서브 에스크로, 셀러 부동산 빚 타이틀 회사에서 해결

영 리 시카고 타이틀


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서브 에스크로(Sub-Escrow)란 바이어가 은행이나 융자기관에서 대출이 이루어지면 그 돈이 타이틀 회사로 오게된다. 많은 사람들이 융자기관에서 대출이 된 돈이 에스크로 회사로 가는것으로 잘 못 알고있는데 여기에 대해서 확실한 진단을 하자.융자기관에서 대출된 돈이 타이틀 회사로 오면 타이틀 회사에서는 셀러가 가지고 있는(팔고자 하는 부동산) 1차 또는 2차 또는 그 이외의 모든 채권자에게 연락을 취하여 돈을 갚아주고 남는 금액을 에스크로를 통해 셀러에게 전달되며 부동산 매매의 종결을 짖게된다. 즉 셀러가 가지고 있는 부동산에 대한 빚을 타이틀 회사에서 해결해주기 때문에 Sub-Escrow 라는 말이 붙게되었는데 이것은 에스크로가 삼자의 입장에서 셀러와 바이어의 금전관계를 해결해주는것 처럼 타이틀 역시 미리 채권가와 채무자의 관계를 정리해 주고 있다. 타이틀 회사에서 1차나 2차 은행에 pay-off 를 해주고 note를 무효화 시키는 (zero balance) 절차를 Reconvey 를 한다.예를 들어 백만불짜리 가옥을 사고파는데에 있어 바이어가 20%를 다운하고 80만불의 융자를 받고 셀러는 1차 30만불 2차 20만불을 갚아야 하는 상황일때 80만불의 융자액이 타이틀 회사로 와서 1차와 2차를 갚아주고(Reconvey) 남는 금액 30만불이 해당 에스크로 회사로 이전되어 에스크로에서 매매를 종결짖게 된다.이 과정에서 타이틀 회사는 1차와 2차 은행과의 정확하고 긴밀한 일처리를 하지못할 경우 엄청난 파장을 몰고오므로 오랜 경력을 가진 타이틀 회사를 선택하는 것이 좋다. 특히 월말이나 연휴 또는 연말에 매매가 성공적으로 이루어 질려면 타이틀 회사의 Sub-Escrow Department의 역활은 그 무엇보다도 가장 중요함으로 믿을수 있는 타이틀 회사를 선정하는 것을 권장하고 싶다.

소유권 보험이 필요한 이유들:

1. 화재가 발생하면 집과 가공물만 파손되며 땅은 그대로 남는다. 그러나 소유권에 결함이 있다면 집 뿐만 아니라 집이 존재하는 토지까지도 없어질수 있다. 소유권 보험은 이러한 손실로 부터 귀하를 (증서에 명시된 바와 같이) 보호한다.

2. 소유권과 관련되어있는 양도증서나 몰게지는 위조될수 있다.

3. 양도증서나 몰게지는 미성년자에의해 서명될수 있다.

4. 양도증서나 몰게지는 정신이상자나 부적격자에 의해 만들어질수 있다.

5. 양도증서나 몰게지는 계약이 만료된 위임장의 권한하에서 만들어 질수 있으며 이것은 무효가 된다.

6. 양도증서나 몰게지가 소유주가 아니지만 소유주와 이름이 같은 개인에의해 만들어질수 있다.

7. 양도증서나 몰게지가 사기행위나 협박에 의해서 만들어 질수있다.

8. 상속자에 의해 양도된 소유권은 연방재산세 유치권 (Federal Estate Tax Lien) 걸릴수 있다.

9. 사망한것으로 추정되었던 상속자나 타인이 나타나서 부동산이나 그에 따른 이익을 획득할수있다.

10. 소유권 보험은 변호사와 법원 비용을 포함한다.

11. 소유권 보험에 가입하면 귀하의 소유권을 다른 사람에게 전달할때 지연이나 결차상 문제를 없앨수 있다.

12. 소유권 보험은 보험에 적용되는 손실금액에 대해 귀하에게 보상한다.

13. 양도증서와 몰게지는 양도자가 파산 과정에 있을때 서명했을경우 무효화 될수있다.
14. 소유권 보험증서는 귀하나 귀하의 상속인이 부동산을 소유하고 있는한 단 한번의 납입금으로 완불된다.

