지 않은 토지세 상속세 소득세 또는 증여세소유권 보험이 결함과 숨겨진 위험에 대해 어떤 보호를 제공하는가 라는 질문에 간단하게 다음과 같이 답할수가 있다. 소유권 보험은 피보험자로써 귀하의 소유권을 공격하는 어떠한 소송에 대한 변호에 비용을 지불하며 소유권 문제를 해결하거나 피보험자의 손실을 보상한다. 귀하나 귀하의 상속인이 그 부동산에 대한 권리를 보유하고 있기만 하면 1회의 납입을 통해 소유주의 소유권 보험증권은 효력을 유지한다.귀하가 집에 대해 한 투자를 알고 있으므로 얻어지는 마음의 평화로움은 안전하게 되는 것이다.
Friday, November 10, 2006
상속자 양도 소유권, 연방 유산세 유치권 따라
영 리 시카고 타이틀
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지난주에 이어 홈오너한테 소유권 보험이 왜 필요한지에 대한 이유를 설명하겠다.1. 부동산 양도증서나 모기지가 사기행위나 협박에 의해 획득되었을 수 있다.2. 상속자에 의해 양도된 소유권은 연방유산세 유치권을 따를 수 있다.3. 사망한 것으로 추정되었던 상속자나 타인이 나타나 부동산이나 그에 따른 이익을 회복시킬 수 있다.4. 소유권이 의존하고 있는 법원 판단이나 징수는 진행 중의 결함으로 인해 무효가 되거나 무효가능성이 발생할 수 있다.5. 소유권 보험은 변호사 요금과 법원 비용을 포함한다.6. 소유권 보험은 융자를 판매 또는 획득할 준비가 되었을 때 빠른 협상을 도와준다.7. 소유권 보험에 가입하면 귀하의 소유권을 다른 사람에게 전달할 때 지연이나 절차상 문제를 없앨 수 있다.8. 소유권 보험은 보험에 적용되는 손실 금액에 대해 귀하에게 보상한다.9. 양도증서나 모기지는 양도자가 파산 과정에 있을 때 서명했을 경우 무효화될 수 있다.10. 저희가 작성한 각각의 소유권 보험증서는 귀하나 귀하의 상속인이 부동산을 소유하고 있는 한 첫 납입금으로 완전히 납입된다.11. 귀하의 소유권이 따르고 있는 문서들의 등기에서 결함이 있을 수 있다.12. 결혼 상태와 이혼 정당성으로 인해 요구권이 지속적으로 제기됩니다. 소유권 보험을 통해서만 존재하지 않거나 이혼한 "아내" 또는 "남편"에 의해 이루어지는 요구권에 대해 보호받을 수 있다.13. 많은 변호사들은 소유권에 대한 의견을 제시할 때 소유권 보험에 가입하여 자신 뿐 아니라 자신의 의뢰인도 보호한다.14. 지난 24년간 소유권 보험 청구가 급격하게 증가했다.*상기 내용은 단지 일반적인 정보만을 제공하기 위한것이며 기타문의 사항은 변호사 또는 전문기관의 상담을 받기를 강조한다. (213) 675-9300
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지난주에 이어 홈오너한테 소유권 보험이 왜 필요한지에 대한 이유를 설명하겠다.1. 부동산 양도증서나 모기지가 사기행위나 협박에 의해 획득되었을 수 있다.2. 상속자에 의해 양도된 소유권은 연방유산세 유치권을 따를 수 있다.3. 사망한 것으로 추정되었던 상속자나 타인이 나타나 부동산이나 그에 따른 이익을 회복시킬 수 있다.4. 소유권이 의존하고 있는 법원 판단이나 징수는 진행 중의 결함으로 인해 무효가 되거나 무효가능성이 발생할 수 있다.5. 소유권 보험은 변호사 요금과 법원 비용을 포함한다.6. 소유권 보험은 융자를 판매 또는 획득할 준비가 되었을 때 빠른 협상을 도와준다.7. 소유권 보험에 가입하면 귀하의 소유권을 다른 사람에게 전달할 때 지연이나 절차상 문제를 없앨 수 있다.8. 소유권 보험은 보험에 적용되는 손실 금액에 대해 귀하에게 보상한다.9. 양도증서나 모기지는 양도자가 파산 과정에 있을 때 서명했을 경우 무효화될 수 있다.10. 저희가 작성한 각각의 소유권 보험증서는 귀하나 귀하의 상속인이 부동산을 소유하고 있는 한 첫 납입금으로 완전히 납입된다.11. 귀하의 소유권이 따르고 있는 문서들의 등기에서 결함이 있을 수 있다.12. 결혼 상태와 이혼 정당성으로 인해 요구권이 지속적으로 제기됩니다. 소유권 보험을 통해서만 존재하지 않거나 이혼한 "아내" 또는 "남편"에 의해 이루어지는 요구권에 대해 보호받을 수 있다.13. 많은 변호사들은 소유권에 대한 의견을 제시할 때 소유권 보험에 가입하여 자신 뿐 아니라 자신의 의뢰인도 보호한다.14. 지난 24년간 소유권 보험 청구가 급격하게 증가했다.*상기 내용은 단지 일반적인 정보만을 제공하기 위한것이며 기타문의 사항은 변호사 또는 전문기관의 상담을 받기를 강조한다. (213) 675-9300
Saturday, November 04, 2006
[타이틀 보증보험] 소유권 보험, 허위·사기…소유주 보호
영 리 시카고타이틀
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몇번을 이야기해도 모자라는 소유권 보험이라는것이 왜 필요한가에 대해 좀더 간단하고 명확하게 알아볼 필요가 있다.소유권 보험은 왜 필요한가?늘 귀하의 가장 중요한 투자인 집에 대한 투자를 보호하기 위함이다.소유권 보험증권을 통해 귀하는 소유주로써 다른 사람이 보험증권에 의해 적용되는 귀하의 부동산에 대한 요구권을 주장할 경우 손실에 대해 배상해 주는 손해배상 계약을 가지게 된다.소유권이 탐색될 때 어떻게 소유권 결함이 존재하나? 소유권보험은 공문서 복사본의 세심한 검사 이후에 발행된다. 그러나 전문적인 소유권 검사자의 지식과 경험에도 불구하고 매우 완전한 탐색이라도 소유권 위험이 현재 전혀 없는지 확실히 보장할 수는 없다. 공문서에 나타난 문제점과 더불어 탐색에서 발견될 수 없는 다른 소유권 문제도 존재할 수 있다.소유권 보험은 무엇을 보호하는가? *부동산의 진짜 소유주에 대한 허위 위장 *무효이거나 만기된 변호사의 권한 하에서 수행된 위조된 양도증서 해제증서 또는 유언장 법률문서 *공개하지 않거나 행방불명된 상속인; 법적문서 등기 시의 실수 *유언장의 오역 정신이상자에 의한 양도증서 *미성년자에 의한 양도증서 *독신으로 추측되지만 사실상 기혼인 사람에 의한 양도증서 *사기 *지불되지 않은 토지세 상속세 소득세 또는 증여세 소유권 보험이 결함과 숨겨진 위험에 대해 어떤 보호를 제공하는가? 소유권 보험은 피보험자로써 귀하의 소유권을 공격하는 어떠한 소송에 대한 변호에 비용을 지불하며 소유권 문제를 해결하거나 피보험자의 손실을 보상해준다. 귀하나 귀하의 상속인이 그 부동산에 대한 권리를 보유하고 있기만 하면 1회의 납입을 통해 소유주의 소유권 보험증권은 효력을 유지한다.상기 내용은 단지 일반적인 정보만을 제공하기 위한것이며 기타문의 사항은 변호사 또는 전문기관의 상담을 받기를 강조한다.
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몇번을 이야기해도 모자라는 소유권 보험이라는것이 왜 필요한가에 대해 좀더 간단하고 명확하게 알아볼 필요가 있다.소유권 보험은 왜 필요한가?늘 귀하의 가장 중요한 투자인 집에 대한 투자를 보호하기 위함이다.소유권 보험증권을 통해 귀하는 소유주로써 다른 사람이 보험증권에 의해 적용되는 귀하의 부동산에 대한 요구권을 주장할 경우 손실에 대해 배상해 주는 손해배상 계약을 가지게 된다.소유권이 탐색될 때 어떻게 소유권 결함이 존재하나? 소유권보험은 공문서 복사본의 세심한 검사 이후에 발행된다. 그러나 전문적인 소유권 검사자의 지식과 경험에도 불구하고 매우 완전한 탐색이라도 소유권 위험이 현재 전혀 없는지 확실히 보장할 수는 없다. 공문서에 나타난 문제점과 더불어 탐색에서 발견될 수 없는 다른 소유권 문제도 존재할 수 있다.소유권 보험은 무엇을 보호하는가? *부동산의 진짜 소유주에 대한 허위 위장 *무효이거나 만기된 변호사의 권한 하에서 수행된 위조된 양도증서 해제증서 또는 유언장 법률문서 *공개하지 않거나 행방불명된 상속인; 법적문서 등기 시의 실수 *유언장의 오역 정신이상자에 의한 양도증서 *미성년자에 의한 양도증서 *독신으로 추측되지만 사실상 기혼인 사람에 의한 양도증서 *사기 *지불되지 않은 토지세 상속세 소득세 또는 증여세 소유권 보험이 결함과 숨겨진 위험에 대해 어떤 보호를 제공하는가? 소유권 보험은 피보험자로써 귀하의 소유권을 공격하는 어떠한 소송에 대한 변호에 비용을 지불하며 소유권 문제를 해결하거나 피보험자의 손실을 보상해준다. 귀하나 귀하의 상속인이 그 부동산에 대한 권리를 보유하고 있기만 하면 1회의 납입을 통해 소유주의 소유권 보험증권은 효력을 유지한다.상기 내용은 단지 일반적인 정보만을 제공하기 위한것이며 기타문의 사항은 변호사 또는 전문기관의 상담을 받기를 강조한다.