15. 귀하의 소유권이 따르고 있는 문서들이 등기상에서 결함이 있을수있다.

16. 결혼상태나 이혼의 정당성으로 인해 지속적으로 요구권이 발생되는데,소유권 보험을 통해서만 존재하지 않거나(non existent) 이혼한 배우자에 의해 이루어지는 요구권에대해 보호 받을수있다.

이렇게 소유권 보험은 귀하의 가장 중요한 투자 즉, 집에 대한 투자를 보호한다. 소유권 보험을 통해서 소유주는 다른 사람이 소유권 보험에 의거 적용되는 부동산에 대한 요구권을 주장할 경우 손실에 대해 배상해주는 손해배상 계약을 가지게된다.

*상기 내용은 단지 일반적인 정보만을 제공하기 위한것이며, 기타문의 사항은 변호사 또는 전문가의 상담을 받기를 강조한다. *

[타이틀 보증보험-소유권 증서] 청구권 손실위험 소유주·렌더 보호

지난주에 이어 앞으로는 지면을 통해서 증서(policy) 및 일반적으로 많이 이용되는 보증서류(endorsement)와 양도증서(deed)의 형태의 대해서 알아보자. 소유권보험(title insurance)은 주요손실에 대해 렌더(lender)과 주택소유주를 보호하기위해 존재하며 매우 복합적인 주제가 될수 있지만 기본지식을 알면 타이틀보험을 이해하는데 큰 어려움이 없다.소유권증서는 부동산 소유권에 대한 청구권에 의해 발생할수 있는 가능한 손실로 부터 소유주와 렌더을 보호해준다. 예비보고서(preliminary report)는 사전정보를 제공하며 이 정보들은 보험 적용범위(coverage)에서는 제외된다. 따라서 렌더와 소유주는 부동산의 매매 이전에 타이틀 상에 나타난 정보의 문제점을 파악 및 바로 잡을수 있는 기회를 가질수 있다. 1870년때부터 시작한 소유권보험은 비정확한 기록 검색 사기행위 및 그와 관련된 문제점으로 부터 발생하는 일련의 토지 소유권 문제들을 방지하기 위함 것이였다. 현재에는 공문서(public records)에는 나타나지 않는 사항들 즉 모든형태의 사기행위 공개되지 않은 상속인 위장결혼 및 이혼 오기(clerical errors) 및 유효하지 않은 법적 절차와 해석등으로 부터 보호해준다. 증서는 법적 정보를 전하는 공문서와 기타 기록 검색을 기초로 작성된다. 양도증서는 셀러가 그 부동산의 소유주라는 사실을 증명하지 않는다. 소유권 보험은 알려지지 않은 부동산 상의 의무이행조건 법률상의 분쟁 및 예기치않은 청구권으로 부터 부동산에 대한 귀하의 이익을 보호할수 있다.소유권 보험은 선지불된 법률계약서와 같으며 소유권에대한 위험으로 부터 법적 보호 장치를 제공하며 귀하의 소유권에서 보험에 적용되는 결함에 손실이 발생할 경우 재정적으로 배상한다 (물론 증서 적용범위에 한함).렌더의 소유권 증서는 소유권 위험에 대해 차용자를 보호하지 않는다. 즉 차용자에게 특정한 보험 적용 범위를 설명함으로써 차용자를 이해시키고 보호하는것이 합당하다고 본다.소유권 보험 업계는 특히 주(state) 및 지역적 차이와 관련하여 지속적인 변동이 존재하기 때문에 의무 책임 또는 보험적용 확인서로써 본지내용이 활용될수 없다. 즉 본지의 내용을 소개 및 정보로써 이해해주시기를 바란다. 영 리 시카고 타이틀

[타이틀 보증보험] 특별 거래세 등 있는지 꼼꼼히 챙겨야

Preliminary Report에서 예측하지 못한 세금 담보권(Tax Lien)의 사례에 대해서 알아보겠습니다. 시카고 보증보험회사가 제공하는 이자료는 정보용 목적의 일반적인 사례이며 법적인 자문(Legal Advise)이 아님니다. 독자께서는 전문가와 상담없이 다음의 사례를 바탕으로 행동해서는 안됩니다.사례:미혼모인 캐롤은 자신의 웨이트리스 봉급으로 간신히 생계를 꾸려나가고 있습니다. 본인의 주택 구입과 동시에 타이틀 보험회사로 부터 타이틀 표준보험증서 (Standard Policy)를 받았습니다. 캐롤은 미농무성 농촌주택지역개발부(the United States Department of Agriculture Rural Housing Community Department Service)로부터 저리 대출에 대한 자격을 부여받을 수 있었습니다. 저리대출에 힘입어 캐롤은 자신의 주택을 구입할수 있었습니다.일반적으로 농촌주택지역개발부는 저소득 개인에 대해 매우 엄격한 기준을 적용합니다. 그러한 기준에는 대출 상환금에 대한 개인의 봉급 비율 및 감당할 수 있는 부동산세 금액과 같은 항목이 포함됩니다. 캐롤은 그러한 기준은 충족시켰지만 대출 상환금이나 부동산세 인상으로 인해 해당 대출 프로그램에 대한 그녀의 자격을 상실했고 자신의 집을 잃게되는 상황에 처해지게 되었습니다.그 이유는 자신의 주택을 구입한 직후 캐롤은 새로운 부동산세 세금 고지서를 받았습니다. 그 고지서에 명시된 세금납부액은 매년 $2000 이상이었고 그 금액은 캐롤이 자신의 집을 지킬 수 있는 액수를 훨신 초과한 금액이였습니다. 그리고 그러한 금액 때문에 농촌주택지역개발부는 캐롤을 저리대출 부적격자로 판명하였습니다.재산평가 사무실(Tax Assessor's Office)에 연락한 캐롤은 증가된 세금액에는 특별거리세(Special Street Tax)에 해당하는 $9000의 특수 평가(Special Assessment)가 포함되었다는 사실을 알게 되었습니다. 이 특별세는 캐롤과 대출 프로그램이 받은 예비 보고서(Preliminary Report)에 명시되어 있지 않은 것이었습니다. 그후 캐롤과 Loan Program 모두는 소유권 보험회사에 연락했습니다. 해당 특별세($9000)를 지급하도록 하는 신속한 조치가 취해졌고 그로 인해 캐롤은 자신의 집을 지킬 수 있게 되었습니다.

NOD & NOT] 석달 페이먼트 못내면 초기차압 들어와

지난번 컬럼에서 우리는 Grant Deed 와 Trust Deed의 책임에 대해서 알아보았고 이번에는 NOD NOT (NOD- Notice of Default NOT-Notice of Trust Deed)에 대해서 알아보자. Mortgage 페이먼트의 상환이 이루어지지 않을 경우 물론 은행에 따라 다를수는 있지만 주로 3개월 (3번) Mortgage Payment 를 내지 못할경우 Notice of Default라는 초기차압절차가 해당 카운티에 등기된다. NOD가 등기된 날짜로 부터 다시 90일 간의 여유가 주어지는데 이기간 동안에 밀린 Mortgage 페이먼트와 거기에 따른 벌과금을 한꺼번에 지급 하여야만 NOD 에서 벗어날수 있다. 90일이 경과하고 나면 은행은 Notice of Trust Deed 라는 차압최종 경고를 해당 카운티에 등기하며 3주의 여유를 다시 부여해준다. 마찬가지로 NOT가 등기되고 3주가 끝나는 시점까지 밀린 Mortgage 페이먼트와 벌금을 납부 하지 않을경우 3주가 끝난 다음날 Public Auction (공개 경매)에 붙혀지며 은행은 그 집에 묶여있는 융자금은 상환하게 된다. 이러한 불쌍사가 요즘 한인들에게도 많이 일어나고 있는 현실인데 주로 Notice of Default 가 등기되면 빨리 부동산을 처분하는것이 어려움에서 탈출할수 있는 가장 좋은 방법이라는 조언을 경험이 많은 부동산 업자들에게서 종종 들을수 있다. Notice of Trust Deed를 거처 공개 경매가 이루어지면 Default를 신청한 은행이 1차일 경우 2차나 3차 또는 그 의외의 채권자들에 대한 채무권리 (돈을 지급하거나 지급 받아야하는) 가 모두 말소된다. 많은 사람들이 Foreclosure Property나 은행에서 차압한 부동산을 싸게 구입할수 있다는 고정관념이 요즘 많이 깨지고 있는데 요즘 나오는 Foreclosure Property들은 Build-Up 되어있는 Equity가 부족하여 생각처럼 싸게 구입하거나 좋은결과를 내기가 상당히 쉽지않은 케이스가 많다. 항상 말하는것 처럼 부동산의 묘미는 지룃대 (Leverage) 를 사용하는 것이지만 때로는 욕심이 과하면 화를 불러올수도 있기 때문에 나의 형편과 건실에 맞는 부동산의 구입과 투자가 절실히 요구되는 때임을 미국 부동산 협회나 많은 경험자들이 얘기하고 있다.