Monday, October 23, 2006
[타이틀 보증보험] 주택소유주 증서, 가치 늘때 150%까지 증액
영리 시카고 타이틀
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*용도지정법 위반: 주택소유주 증서는 주택소유주가 기존 용도지정법이나 규정을 해제하거나 배상해야 할 때 보호합니다(증서 공제금액과 최대 적용한도에 따름). 주택소유주는 또한 해당 토지가 용도지정되어 단일 가족용으로 사용할 수 없을 경우에도 보호받습니다.*경계침범 보호: 주택소유주가 이웃 토지의 경계를 침범하여 기존 구조물을 제거해야 할 경우 주택소유주를 보호합니다(경계벽이나 울타리 경계침범에 관한 적용범위는 증서 공제금액과 최대 적용한도에 따릅니다). 이웃의 기존 구조물이 해당 토지의 경계를 침범하여 타인이 주택소유주의 토지에 대한 매입 계약 수행 해당 토지를 임대 또는 모기지 융자를 거부할 권리를 갖거나 거부할 경우 주택소유주를 보호합니다.*용수 및 광물권 손상: 주택소유주 증서는 타인이 광물이나 용수 추출을 위해 해당 토지 표면을 사용 권리를 활용하여 잔디밭 관목 및 나무를 포함하는 주택소유주의 기존 지상부가물이 손상되었을 경우에 적용범위를 제공합니다.*부가재산세 유치권: 주택소유주 증서는 증서일 이전의 신규 건설이나 소유권 변경으로 인해 부가재산세 유치권이 제출되어 해당 부동산에 세금이 부과될 경우 주택소유주를 보호합니다.*지도 불일치: 주택소유주 증서는 주택소유주 증서에 첨부된 해당 지도가 공기록에 따른 해당 토지의 정확한 위치를 나타내지 않을 경우 보험 적용범위를 제공합니다.*연속 적용범위: 주택소유주 증서는 주택소유주가 더 이상 소유권보험을 보유하지 않을 경우에도 주택소유주를 영구적으로 보호합니다. 증서는 주택소유주의 사망으로 인해 소유권보험을 상속한 사람과 이혼 이후 소유권보험을 수령한 배우자를 보험으로 보호합니다. 주택소유주 증서는 또한 주택소유주가 증서일 이후 수탁자에게 주택에 대한 소유권 보험을 이전할 수 있도록 하며 연속된 보험 적용을 추가 비용 없이 수령할 수 있도록 합니다.*부가가치 보호: 전통적인 소유권보험 증서는 주택 가치가 증가할 경우 보험 적용을 확대하지 않습니다. 그러나 주택소유주 증서는 다릅니다. 이 증서는 5년간 매년 10%로 원래 증서 금액의 150%까지 자동적으로 증액합니다. 이러한 보험 적용의 자동 확대에는 추가 비용이 추가되지 않습니다.
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*용도지정법 위반: 주택소유주 증서는 주택소유주가 기존 용도지정법이나 규정을 해제하거나 배상해야 할 때 보호합니다(증서 공제금액과 최대 적용한도에 따름). 주택소유주는 또한 해당 토지가 용도지정되어 단일 가족용으로 사용할 수 없을 경우에도 보호받습니다.*경계침범 보호: 주택소유주가 이웃 토지의 경계를 침범하여 기존 구조물을 제거해야 할 경우 주택소유주를 보호합니다(경계벽이나 울타리 경계침범에 관한 적용범위는 증서 공제금액과 최대 적용한도에 따릅니다). 이웃의 기존 구조물이 해당 토지의 경계를 침범하여 타인이 주택소유주의 토지에 대한 매입 계약 수행 해당 토지를 임대 또는 모기지 융자를 거부할 권리를 갖거나 거부할 경우 주택소유주를 보호합니다.*용수 및 광물권 손상: 주택소유주 증서는 타인이 광물이나 용수 추출을 위해 해당 토지 표면을 사용 권리를 활용하여 잔디밭 관목 및 나무를 포함하는 주택소유주의 기존 지상부가물이 손상되었을 경우에 적용범위를 제공합니다.*부가재산세 유치권: 주택소유주 증서는 증서일 이전의 신규 건설이나 소유권 변경으로 인해 부가재산세 유치권이 제출되어 해당 부동산에 세금이 부과될 경우 주택소유주를 보호합니다.*지도 불일치: 주택소유주 증서는 주택소유주 증서에 첨부된 해당 지도가 공기록에 따른 해당 토지의 정확한 위치를 나타내지 않을 경우 보험 적용범위를 제공합니다.*연속 적용범위: 주택소유주 증서는 주택소유주가 더 이상 소유권보험을 보유하지 않을 경우에도 주택소유주를 영구적으로 보호합니다. 증서는 주택소유주의 사망으로 인해 소유권보험을 상속한 사람과 이혼 이후 소유권보험을 수령한 배우자를 보험으로 보호합니다. 주택소유주 증서는 또한 주택소유주가 증서일 이후 수탁자에게 주택에 대한 소유권 보험을 이전할 수 있도록 하며 연속된 보험 적용을 추가 비용 없이 수령할 수 있도록 합니다.*부가가치 보호: 전통적인 소유권보험 증서는 주택 가치가 증가할 경우 보험 적용을 확대하지 않습니다. 그러나 주택소유주 증서는 다릅니다. 이 증서는 5년간 매년 10%로 원래 증서 금액의 150%까지 자동적으로 증액합니다. 이러한 보험 적용의 자동 확대에는 추가 비용이 추가되지 않습니다.
Thursday, October 12, 2006
[타이틀 보증보험] 주택소유주 증서의 혜택 (1)
영 리<시카고 타이틀>
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주택소유주 증서의 혜택에는 여러가지가 있다. 중요한 내용을 2주에 걸쳐 소개한다.* 사전 및 사후 증서 보호: 주택소유주 증서 적용범위를 통해 증서일 전후에 발생하는 요구권으로부터 주택소유주를 보호한다. 타인이 소유권보험에 영향을 미치는 권리를 보유하기 위한 권리나 요구권을 보유하였거나 또는 그 소유권보험에 결함이 있을 경우 주택소유주는 보험에 적용된다.사후 증서 보호 또한 위조 행위 사칭 행위 지역권 이용 제한권 및 증서일 이후 이웃에 의해 건축된 경계 침범 행위(경계벽 또는 울타리 제외)에 대한 보험 적용을 포함하고 있다.* 확대된 접근권 적용 범위: 주택소유주 증서는 부동산에 대한 접근에 대해 확대된 보험 범위를 제공한다. 전통적인 소유권보험증서는 주택 소유주가 부동산에 대해 보유해야 하는 접근 형태에 대해 명시하지 않고 있지만 주택소유주 증서는 실제 보행자와 차량자의 접근을 모두 법적 권리에 근거하여 보험으로 처리한다.* 제한적 협정 위반: 주택 소유주 증서는 피보험자가 소유권보험을 획득하기 이전에 발생한 제한적 협정 위반으로 인해 부동산에 대한 소유권보험 손실로부터 주택소유주를 보호합니다.* 설립 허가 위반: 주택소유주 증서는 주택소유주가 기존의 구조물(경계벽과 울타리 제외)을 적절한 정부 기관으로부터의 설립 허가 없이 설립하여서 제거하거나 변경해야 할 경우 주택소유주에게 적용됩니다. 본 적용 범위는 공제금액과 최대 책임 한계에 따른다.*구획분할법 위반: 주택소유주 증서는 주택소유주가 기존의 구획분할법 위반으로 인해 해당 부동산을 판매할 수 없거나 설립 허가를 획득하지 못할 경우 주택소유주를 보호한다. 주택소유주는 또한 처벌받거나 위반사항을 정정해야 할 경우에도 보호받습니다. 이러한 적용범위는 증서 공제금액과 최대 적용한도에 따른다.
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주택소유주 증서의 혜택에는 여러가지가 있다. 중요한 내용을 2주에 걸쳐 소개한다.* 사전 및 사후 증서 보호: 주택소유주 증서 적용범위를 통해 증서일 전후에 발생하는 요구권으로부터 주택소유주를 보호한다. 타인이 소유권보험에 영향을 미치는 권리를 보유하기 위한 권리나 요구권을 보유하였거나 또는 그 소유권보험에 결함이 있을 경우 주택소유주는 보험에 적용된다.사후 증서 보호 또한 위조 행위 사칭 행위 지역권 이용 제한권 및 증서일 이후 이웃에 의해 건축된 경계 침범 행위(경계벽 또는 울타리 제외)에 대한 보험 적용을 포함하고 있다.* 확대된 접근권 적용 범위: 주택소유주 증서는 부동산에 대한 접근에 대해 확대된 보험 범위를 제공한다. 전통적인 소유권보험증서는 주택 소유주가 부동산에 대해 보유해야 하는 접근 형태에 대해 명시하지 않고 있지만 주택소유주 증서는 실제 보행자와 차량자의 접근을 모두 법적 권리에 근거하여 보험으로 처리한다.* 제한적 협정 위반: 주택 소유주 증서는 피보험자가 소유권보험을 획득하기 이전에 발생한 제한적 협정 위반으로 인해 부동산에 대한 소유권보험 손실로부터 주택소유주를 보호합니다.* 설립 허가 위반: 주택소유주 증서는 주택소유주가 기존의 구조물(경계벽과 울타리 제외)을 적절한 정부 기관으로부터의 설립 허가 없이 설립하여서 제거하거나 변경해야 할 경우 주택소유주에게 적용됩니다. 본 적용 범위는 공제금액과 최대 책임 한계에 따른다.*구획분할법 위반: 주택소유주 증서는 주택소유주가 기존의 구획분할법 위반으로 인해 해당 부동산을 판매할 수 없거나 설립 허가를 획득하지 못할 경우 주택소유주를 보호한다. 주택소유주는 또한 처벌받거나 위반사항을 정정해야 할 경우에도 보호받습니다. 이러한 적용범위는 증서 공제금액과 최대 적용한도에 따른다.