[집문서와 신탁증서] 카운티에 등기…원본 보유할 필요없어

부동산 매매시에 가장 중요한 서류중에는 Grant Deed (집문서) 와 Trust Deed(신탁증서)를 빼놓을수 없다. 우선 Grant Deed 에는 지난번 컬럼에서 얘기한듯이 Vesting이란 중요한 부분이 들어가며 그 건물 오너들의 정확한 이름과 공증과 등기 날짜 등등 빼놓을수 없이 중요한 사항들이 기입된다. Trust Deed 는 구입한 부동산을 담보로 은행이나 다른 융자 기관을 통해 어떠한 조건으로 (Loan Amount Interest Rate & Term) 융자를 받는지 또 누구의 명의로 융자금 상환의 책임 소유가 있는지가 정확히 기입되는 문서이다 (주로 'note'라고 표현한다). 이 두가지의 문서들은 해당 카운티에 대부분 등기가 되기 때문에 건물주는 꼭 원본을 가지고 있어야한다는 강박관념에 사로잡히지 않아도 된다. Grant Deed상의 주인과 Trust Deed상의 융자상환에 대한 책임자가 동일일 경우가 많으나 때로는 그렇지 않은 경우도 많이 볼수 있다. 예를 들어 Grant Deed상의 주인이 Husband & Wife 이지만 Trust Deed상의 책임이 Husband Wife & Third Party가 낄 경우 은행에서는 융자금 상환의 책임을 Grant Deed의 명의와 상관없이 Trust Deed 상의 Husband Wife & Third Party 모두에게 전가한다. 결국 많은 한인들이 혼동하는것 처럼 Grant Deed 상의 주인이 Quit Claim Deed 나 다른 방법으로 건물주의 명의 변경을 하더라도 Mortgage Payment 의 책임에서 벗어나는것이 아님을 꼭 명심하여야한다.또한 Third Party 는 이름만 빌려준것이 아니기 때문에 처음의 상황이 어찌됬건 Trust Deed 상의 명시되어있는 융자금액 상환을 위한 은행과의 모든 조건의 약속을 이행해야할 의무를 지니고 있다. 최근에 많이 볼수 있는 예로 이런 질문을 많이 받는다. Husband & Wife가 부동산 구입시 크레딧이나 인컴등 은행으로 부터 융자를 받을수 있는 조건이 미달됨으로 주위에 친척이나 친구등 지인으로 부터의 도움을 받아 융자를 하고 집 문서상에는 Husband & Wife만으로 등기되는 경우가 있다. 불행이도 Husband & Wife 가 Mortgage 페이먼트의 상환을 이행하지 못하여 Foreclosure 이나 Default 가 발생할 경우 자녀나 또는 다른 믿을많한 지인에게 Quit Claim Deed등을 통해 집 주인의 명의변경을 시도함으로 어려움에서 탈출할수 있다라는 잘못된 지식을 가지고 있는 사람들을 종종 대한다. 이 경우 마찬가지로 아무리 집문서상의 주인의 명의가 변경됬더라도 Trust Deed상의 책임자가 Husband Wife & Third Party 로 남아있기 때문에 Foreclosure 이나 Default 의 책임에서 벗어날수 없다는것을 꼭 명심하여야 한다.