Friday, October 06, 2006
집문서, 이름·공증 등 하나라도 빠지면 무효
영 리 시카고 타이틀
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우리가 부동산을 구입하고 나면 집문서를 우편을 통해 받아보게 된다. 오늘은 이 집문서에 들어있는 내용들에 대해서 알아보자.그랜트 디드(Grant Deed) 내에는 엄청나게 많은 정보가 수록되어 있는데 중요한 것 부터 집고 넘어간다면 다음과 같은 주요내용을 담고 있다.먼저 우측상단에는 County Recorder's Stamps가 있는데 집문서가 등기된 County Recorder's Officer의 이름 state 등기번호 등기날짜와 시간 등이 기록되어있다.왼쪽 상단에는 부동산 소유주(Buyer)의 Mailing Address(건물주가 사는 집주소) 타이틀 오더넘버와 에스크로 넘버 타이틀회사의 이름이 기입되어있다.'Grant Deed'라고 크게 써있는 바로 밑에는 Transfer Tax Amount가 적혀있으며 이 Amount를 역으로 계산하면 ($1.00 / $1000.00) 부동산이 매매된 가격을 산출할 수 가 있다.셀러의 이름이 적혀있고(Grantor) 그 밑에 (hereby Grant(s) to) 바이어의 이름(Grantee)이 Legal Vesting(John Doe & Susan Doe Husband & Wife as Joint Tenants)과 함께 적혀있고 해당 카운티의 이름이 함께있다.해당 부동산의 Legal Description이 적혀있는데 (Lot Tract Map Book & Page) 순으로 되어있다.확인해야할 중요한 사항중 셀러의 이름 싸인 그리고 싸인한 날짜가 적혀있어야하며 Grant Deed를 작성한 날짜와 카운티가 명시되어 있어야한다. 공증인의 싸인과 공증인장이 함께 찍혀있어야하고 Assessor's Parcel Number이 있어야 한다.위의 내용들이 대부분을 차지하지만 이 내용중 한가지라도 빠져있거나 잘못 기입되어있을때 집문서의 역할을 할수 없으며 등기도 될수 없고 설령 등기가 되었다 하더라도 무효처리될수 있다. 이중에서 가장 중요한것은 셀러와 바이어의 이름과 셀러의 싸인 그리고 공증인장이 한눈에 알아볼수 있게 정확히 기입되어있어야 한다.
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우리가 부동산을 구입하고 나면 집문서를 우편을 통해 받아보게 된다. 오늘은 이 집문서에 들어있는 내용들에 대해서 알아보자.그랜트 디드(Grant Deed) 내에는 엄청나게 많은 정보가 수록되어 있는데 중요한 것 부터 집고 넘어간다면 다음과 같은 주요내용을 담고 있다.먼저 우측상단에는 County Recorder's Stamps가 있는데 집문서가 등기된 County Recorder's Officer의 이름 state 등기번호 등기날짜와 시간 등이 기록되어있다.왼쪽 상단에는 부동산 소유주(Buyer)의 Mailing Address(건물주가 사는 집주소) 타이틀 오더넘버와 에스크로 넘버 타이틀회사의 이름이 기입되어있다.'Grant Deed'라고 크게 써있는 바로 밑에는 Transfer Tax Amount가 적혀있으며 이 Amount를 역으로 계산하면 ($1.00 / $1000.00) 부동산이 매매된 가격을 산출할 수 가 있다.셀러의 이름이 적혀있고(Grantor) 그 밑에 (hereby Grant(s) to) 바이어의 이름(Grantee)이 Legal Vesting(John Doe & Susan Doe Husband & Wife as Joint Tenants)과 함께 적혀있고 해당 카운티의 이름이 함께있다.해당 부동산의 Legal Description이 적혀있는데 (Lot Tract Map Book & Page) 순으로 되어있다.확인해야할 중요한 사항중 셀러의 이름 싸인 그리고 싸인한 날짜가 적혀있어야하며 Grant Deed를 작성한 날짜와 카운티가 명시되어 있어야한다. 공증인의 싸인과 공증인장이 함께 찍혀있어야하고 Assessor's Parcel Number이 있어야 한다.위의 내용들이 대부분을 차지하지만 이 내용중 한가지라도 빠져있거나 잘못 기입되어있을때 집문서의 역할을 할수 없으며 등기도 될수 없고 설령 등기가 되었다 하더라도 무효처리될수 있다. 이중에서 가장 중요한것은 셀러와 바이어의 이름과 셀러의 싸인 그리고 공증인장이 한눈에 알아볼수 있게 정확히 기입되어있어야 한다.
Thursday, September 28, 2006
서브 에스크로, 셀러 부동산 빚 타이틀 회사에서 해결
영 리 시카고 타이틀
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서브 에스크로(Sub-Escrow)란 바이어가 은행이나 융자기관에서 대출이 이루어지면 그 돈이 타이틀 회사로 오게된다. 많은 사람들이 융자기관에서 대출이 된 돈이 에스크로 회사로 가는것으로 잘 못 알고있는데 여기에 대해서 확실한 진단을 하자.융자기관에서 대출된 돈이 타이틀 회사로 오면 타이틀 회사에서는 셀러가 가지고 있는(팔고자 하는 부동산) 1차 또는 2차 또는 그 이외의 모든 채권자에게 연락을 취하여 돈을 갚아주고 남는 금액을 에스크로를 통해 셀러에게 전달되며 부동산 매매의 종결을 짖게된다. 즉 셀러가 가지고 있는 부동산에 대한 빚을 타이틀 회사에서 해결해주기 때문에 Sub-Escrow 라는 말이 붙게되었는데 이것은 에스크로가 삼자의 입장에서 셀러와 바이어의 금전관계를 해결해주는것 처럼 타이틀 역시 미리 채권가와 채무자의 관계를 정리해 주고 있다. 타이틀 회사에서 1차나 2차 은행에 pay-off 를 해주고 note를 무효화 시키는 (zero balance) 절차를 Reconvey 를 한다.예를 들어 백만불짜리 가옥을 사고파는데에 있어 바이어가 20%를 다운하고 80만불의 융자를 받고 셀러는 1차 30만불 2차 20만불을 갚아야 하는 상황일때 80만불의 융자액이 타이틀 회사로 와서 1차와 2차를 갚아주고(Reconvey) 남는 금액 30만불이 해당 에스크로 회사로 이전되어 에스크로에서 매매를 종결짖게 된다.이 과정에서 타이틀 회사는 1차와 2차 은행과의 정확하고 긴밀한 일처리를 하지못할 경우 엄청난 파장을 몰고오므로 오랜 경력을 가진 타이틀 회사를 선택하는 것이 좋다. 특히 월말이나 연휴 또는 연말에 매매가 성공적으로 이루어 질려면 타이틀 회사의 Sub-Escrow Department의 역활은 그 무엇보다도 가장 중요함으로 믿을수 있는 타이틀 회사를 선정하는 것을 권장하고 싶다.
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서브 에스크로(Sub-Escrow)란 바이어가 은행이나 융자기관에서 대출이 이루어지면 그 돈이 타이틀 회사로 오게된다. 많은 사람들이 융자기관에서 대출이 된 돈이 에스크로 회사로 가는것으로 잘 못 알고있는데 여기에 대해서 확실한 진단을 하자.융자기관에서 대출된 돈이 타이틀 회사로 오면 타이틀 회사에서는 셀러가 가지고 있는(팔고자 하는 부동산) 1차 또는 2차 또는 그 이외의 모든 채권자에게 연락을 취하여 돈을 갚아주고 남는 금액을 에스크로를 통해 셀러에게 전달되며 부동산 매매의 종결을 짖게된다. 즉 셀러가 가지고 있는 부동산에 대한 빚을 타이틀 회사에서 해결해주기 때문에 Sub-Escrow 라는 말이 붙게되었는데 이것은 에스크로가 삼자의 입장에서 셀러와 바이어의 금전관계를 해결해주는것 처럼 타이틀 역시 미리 채권가와 채무자의 관계를 정리해 주고 있다. 타이틀 회사에서 1차나 2차 은행에 pay-off 를 해주고 note를 무효화 시키는 (zero balance) 절차를 Reconvey 를 한다.예를 들어 백만불짜리 가옥을 사고파는데에 있어 바이어가 20%를 다운하고 80만불의 융자를 받고 셀러는 1차 30만불 2차 20만불을 갚아야 하는 상황일때 80만불의 융자액이 타이틀 회사로 와서 1차와 2차를 갚아주고(Reconvey) 남는 금액 30만불이 해당 에스크로 회사로 이전되어 에스크로에서 매매를 종결짖게 된다.이 과정에서 타이틀 회사는 1차와 2차 은행과의 정확하고 긴밀한 일처리를 하지못할 경우 엄청난 파장을 몰고오므로 오랜 경력을 가진 타이틀 회사를 선택하는 것이 좋다. 특히 월말이나 연휴 또는 연말에 매매가 성공적으로 이루어 질려면 타이틀 회사의 Sub-Escrow Department의 역활은 그 무엇보다도 가장 중요함으로 믿을수 있는 타이틀 회사를 선정하는 것을 권장하고 싶다.