ZIMAS 웹사이트로 쉽게 조닝 확인 가능

부동산에서 올바른 조닝(zoning)및 역사물 보존(Historical Preservation) 확인이 실질적으로 중요한 부분을 차지하고있다. 일반적으로 어떤 건물을 사고자 할때 zoning과 Historical Preservation 확인 절차가 먼저 이루어져야한다. 그렇지 아니면 나중에 살수없거나 팔수없는 상황이 일어날수 있다. 예를들어 해당 건물이 Down zoning된 경우와 혹은 Historical Building일 경우를 확인하지 못했을때 시정부로 부터 많은 제약을 받는데 건물매입후 업그레이드나 리모델링을 생각하고 구입한 경우 원하는데로의 용도변경이나 외부공사를 할수없는 경우가 종종 일어난다.그럼 이제부터 부동산에 관련된 올바른 Los Angeles Building & Safety 웹 사이트 ZIMAS (http://zimas.lacity.org) 활용법에 대해서 알아보자.ZIMAS 사이트에 접속후 왼쪽에 있는 Search 메뉴에 있는 주소나 APN(Assessor's Parcel Number)을 클릭한다. 예를 들어 주소를 클릭했을경우 Street number와 Street name을 입력하면 해당 주소창이 뜬다. 그리고 Map Link를 클릭한다.지적도(Plot Map)가 조닝과 함께 뜨고 오른쪽에는 해당 건물에 대한 정보가 뜬다. 이 건물 정보는 "Data Tab"의 드롭다운 메뉴에 의해 자세하게 나누어져있다. 여기에서 "Planning and Zoning Information" 섹션으로 가면 그 주소에 대한 정확한 zoning이 나오며 그 zoning을 클릭하면 아주 자세한 정보를 볼수있다. 그리고 Historical Preservation의 여부에 대해서도 알수가 있다. Historical Preservation이 "YES"일 경우 우리는 이 property를 Historical Building이라고 부른다. 더 자세한 내용을 알아보기 위해 "YES"를 클릭 하면 Historical Preservation 창을 통해서 더 자세한 정보를 알수있다. (Boundary Map Special Instructions Survey Map & Preservation Plan 등등)위에서 알아본것과 같이 City 웹사이트를 통하여 우리는 손쉽게 zoning과 그 이외의 제약들을 알아보므로써 안전하고 쉬운 부동산 매매를 할수있다.

권리부여 - 채무 위해 재산 전체 매각 될 수 있어

저번주에 이어 요즘 가장 각광을 받고있는 '커뮤니티 프라퍼티 서바이버십'(Community Property with Survivorship)에 대해 알아보자.'권리부여'(Vesting)란 부동산을 어떻게 소유하느냐라는 문제인데주로 부부 (남편과 아내)인 경우 Community Property with Survivorship을 가장 많이 선호하고 있다. 소유권은 동등하고 남편과 아내인 경우에만 한하며 부동산 양도시 두배우자가 모두 저당설정 또는 양도에 동의 해야하며 어느 한쪽 배우자의 채무이행을 위해 재산 전체가 강제로 매각될수 있다. 사망자 발생시 사망자의 지분은 생존자권에 의해 생존한 배우자에게 자동적으로 이전되며 세금 혜택을 받을수 있으며 생존자권의 인정은 법원의 유산 검증 절차를 우선적으로 한다.마지막으로 부동산을 소유하는 방법중 결혼은 했으나 혼자의 명의로 (John Doe a married man as his sole and separate property) 할수 있고 결혼 하지 않은 미혼자일 경우에도 혼자 부동산을 소유할수있다 (John Doe a single man).공동 명의 Vesting 일 경우 꼭 필요한 조건이 네가지가 있는데 TTIP (Time Title Interest Possession)를 빼놓을수가 없다. 다시 말해 즉 공동명의 (Joint Tenants) Community Property Community Property with Survivorship 등의 Vesting 으로 소유할때는 두사람 또는 이상이 (같은 시간 명의 지분 소유) 동시에 발생해야한다.타이틀 소유에 대한 다섯가지의 예문을 다음과 같다.*John Doe & Sue Doe Husband & Wife as Joint Tenants*John Doe & Sue Doe Husband & Wife as Community Property*John Doe & Sue Doe Husband & Wife as Community Property with Right of Survivorship*John Doe & Sue Doe Husband & Wife as Tenancy in Common*John Doe as Single Man