Thursday, September 21, 2006
소유권 보험이 필요한 이유들:
1. 화재가 발생하면 집과 가공물만 파손되며 땅은 그대로 남는다. 그러나 소유권에 결함이 있다면 집 뿐만 아니라 집이 존재하는 토지까지도 없어질수 있다. 소유권 보험은 이러한 손실로 부터 귀하를 (증서에 명시된 바와 같이) 보호한다.
2. 소유권과 관련되어있는 양도증서나 몰게지는 위조될수 있다.
3. 양도증서나 몰게지는 미성년자에의해 서명될수 있다.
4. 양도증서나 몰게지는 정신이상자나 부적격자에 의해 만들어질수 있다.
5. 양도증서나 몰게지는 계약이 만료된 위임장의 권한하에서 만들어 질수 있으며 이것은 무효가 된다.
6. 양도증서나 몰게지가 소유주가 아니지만 소유주와 이름이 같은 개인에의해 만들어질수 있다.
7. 양도증서나 몰게지가 사기행위나 협박에 의해서 만들어 질수있다.
8. 상속자에 의해 양도된 소유권은 연방재산세 유치권 (Federal Estate Tax Lien) 걸릴수 있다.
9. 사망한것으로 추정되었던 상속자나 타인이 나타나서 부동산이나 그에 따른 이익을 획득할수있다.
10. 소유권 보험은 변호사와 법원 비용을 포함한다.
11. 소유권 보험에 가입하면 귀하의 소유권을 다른 사람에게 전달할때 지연이나 결차상 문제를 없앨수 있다.
12. 소유권 보험은 보험에 적용되는 손실금액에 대해 귀하에게 보상한다.
13. 양도증서와 몰게지는 양도자가 파산 과정에 있을때 서명했을경우 무효화 될수있다.
14. 소유권 보험증서는 귀하나 귀하의 상속인이 부동산을 소유하고 있는한 단 한번의 납입금으로 완불된다.
15. 귀하의 소유권이 따르고 있는 문서들이 등기상에서 결함이 있을수있다.
16. 결혼상태나 이혼의 정당성으로 인해 지속적으로 요구권이 발생되는데,소유권 보험을 통해서만 존재하지 않거나(non existent) 이혼한 배우자에 의해 이루어지는 요구권에대해 보호 받을수있다.
이렇게 소유권 보험은 귀하의 가장 중요한 투자 즉, 집에 대한 투자를 보호한다. 소유권 보험을 통해서 소유주는 다른 사람이 소유권 보험에 의거 적용되는 부동산에 대한 요구권을 주장할 경우 손실에 대해 배상해주는 손해배상 계약을 가지게된다.
*상기 내용은 단지 일반적인 정보만을 제공하기 위한것이며, 기타문의 사항은 변호사 또는 전문가의 상담을 받기를 강조한다. *
2. 소유권과 관련되어있는 양도증서나 몰게지는 위조될수 있다.
3. 양도증서나 몰게지는 미성년자에의해 서명될수 있다.
4. 양도증서나 몰게지는 정신이상자나 부적격자에 의해 만들어질수 있다.
5. 양도증서나 몰게지는 계약이 만료된 위임장의 권한하에서 만들어 질수 있으며 이것은 무효가 된다.
6. 양도증서나 몰게지가 소유주가 아니지만 소유주와 이름이 같은 개인에의해 만들어질수 있다.
7. 양도증서나 몰게지가 사기행위나 협박에 의해서 만들어 질수있다.
8. 상속자에 의해 양도된 소유권은 연방재산세 유치권 (Federal Estate Tax Lien) 걸릴수 있다.
9. 사망한것으로 추정되었던 상속자나 타인이 나타나서 부동산이나 그에 따른 이익을 획득할수있다.
10. 소유권 보험은 변호사와 법원 비용을 포함한다.
11. 소유권 보험에 가입하면 귀하의 소유권을 다른 사람에게 전달할때 지연이나 결차상 문제를 없앨수 있다.
12. 소유권 보험은 보험에 적용되는 손실금액에 대해 귀하에게 보상한다.
13. 양도증서와 몰게지는 양도자가 파산 과정에 있을때 서명했을경우 무효화 될수있다.
14. 소유권 보험증서는 귀하나 귀하의 상속인이 부동산을 소유하고 있는한 단 한번의 납입금으로 완불된다.
15. 귀하의 소유권이 따르고 있는 문서들이 등기상에서 결함이 있을수있다.
16. 결혼상태나 이혼의 정당성으로 인해 지속적으로 요구권이 발생되는데,소유권 보험을 통해서만 존재하지 않거나(non existent) 이혼한 배우자에 의해 이루어지는 요구권에대해 보호 받을수있다.
이렇게 소유권 보험은 귀하의 가장 중요한 투자 즉, 집에 대한 투자를 보호한다. 소유권 보험을 통해서 소유주는 다른 사람이 소유권 보험에 의거 적용되는 부동산에 대한 요구권을 주장할 경우 손실에 대해 배상해주는 손해배상 계약을 가지게된다.
*상기 내용은 단지 일반적인 정보만을 제공하기 위한것이며, 기타문의 사항은 변호사 또는 전문가의 상담을 받기를 강조한다. *
Thursday, September 14, 2006
[타이틀 보증보험-소유권 증서] 청구권 손실위험 소유주·렌더 보호
지난주에 이어 앞으로는 지면을 통해서 증서(policy) 및 일반적으로 많이 이용되는 보증서류(endorsement)와 양도증서(deed)의 형태의 대해서 알아보자. 소유권보험(title insurance)은 주요손실에 대해 렌더(lender)과 주택소유주를 보호하기위해 존재하며 매우 복합적인 주제가 될수 있지만 기본지식을 알면 타이틀보험을 이해하는데 큰 어려움이 없다.소유권증서는 부동산 소유권에 대한 청구권에 의해 발생할수 있는 가능한 손실로 부터 소유주와 렌더을 보호해준다. 예비보고서(preliminary report)는 사전정보를 제공하며 이 정보들은 보험 적용범위(coverage)에서는 제외된다. 따라서 렌더와 소유주는 부동산의 매매 이전에 타이틀 상에 나타난 정보의 문제점을 파악 및 바로 잡을수 있는 기회를 가질수 있다. 1870년때부터 시작한 소유권보험은 비정확한 기록 검색 사기행위 및 그와 관련된 문제점으로 부터 발생하는 일련의 토지 소유권 문제들을 방지하기 위함 것이였다. 현재에는 공문서(public records)에는 나타나지 않는 사항들 즉 모든형태의 사기행위 공개되지 않은 상속인 위장결혼 및 이혼 오기(clerical errors) 및 유효하지 않은 법적 절차와 해석등으로 부터 보호해준다. 증서는 법적 정보를 전하는 공문서와 기타 기록 검색을 기초로 작성된다. 양도증서는 셀러가 그 부동산의 소유주라는 사실을 증명하지 않는다. 소유권 보험은 알려지지 않은 부동산 상의 의무이행조건 법률상의 분쟁 및 예기치않은 청구권으로 부터 부동산에 대한 귀하의 이익을 보호할수 있다.소유권 보험은 선지불된 법률계약서와 같으며 소유권에대한 위험으로 부터 법적 보호 장치를 제공하며 귀하의 소유권에서 보험에 적용되는 결함에 손실이 발생할 경우 재정적으로 배상한다 (물론 증서 적용범위에 한함).렌더의 소유권 증서는 소유권 위험에 대해 차용자를 보호하지 않는다. 즉 차용자에게 특정한 보험 적용 범위를 설명함으로써 차용자를 이해시키고 보호하는것이 합당하다고 본다.소유권 보험 업계는 특히 주(state) 및 지역적 차이와 관련하여 지속적인 변동이 존재하기 때문에 의무 책임 또는 보험적용 확인서로써 본지내용이 활용될수 없다. 즉 본지의 내용을 소개 및 정보로써 이해해주시기를 바란다. 영 리 시카고 타이틀
Thursday, September 07, 2006
[타이틀 보증보험] 특별 거래세 등 있는지 꼼꼼히 챙겨야
Preliminary Report에서 예측하지 못한 세금 담보권(Tax Lien)의 사례에 대해서 알아보겠습니다. 시카고 보증보험회사가 제공하는 이자료는 정보용 목적의 일반적인 사례이며 법적인 자문(Legal Advise)이 아님니다. 독자께서는 전문가와 상담없이 다음의 사례를 바탕으로 행동해서는 안됩니다.사례:미혼모인 캐롤은 자신의 웨이트리스 봉급으로 간신히 생계를 꾸려나가고 있습니다. 본인의 주택 구입과 동시에 타이틀 보험회사로 부터 타이틀 표준보험증서 (Standard Policy)를 받았습니다. 캐롤은 미농무성 농촌주택지역개발부(the United States Department of Agriculture Rural Housing Community Department Service)로부터 저리 대출에 대한 자격을 부여받을 수 있었습니다. 저리대출에 힘입어 캐롤은 자신의 주택을 구입할수 있었습니다.일반적으로 농촌주택지역개발부는 저소득 개인에 대해 매우 엄격한 기준을 적용합니다. 그러한 기준에는 대출 상환금에 대한 개인의 봉급 비율 및 감당할 수 있는 부동산세 금액과 같은 항목이 포함됩니다. 캐롤은 그러한 기준은 충족시켰지만 대출 상환금이나 부동산세 인상으로 인해 해당 대출 프로그램에 대한 그녀의 자격을 상실했고 자신의 집을 잃게되는 상황에 처해지게 되었습니다.그 이유는 자신의 주택을 구입한 직후 캐롤은 새로운 부동산세 세금 고지서를 받았습니다. 그 고지서에 명시된 세금납부액은 매년 $2000 이상이었고 그 금액은 캐롤이 자신의 집을 지킬 수 있는 액수를 훨신 초과한 금액이였습니다. 그리고 그러한 금액 때문에 농촌주택지역개발부는 캐롤을 저리대출 부적격자로 판명하였습니다.재산평가 사무실(Tax Assessor's Office)에 연락한 캐롤은 증가된 세금액에는 특별거리세(Special Street Tax)에 해당하는 $9000의 특수 평가(Special Assessment)가 포함되었다는 사실을 알게 되었습니다. 이 특별세는 캐롤과 대출 프로그램이 받은 예비 보고서(Preliminary Report)에 명시되어 있지 않은 것이었습니다. 그후 캐롤과 Loan Program 모두는 소유권 보험회사에 연락했습니다. 해당 특별세($9000)를 지급하도록 하는 신속한 조치가 취해졌고 그로 인해 캐롤은 자신의 집을 지킬 수 있게 되었습니다.
Thursday, August 31, 2006
NOD & NOT] 석달 페이먼트 못내면 초기차압 들어와
지난번 컬럼에서 우리는 Grant Deed 와 Trust Deed의 책임에 대해서 알아보았고 이번에는 NOD NOT (NOD- Notice of Default NOT-Notice of Trust Deed)에 대해서 알아보자. Mortgage 페이먼트의 상환이 이루어지지 않을 경우 물론 은행에 따라 다를수는 있지만 주로 3개월 (3번) Mortgage Payment 를 내지 못할경우 Notice of Default라는 초기차압절차가 해당 카운티에 등기된다. NOD가 등기된 날짜로 부터 다시 90일 간의 여유가 주어지는데 이기간 동안에 밀린 Mortgage 페이먼트와 거기에 따른 벌과금을 한꺼번에 지급 하여야만 NOD 에서 벗어날수 있다. 90일이 경과하고 나면 은행은 Notice of Trust Deed 라는 차압최종 경고를 해당 카운티에 등기하며 3주의 여유를 다시 부여해준다. 마찬가지로 NOT가 등기되고 3주가 끝나는 시점까지 밀린 Mortgage 페이먼트와 벌금을 납부 하지 않을경우 3주가 끝난 다음날 Public Auction (공개 경매)에 붙혀지며 은행은 그 집에 묶여있는 융자금은 상환하게 된다. 이러한 불쌍사가 요즘 한인들에게도 많이 일어나고 있는 현실인데 주로 Notice of Default 가 등기되면 빨리 부동산을 처분하는것이 어려움에서 탈출할수 있는 가장 좋은 방법이라는 조언을 경험이 많은 부동산 업자들에게서 종종 들을수 있다. Notice of Trust Deed를 거처 공개 경매가 이루어지면 Default를 신청한 은행이 1차일 경우 2차나 3차 또는 그 의외의 채권자들에 대한 채무권리 (돈을 지급하거나 지급 받아야하는) 가 모두 말소된다. 많은 사람들이 Foreclosure Property나 은행에서 차압한 부동산을 싸게 구입할수 있다는 고정관념이 요즘 많이 깨지고 있는데 요즘 나오는 Foreclosure Property들은 Build-Up 되어있는 Equity가 부족하여 생각처럼 싸게 구입하거나 좋은결과를 내기가 상당히 쉽지않은 케이스가 많다. 항상 말하는것 처럼 부동산의 묘미는 지룃대 (Leverage) 를 사용하는 것이지만 때로는 욕심이 과하면 화를 불러올수도 있기 때문에 나의 형편과 건실에 맞는 부동산의 구입과 투자가 절실히 요구되는 때임을 미국 부동산 협회나 많은 경험자들이 얘기하고 있다.
Monday, August 28, 2006
[집문서와 신탁증서] 카운티에 등기…원본 보유할 필요없어
부동산 매매시에 가장 중요한 서류중에는 Grant Deed (집문서) 와 Trust Deed(신탁증서)를 빼놓을수 없다. 우선 Grant Deed 에는 지난번 컬럼에서 얘기한듯이 Vesting이란 중요한 부분이 들어가며 그 건물 오너들의 정확한 이름과 공증과 등기 날짜 등등 빼놓을수 없이 중요한 사항들이 기입된다. Trust Deed 는 구입한 부동산을 담보로 은행이나 다른 융자 기관을 통해 어떠한 조건으로 (Loan Amount Interest Rate & Term) 융자를 받는지 또 누구의 명의로 융자금 상환의 책임 소유가 있는지가 정확히 기입되는 문서이다 (주로 'note'라고 표현한다). 이 두가지의 문서들은 해당 카운티에 대부분 등기가 되기 때문에 건물주는 꼭 원본을 가지고 있어야한다는 강박관념에 사로잡히지 않아도 된다. Grant Deed상의 주인과 Trust Deed상의 융자상환에 대한 책임자가 동일일 경우가 많으나 때로는 그렇지 않은 경우도 많이 볼수 있다. 예를 들어 Grant Deed상의 주인이 Husband & Wife 이지만 Trust Deed상의 책임이 Husband Wife & Third Party가 낄 경우 은행에서는 융자금 상환의 책임을 Grant Deed의 명의와 상관없이 Trust Deed 상의 Husband Wife & Third Party 모두에게 전가한다. 결국 많은 한인들이 혼동하는것 처럼 Grant Deed 상의 주인이 Quit Claim Deed 나 다른 방법으로 건물주의 명의 변경을 하더라도 Mortgage Payment 의 책임에서 벗어나는것이 아님을 꼭 명심하여야한다.또한 Third Party 는 이름만 빌려준것이 아니기 때문에 처음의 상황이 어찌됬건 Trust Deed 상의 명시되어있는 융자금액 상환을 위한 은행과의 모든 조건의 약속을 이행해야할 의무를 지니고 있다. 최근에 많이 볼수 있는 예로 이런 질문을 많이 받는다. Husband & Wife가 부동산 구입시 크레딧이나 인컴등 은행으로 부터 융자를 받을수 있는 조건이 미달됨으로 주위에 친척이나 친구등 지인으로 부터의 도움을 받아 융자를 하고 집 문서상에는 Husband & Wife만으로 등기되는 경우가 있다. 불행이도 Husband & Wife 가 Mortgage 페이먼트의 상환을 이행하지 못하여 Foreclosure 이나 Default 가 발생할 경우 자녀나 또는 다른 믿을많한 지인에게 Quit Claim Deed등을 통해 집 주인의 명의변경을 시도함으로 어려움에서 탈출할수 있다라는 잘못된 지식을 가지고 있는 사람들을 종종 대한다. 이 경우 마찬가지로 아무리 집문서상의 주인의 명의가 변경됬더라도 Trust Deed상의 책임자가 Husband Wife & Third Party 로 남아있기 때문에 Foreclosure 이나 Default 의 책임에서 벗어날수 없다는것을 꼭 명심하여야 한다.
Thursday, August 17, 2006
ZIMAS 웹사이트로 쉽게 조닝 확인 가능
부동산에서 올바른 조닝(zoning)및 역사물 보존(Historical Preservation) 확인이 실질적으로 중요한 부분을 차지하고있다. 일반적으로 어떤 건물을 사고자 할때 zoning과 Historical Preservation 확인 절차가 먼저 이루어져야한다. 그렇지 아니면 나중에 살수없거나 팔수없는 상황이 일어날수 있다. 예를들어 해당 건물이 Down zoning된 경우와 혹은 Historical Building일 경우를 확인하지 못했을때 시정부로 부터 많은 제약을 받는데 건물매입후 업그레이드나 리모델링을 생각하고 구입한 경우 원하는데로의 용도변경이나 외부공사를 할수없는 경우가 종종 일어난다.그럼 이제부터 부동산에 관련된 올바른 Los Angeles Building & Safety 웹 사이트 ZIMAS (http://zimas.lacity.org) 활용법에 대해서 알아보자.ZIMAS 사이트에 접속후 왼쪽에 있는 Search 메뉴에 있는 주소나 APN(Assessor's Parcel Number)을 클릭한다. 예를 들어 주소를 클릭했을경우 Street number와 Street name을 입력하면 해당 주소창이 뜬다. 그리고 Map Link를 클릭한다.지적도(Plot Map)가 조닝과 함께 뜨고 오른쪽에는 해당 건물에 대한 정보가 뜬다. 이 건물 정보는 "Data Tab"의 드롭다운 메뉴에 의해 자세하게 나누어져있다. 여기에서 "Planning and Zoning Information" 섹션으로 가면 그 주소에 대한 정확한 zoning이 나오며 그 zoning을 클릭하면 아주 자세한 정보를 볼수있다. 그리고 Historical Preservation의 여부에 대해서도 알수가 있다. Historical Preservation이 "YES"일 경우 우리는 이 property를 Historical Building이라고 부른다. 더 자세한 내용을 알아보기 위해 "YES"를 클릭 하면 Historical Preservation 창을 통해서 더 자세한 정보를 알수있다. (Boundary Map Special Instructions Survey Map & Preservation Plan 등등)위에서 알아본것과 같이 City 웹사이트를 통하여 우리는 손쉽게 zoning과 그 이외의 제약들을 알아보므로써 안전하고 쉬운 부동산 매매를 할수있다.
Thursday, August 10, 2006
권리부여 - 채무 위해 재산 전체 매각 될 수 있어
저번주에 이어 요즘 가장 각광을 받고있는 '커뮤니티 프라퍼티 서바이버십'(Community Property with Survivorship)에 대해 알아보자.'권리부여'(Vesting)란 부동산을 어떻게 소유하느냐라는 문제인데주로 부부 (남편과 아내)인 경우 Community Property with Survivorship을 가장 많이 선호하고 있다. 소유권은 동등하고 남편과 아내인 경우에만 한하며 부동산 양도시 두배우자가 모두 저당설정 또는 양도에 동의 해야하며 어느 한쪽 배우자의 채무이행을 위해 재산 전체가 강제로 매각될수 있다. 사망자 발생시 사망자의 지분은 생존자권에 의해 생존한 배우자에게 자동적으로 이전되며 세금 혜택을 받을수 있으며 생존자권의 인정은 법원의 유산 검증 절차를 우선적으로 한다.마지막으로 부동산을 소유하는 방법중 결혼은 했으나 혼자의 명의로 (John Doe a married man as his sole and separate property) 할수 있고 결혼 하지 않은 미혼자일 경우에도 혼자 부동산을 소유할수있다 (John Doe a single man).공동 명의 Vesting 일 경우 꼭 필요한 조건이 네가지가 있는데 TTIP (Time Title Interest Possession)를 빼놓을수가 없다. 다시 말해 즉 공동명의 (Joint Tenants) Community Property Community Property with Survivorship 등의 Vesting 으로 소유할때는 두사람 또는 이상이 (같은 시간 명의 지분 소유) 동시에 발생해야한다.타이틀 소유에 대한 다섯가지의 예문을 다음과 같다.*John Doe & Sue Doe Husband & Wife as Joint Tenants*John Doe & Sue Doe Husband & Wife as Community Property*John Doe & Sue Doe Husband & Wife as Community Property with Right of Survivorship*John Doe & Sue Doe Husband & Wife as Tenancy in Common*John Doe as Single Man
Friday, August 04, 2006
재산 소유권 보유 방법 5가지
재산 소유권 보유 방법은 크게 다섯가지로 나눈다. 첫째 재산 공유(Tenancy In Common) 둘째 공동 명의(Joint Tenancy) 셋째 부부 공동 재산(Community Property) 넷째 생존자부 부부 공동 재산(Community Property with Right of Survivorship) 마지막으로 개인적인 소유 방법이다.먼저 재산 공유에 대해서 알아보자. 소유 당사자는 2인 이상으로 남편과 아내도 가능하다. 그리고 소유권이 동등하거나 동등하지 않는 여러개의 지분으로 분할 가능하다.예를 들어 남편과 아내 그리고 자녀가 1/3씩 또는 4:4:2의 비율로 지분을 소유할 수 있다. 재산권(title)은 한개 또는 그 이상의 양도 증서(undivided interest)가 가능하고 당사자 모두가 공동으로 소유권을 가지고 있다. 또 공동 소유자는 각자의 지분을 별도로 저당 설정할 수 있다. 만일 공동 소유자 중에 사망자가 생기면 사망자의 지분은 상속자에게 이전된다.두번째로 공동명의는 한인들이 가장 많이 선호하는소유권 보유 방법이다. 재산 공유와 마찬가지로 역시 2인이상 남편과 아내 이외에도 가능하다. 소유권은 동등하며 당사자 모두가 공동으로 소유권을 가지고 있고 각 공동 소유자는 각자의 지분을 별도로 양도할 수 있다. 소유자 중에 사망자가 발생했을 경우에는 사망자의 지분은 생존한 공동 소유자에게 자동적으로 이전된다.세번째 부부공동 재산은 남편과 아내인 경우에 한한다. 물론 소유권은 공동이어야 하며 동등한 권리를 지니고 두 배우자 모두가 양도 또는 저당 설정에 동의하여야 한다. 어느 한쪽 배우자의 채무 이행을 위해 재산 전체가 강제 매각의 대상이 될 수 있다. 배우자가 사망하면 살아 있는 배우자에게 지분의 절반이 넘어간다. 다른 지분의 반은 유언에 의해서 처리된다. 유언이 없으면 세습에 의해서 법정 관리 상태로 넘어간다. 위의 내용은 단지 일반적인 정보만을 제공하기 위한 것이다. 따라서 세무적인 문의 사항이나 금융 세금 또는 유산 설계를 위해서는 변호사나 공인회계사 같은 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.(213)675-9300
Thursday, July 27, 2006
주택·상업용·재융자 구분, 5년내 되팔땐 20% 할인
부동산 매매 절차를 끝내면서 셀러가 타이틀 회사를 통해 구입하는 타이틀 보험 액수(프리미엄)와 기타 비용에 대해서 알아보자.타이틀 보험액은 캘리포니아 주정부 산하의 캘리포니아 보험 커미셔너(California Insurance Commissioner)에서 정해놓은 가격에 따라 각 타이틀 보험 회사들이 가격표를 만들어 놓고 있다.크게 세가지 종류의 가격표가 있다. 주택(Single Family Residence) 상업용 부동산(Commercial) 재융자(Refinance)가 바로 그것이다. 주택과 상업용 부동산 보험 비용은 셀러가 부동산을 구입한 날로부터 5년 내에 되팔 경우 20% 할인해주는 것이 보통이다. 요즘 주보험국에서는 혹시라도 타이틀 회사와 부동산 회사 간에 있을 수 있는 허용치 이상의 할인율을 적발하기 위해 그 어느때보다 많은 인력을 투입하고 있다. 또 적발시 엄청난 벌과금을 부과함으로써 깨끗한 상거래를 위해 많은 노력을 하고 있다. 타이틀 회사에서는 프리미엄 가격과 에스크로 업무와 관련된 Sub-Escrow 비용 이외에는 타이틀 보험에 관한 한 다른 명목으로 고객에게 비용을 부과할 수 없게 되어 있다. 많은 사람들이 생각하는 부동산이전세금(Property Transfer tax)는 카운티에 내야 하는 세금이다. 관례에 따르면 시 정부는 부동산 매매 1000달러당 $1.10의 이전 세금을 셀러에게 부과한다. 예를 들어 판매 가격이 100만달러일 경우에 1100달러의 세금을 셀러는 타이틀 회사를 통해 해당 카운티에 지불하게 된다. 하지만 특별 케이스도 있다. LA 카운티의 경우에는 시 이전 세금(City Transfer Tax)은 각 시마다 세금 비율이 다르다. 그 예로 1000달러당 컬버시티는 $4.50 LA $4.50 포모나 $2.20 리돈도비치 $2.20 샌타모니카 $3.00 토런스 $1.10 등이다.등기 비용(Recording Fee)은 집 문서(Grant Deed)나 채권(Trust Deed) 권리포기 문서(Quit Claim Deed) 등을 해당 카운티에 등기하기 위해 드는 비용으로 역시 타이틀 회사를 통해 지불되는 비용이다. 주로 첫 페이지는 11달러 나머지는 장당 3달러 그리고 집 문서는 첫 페이지 11달러 나머지는 장당 3달러 정도 들어가는 것이 일반적이다.위에서 설명한 비용 등이 '타이틀'이라는 명목하에 지불되는 것이기 때문에 고객들은 타이틀 회사의 수입으로 잘못 알고 있는 경우가 간혹 있다. 타이틀 보험 회사는 보험비와 125달러의 Sub-Escrow 비용 외에는 고객이 타이틀 회사에 지불하는 비용은 없다는 것을 알아두어야 한다. ▷(213)675-9300
Friday, July 21, 2006
주민발의안 - 55세 이상 재산세 혜택가능
먼저 주민발의안 60/90이 있다. 부부 가운데 한사람이 소유한 집을 팔았을 경우 나이가 55세 이상이 되면 주민발의안 60에 의해 같은 카운티 내에서 새 집을 구입했을 때 살던 집과 집 값(fair market value)이 같거나 싼 경우에는 주민발의안13(소유주가 바뀌기 전까지는 재산세를 증가시킬 수 없다)에 의거해 살던 집의 과세된 세금이 새로 산 집에 그대로 적용된다.즉 자녀들이 성장하여 분가했을 경우 55세 이상 되는 부모들이 더이상 큰 집에서 살 필요가 없을 때 주민발의안 60에 의거해 재산세 혜택(California Tax Relief)을 받을 수 있다. 이와 같은 재산세 혜택은 평생에 단한번만 사용할 수 있다.주민발의안 90이란 주민발의안 60은 같은 카운티에서만 혜택을 받을수 있으나 주민발의안 90은 카운티와는 상관없이 적용된다는 것이다. 단 7개 카운티에서 주민발의안 90에 동의했기 때문에 해당 카운티에 한해 주민발의안 90이 적용된다.주민발의안 90에 동의한 7개 카운티는 알라메다 카운티 LA 카운티 오렌지 카운티 샌디에이고 카운티 샌 마테오 카운티 샌타클라라 카운티 벤투라 카운티다. 토지수용 주민 발의안(Eminent Domain-Proposition 3)은 만일 정부 당국에서 어떤 특정한 소유 자산을 필요로 할 때 주민발의안 3에 의거해 현재 소유 자산에 과세된 세금을 그대로 새로 구입한 매물에 적용할수 있다는 내용이다. 문의처는 다음과 같다. (213)893-1239/The Claim for Base Year Value Transfer-Acquisition by Public Entity form BCE-68 Own-54 is available online) 시장가격 하락(Market Value Decline-Proposition 8)은 현재 가지고 있는 집의 시장 가격이 과세된 시가보다 낮을 때 즉 재산세가 집 가격에 비해 부당하게 과세됐을 때 주민발의안 8에 의거해 재산세를 낮출 수 있다.
Friday, July 14, 2006
타이틀 보증보험-재산세
이번 주에는 재산세에 대해서 알아보기로 하자.재산세는 크게 세가지로 나눈다. 우리가 흔히 알고 있는 1년에 두번으로 나누어 내는 일반 재산세 추가 재산세 그리고 마지막으로 멜로 루스(Mello-Roos)가 있다. 재산세는 1년에 두번 내지만 납세자가 원하면 한번에 완납을 할 수도 있다. 11월 1일부터 12월 10일까지가 상반기 재산세 납부 기일이며 12월 10일 오후 5시 이후부터 재산세 체납이 된다. 이런 경우 10% 벌과금이 부과된다. 2월 1일부터 4월 10일까지는 하반기 재산세 납부 기일이며 4월 10일 오후 5시 이후부터 재산세 체납이되어 상반기처럼10% 벌과금이 부과된다. 12월 10일이나 4월 10일이 주말이거나 휴일일 경우 다음 영업일로 연기된다.추가 재산세 법은 1983년 7월 조지 듀크메지언 주지사에 의해 만들어졌다. 추가 재산세에는 여러 케이스가 있다. 예를 들어 전 주인이 50만달러짜리 부동산을 구입하고 최고 1.25%의 재산세를 내다가 새 주인에게 75만달러에 양도를 했다면 재사정(reassessed)이 되면서 매매 차액인 25만달러에 대한 재산세가 추가되는 것을 추가 재산세라고 이해하고있다. 재융자나 증축 등을 했을 경우에도 추가 재산세가 부과될 수 있다. 또 시에서 조경 공사 등 공공 시설 공사를 했을 경우에도 특별 추가 재산세(Special Assessment Tax)를 적용할 수 있다.멜로 루스(Mello-Roos) 택스란 1982년 주 상원의원 헨리 멜로와 마이크 루스에 의해 제정된 특별 세금법으로 새 동네에 공공 시설을 마련하기 위한 것이다. 1978년 주민 발의(Proposition) 13이라는 법이 제정된 이후 주 정부나 로컬 정부는 학교나 도로 또는 다른 공공시설을 건설할 자금을 재산세에서 더이상 충당할 수 없게 되었는데 자원을 마련하기 위해 이 법이 제정되었다. 멜로 루스 커뮤니티 지국에서 새로운 공공 시설 건설을 위해 채권을 발행하여 기금을 조성 공공 시설을 갖추고 주택 소유자들로 하여금 일정 기간 재산세에 추가되어 납부하도록 했다.바이어로서는 제법 부담이 되기 때문에 새 단지에 분양을 받으려면 이를 반드시 챙기는것이 좋다. 일부 빌더들은 멜로 루스 세금을 분양가에 포함시키는 경우도 있다.(213)675-9300
Thursday, July 06, 2006
타이틀 종합보험, 은행의 보험 조치 PMI•PITI
부동산 매매 과정에서 가장 중요하다고 할 수 있는 융자 부분에서 은행은 가능한한 손해를 막기 위해 여러가지 조치를 취한다. 그 중에서 빼놓을 수 없는 장치가 20% 이상의 다운 페이를 바이어에게 요구하는 것이다. 만일 바이어가 20% 미만의 다운 페이를 할 경우 은행은 담보물에 비해 융자 액수에 대한 위험 부담이 커지기 때문에 PMI (Private Mortgage Insurance)라는 안전 장치를 한다.다운 페이를 20% 이상 할 경우에는 매달 원금과 이자를 합한 모기지만을 부담하지만 20% 미만의 다운시에는 모기지 원금 이자 재산세 보험료를 합친 모기지를 매달 부담해야 한다.은행이 PITI ( Principal Interest Tax Insurance) 를 요구하는 또다른 이유가 있다. 만일의 사태에 대비해 바이어가 매월 페이먼트를 하지 못하고 건물이 차압될 경우를 가정해보자.첫째 세금이 밀려 있으면 은행이 건물을 차압하는 데 적지 않은 어려움이 있다. 이를 미리 방지하기 위해 1년에 2번 내는 재산세를 미리 확보하자는것이다. 둘째 화재나 또는 다른 외적인 손해를 방지시키는 화재 보험 마지막으로 건물을 차압하고 되팔아 원금을 챙기기까지의 시간적 경제적 손실을 계산했을 때 들어가는 비용이 건물 가격의 약 20% 를 차지한다는 통계가 있다. 따라서 80% 까지만 융자를 허용한다. 이제 은행에서 융자 심사를 거쳐 승인이 나고 바이어는 서류에 사인을 하면 대출이 된다. 이를 펀딩이라고 한다. 많은 소비자들은 대출된 대금이 에스크로 회사로 가는 것으로 알고 있는 사람들이 많다. 하지만 융자 기관에서는 융자가 승인이 되면 금액을 타이틀 회사로 송금한다.타이틀 회사는 송금받은 금액을 매매 절차에 있는 부동산에 저당권을 가지고 있는 각 융자기관 (1차 또는 1 2 3 차) 에 저당액을 갚아준다. 이 과정을 재양도( Reconvayance)라고 한다.또 밀린 재산세 또는 앞으로 내야 할 반년치 재산세를 미리 납부하고 남은 금액이 에스크로 회사로 넘어가서 마지막 정산 처리가 끝나게 된다. 돈 계산이 모두 끝나면 에스크로 회사는 새로운 집 문서(Grant Deed ) 를 만들어서 타이틀 회사로 보내고 타이틀 회사는 집 문서와 새로운 융자기관의 1차 저당권 (Trust Deed) 을 확인한 후 해당 카운티에 등기를 한다. 그러면 바이어는 새 건물의 키를 손에 쥐게 되며 모든 매매 과정이 종결되는 것이다.▷(213)675-9300
Thursday, June 29, 2006
타이틀 보증보험 회사의 역할과 신뢰도의 중요성
부동산을 매매할 때 융자는 필수 조건 가운데 하나이다. 은행이나 금융기관은 부동산 매매를 위한 대출을 위해 세 가지를 보고 결정한다.첫째는 인컴이다. 인컴 택스 보고나 직장 증명은행 구좌 증명 등이 기준이 된다. 두번째는 크레딧으로 두 개의 크레딧 회사의 리포트를 필요로 한다. 세번째는 담보다. 담보물은 융자 신청액 이상의 시장 가치가 있어야 할 것이다. 첫번째와 두번째는 충분한 인컴이 있어 융자금을 상환할 능력이 있어야 하고 그동안 아무런 문제없이 월 페이먼트를 잘 내고 있었는지를 알아본다는 것이다.그런데 문제는 담보다. 먼저 감정 과정을 통해 매물의 시장 가격을 알아본 후 프리림(Preliminary Report) 를 보고 나서 결정한다.융자 과정에서 인컴이나 크레딧도 중요하지만 아마 가장 큰 비중을 두는 부분이 프리림이다. 담보물에 대해 재산세가 밀려 있는지 지역권이 있는지 또는 다른 불리한 조건이 있는지 등을 철저하게 따질 수 있는서류가 프리림이기 때문이다.만일 중대한 하자가 발견되면 융자는 기각되기 일수다.융자 기관은 타이틀 회사에서 나오는 프리림에 전적으로 의존하기 때문에 액수가 큰 부동산을 매매할 때에는 융자기관이 믿을만한 타이틀 회사의 프리리미너리 리포트를 일방적으로 지정하기까지 한다.그만큼 부동산 매매시 타이틀 회사의 역할과 신뢰도는 중요한 변수로 작용할 수 있다.은행은 페이먼트 장기 체납 같은 유사시에는 건물을 차압해야 하기 때문에 타이틀상의 어떠한 문제도 쉽게 지나칠 수 없으며 특히 융자시 세번째 조건인 담보에 대해서만큼은 타이틀 회사에 거의 100% 의존하고 있다.얼마나 경험많고 규모가 큰 타이틀 회사에서 나오는 프리림 리포트인지가 은행에서 융자를 결정하는 데 중요한 역할과 변수로 작용한다. 그 이유 가운데 하나는 과연 선정된 타이틀 회사가 자체적인 인슈어런스 팔리시를 가지고 있느냐 하는 점이다.자동차 보험을 예로 들어보자. 올스테이트 파머스 AAA 같은 메이저 보험사들은 자체 보험 팔리시를 가지고 있다.대형 보험회사는 사고가 접수되면 보험사의 직접적인 개입으로 처리 과정이 신속하고 정확하게 이루어진다. 타이틀 회사도 마찬가지이다.특히 부동산 사고는 엄청난 금전적인 피해로 이어지기 때문에 에이전시를 통해 타이틀 보험에 가입했다면 한다리 걸친 상태에서 타이틀 회사의 막강한 변호사들과 싸워야 하는 불이익을 각오해야만 한다.따라서 융자 기관은 자체적으로 팔리시를 이슈할 수 있는 타이틀 회사를 선호하며 때로는 은행이 일방적으로 타이틀 회사를 선정하기도 하는 이유가 바로 여기에 있다.
Sunday, June 25, 2006
Thursday, June 15, 2006
Tuesday, June 13, 2006
Friday, March 04, 2005
90 Days to Real Estate Success
90 Days to Real Estate Success
Today is the first day of the rest of your life. That's not just a cliché. It's a statement about taking control. Whether you're a newcomer to real estate or a veteran whose career has never quite taken off, you can begin today on the path to success. Start by recognizing that there are no excuses for failure.In this business, "the harder you work, the more money you'll make," says Kenneth W. Edwards, author of Your Successful Real Estate Career (AMACOM Books, 2003), a primer for new salespeople. "There's no secret beyond that." "The most common reason for not making it," says Sean Conlon, president of Century 21 Sussex & Reilly in Chicago, "is giving up before you get over the last hill." Conlon, 35, is one of the industry's more compelling rags to riches stories. He immigrated to the United States from Ireland in 1990 and worked as a janitor before going into real estate. He became the city's top selling salesperson and, in 2000, founded Sussex with two partners.It's fine to talk about hard work and perseverance, but exactly what do you need to work at? What steps lay the groundwork for future success?REALTOR® Magazine posed those questions to successful practitioners who remember what it was like to show up for work that first morning, be assigned a desk and a phone, and be told to "get out there and make it happen."
Day 1: Hit the ground running
You're there, most likely in an office with half a dozen or more salespeople, all talking on the phone, filling out paperwork, photocopying forms that may be mysterious to you, and all seeming to know exactly what they're doing.Take your coat off, sit down, and start compiling a list. "Figure out everybody you know—your family, friends, friends of friends, people you write checks to, your barber, your dry cleaner—and then send them a letter telling them you're in the business," says Jeff Quintin, a salesperson with Prudential Fox & Roach in Ocean City, N.J.Follow up on the letters a few days later with phone calls. These calls won't violate the federal do-not-call laws because you're speaking to friends and acquaintances. If you're a rookie, reiterate that you've started this new career; if you've been in the business a while, remind people of your commitment to helping people achieve their real estate goals. Ask if they know anyone who may be looking to sell or buy a house. This is the way to build your database, the most important prospecting tool you'll ever develop."The goal is to find a niche and fill it," says Edwards. "Everyone comes from somewhere. Maybe you went to school or worked at a local electronics company; maybe you were a farmer or a small business owner. Whatever you did, you have contacts in those fields. Start with those and see where they take you."As for the rest of the day, rookies should "make contact with all their colleagues," says Louisa Enz, a salesperson with Stark Co., REALTORS®, in Madison, Wis., "not just the broker and other salespeople but the corporate and support people. They're going to be your support system for the first few months."
Day 7: Structure your days
Real estate is notoriously unstructured. Many people choose it for exactly that reason. But appearances can be deceiving. Top salespeople understand that success requires discipline, and that discipline has to come from within. You're not punching a clock, but you still need to follow some basic rules."People think they're here to sell houses," says Jeff Beggins, managing partner of Century 21 Beggins Enterprises in Indian Rocks Beach, Fla. "Actually, they're here to run a business. It's all about mind–set.""I pretty much follow the same schedule every day," says Charles Martin of RE/MAX 100 Real Estate in Camp Springs, Md. As team leader of the Charles Martin Real Estate Group, Martin concentrates on such activities as getting face-to-face appointments, monitoring ongoing sales, and tracking his balance sheets to make sure the team's meeting its goals. Many salespeople use the mornings to prospect for new business and the afternoons for everything else—showings, paperwork, staying abreast of developments in the market."It's all about getting in front of people," says Beggins. "We call, knock on doors, send out newsletters to every house in the neighborhood. If you're not top of mind the instant people decide to sell, you're not going to get the listing."Another must: Know your product. "Drive around your market," says Conlon. "Find out where the schools and parks are; look at what's being built in the neighborhood. You have to educate yourself." Says Edwards: "Talk to builders; accompany a home inspector for a day. However you do it, you need to know what you're selling."
Day 30: Have a plan
By now, your overall strategy should be emerging. "A detailed plan is the first step to being successful in any business," says Beggins.Work with your broker to set some goals, and put them in writing. "If you don't have something you're working toward, you really feel like you're struggling," says Enz.Many experts suggest that you start with income—how much you'd like to earn per year—and work backwards by figuring out how many transactions you'd need to do and at what selling price. "If you want to gross $250,000 a year but your average commission is only $1,000, you have to ask yourself if you have the business infrastructure in place to do 250 transactions a year," says Martin. If you don't, adjust your plan.On the expense side, your plan should factor in the cost for advertising and lead generation to attain your sales goals. For more on developing a business plan, see our For Rookies section.Many salespeople generate leads through farming, "concentrating on a certain geographic area or other sphere of influence," says Beggins. Keep it manageable, say 200 to 300 houses in a given neighborhood. Be in touch with each resident a minimum of four times a year, says Quintin.Your plan should also factor in your technology needs. Essentials include a cell phone, a computer with e-mail (preferably with a business address rather than a freebie such as Hotmail or Yahoo), and information about yourself at your broker's Web site.If you want to get all your technology in one helping, visit REALTOR.org/realtorVIP to learn about technology discounts from REALTOR VIP® Alliance Program partners. One partner, Hewlett-Packard, has even created a real estate "mobility bundle" for $2,715 (also available for lease) that includes a tablet PC; Real Estate Marketing Assistant software for creating flyers and presentations; iPAQ Pocket PC with phone, e-mail, Internet, and camera (requires T-Mobile service plan); mobile printer; and digital camera. For details on the package, visit http://www.hp.com/sbso/solutions/real/index.html?jumpid=ex_R295_go/nar/markdixon/kim042904 or call 800/888-8177 (mention code NAR1).
Day 90: Learn as you sell
The myth of the born salesperson is exactly that. "I took every class I could in the beginning," says Bernadette Hurley, ABR®, a salesperson with Keller Williams Realty in Sugar Land, Texas. "What I found is that no one program is right for you. You need to take pieces from all of them." If your company doesn't provide training, check with your local association, or see what classes are available through the NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS® and its affiliates by visiting the Education channel of REALTOR.org.No one can predict when you'll sell your first house. For some, it takes a month. For others, it's six months. By the end of three months, however, you should at least feel that you're well on the way.But no matter where you're at, avoid getting discouraged. The fact is, rejection is going to be a big part of your life in the early days. "On average, 20 percent of the population moves in a given year," says Beggins. "So going in, you know eight out of 10 people are not going to be your clients.""You have to understand that rejection is going to happen," says Quintin. "You can't let yourself get beat up."Even experienced salespeople occasionally fall into sloughs and slumps. These typically have less to do with fear of rejection than with such factors as weariness, monotony, and burnout. (See "Curing a sales slump.")Don't underestimate the value of scripts for dealing with contacts. Making it up as you go along is fine for actors at Chicago's famed comedy improv theater, Second City, but less so for salespeople. So find some workable scripts—your company, sales trainers, and books and Web sites are all good sources. In the beginning, judge your success or failure not by whether you get a particular listing but by whether you get through your script.Now's also a good time to start investigating alternative sources for leads. In addition to FSBOs and expired listings, check out previous transaction files. Real estate offices are required to keep files of all transactions for a certain number of years."Go back through all the files of salespeople who've left the business, and adopt those clients," says Quintin. "If someone bought a house five years ago, the person may be thinking about moving or know somebody who is."Finally, consider asking a more experienced salesperson to be your mentor. "Find a colleague in your office who seems to be successful and whom you like, and take the person to lunch," says Enz. "Ask how he or she did it—what are the top three keys to success."In some cases, you may want to take it a step further. "Approach the top associate in your office, and offer to work as an assistant," says Quintin. "Commit for one year and work out a deal where you get paid by the hour. If someone else has figured the game out, why reinvent the wheel?"
Curing a sales slump
BY KENNETH W. EDWARDSThere's nothing more disheartening than seeing your business take an unhealthy turn, but it's a common malady in our profession. Here's my prescription for recovery.
1. Look back.
Take a hard look at what you were previously doing that produced results. Is there a prospecting program that you've begun to take for granted?
2. Get personal.
I receive a lot of direct mail from real estate professionals. Most of it is impersonal and mundane. I'd never send out anything without a handwritten note that included the name of the person it was going to and my personal signature. Recipes for the refrigerator? Great—but how about a listing of homes that have sold recently, including the selling price. People pay attention to what's truly helpful.
3. Know your mission.
As an Air Force officer, I focused on the mission. In real estate, our mission is to list and sell homes. Don't forget it. Direct your efforts to those things that get the bills paid.4. Keep your priorities straight. Most of us become immersed in our career. That's understandable. There's a lot about it to love. But unless you're in good health, part of a network of a supportive family and friends, and at peace with yourself, there's likely to be emotional (and professional) trouble ahead.
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