재산 소유권 보유 방법 5가지

재산 소유권 보유 방법은 크게 다섯가지로 나눈다. 첫째 재산 공유(Tenancy In Common) 둘째 공동 명의(Joint Tenancy) 셋째 부부 공동 재산(Community Property) 넷째 생존자부 부부 공동 재산(Community Property with Right of Survivorship) 마지막으로 개인적인 소유 방법이다.먼저 재산 공유에 대해서 알아보자. 소유 당사자는 2인 이상으로 남편과 아내도 가능하다. 그리고 소유권이 동등하거나 동등하지 않는 여러개의 지분으로 분할 가능하다.예를 들어 남편과 아내 그리고 자녀가 1/3씩 또는 4:4:2의 비율로 지분을 소유할 수 있다. 재산권(title)은 한개 또는 그 이상의 양도 증서(undivided interest)가 가능하고 당사자 모두가 공동으로 소유권을 가지고 있다. 또 공동 소유자는 각자의 지분을 별도로 저당 설정할 수 있다. 만일 공동 소유자 중에 사망자가 생기면 사망자의 지분은 상속자에게 이전된다.두번째로 공동명의는 한인들이 가장 많이 선호하는소유권 보유 방법이다. 재산 공유와 마찬가지로 역시 2인이상 남편과 아내 이외에도 가능하다. 소유권은 동등하며 당사자 모두가 공동으로 소유권을 가지고 있고 각 공동 소유자는 각자의 지분을 별도로 양도할 수 있다. 소유자 중에 사망자가 발생했을 경우에는 사망자의 지분은 생존한 공동 소유자에게 자동적으로 이전된다.세번째 부부공동 재산은 남편과 아내인 경우에 한한다. 물론 소유권은 공동이어야 하며 동등한 권리를 지니고 두 배우자 모두가 양도 또는 저당 설정에 동의하여야 한다. 어느 한쪽 배우자의 채무 이행을 위해 재산 전체가 강제 매각의 대상이 될 수 있다. 배우자가 사망하면 살아 있는 배우자에게 지분의 절반이 넘어간다. 다른 지분의 반은 유언에 의해서 처리된다. 유언이 없으면 세습에 의해서 법정 관리 상태로 넘어간다. 위의 내용은 단지 일반적인 정보만을 제공하기 위한 것이다. 따라서 세무적인 문의 사항이나 금융 세금 또는 유산 설계를 위해서는 변호사나 공인회계사 같은 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.(213)675-9300

주택·상업용·재융자 구분, 5년내 되팔땐 20% 할인

부동산 매매 절차를 끝내면서 셀러가 타이틀 회사를 통해 구입하는 타이틀 보험 액수(프리미엄)와 기타 비용에 대해서 알아보자.타이틀 보험액은 캘리포니아 주정부 산하의 캘리포니아 보험 커미셔너(California Insurance Commissioner)에서 정해놓은 가격에 따라 각 타이틀 보험 회사들이 가격표를 만들어 놓고 있다.크게 세가지 종류의 가격표가 있다. 주택(Single Family Residence) 상업용 부동산(Commercial) 재융자(Refinance)가 바로 그것이다. 주택과 상업용 부동산 보험 비용은 셀러가 부동산을 구입한 날로부터 5년 내에 되팔 경우 20% 할인해주는 것이 보통이다. 요즘 주보험국에서는 혹시라도 타이틀 회사와 부동산 회사 간에 있을 수 있는 허용치 이상의 할인율을 적발하기 위해 그 어느때보다 많은 인력을 투입하고 있다. 또 적발시 엄청난 벌과금을 부과함으로써 깨끗한 상거래를 위해 많은 노력을 하고 있다. 타이틀 회사에서는 프리미엄 가격과 에스크로 업무와 관련된 Sub-Escrow 비용 이외에는 타이틀 보험에 관한 한 다른 명목으로 고객에게 비용을 부과할 수 없게 되어 있다. 많은 사람들이 생각하는 부동산이전세금(Property Transfer tax)는 카운티에 내야 하는 세금이다. 관례에 따르면 시 정부는 부동산 매매 1000달러당 $1.10의 이전 세금을 셀러에게 부과한다. 예를 들어 판매 가격이 100만달러일 경우에 1100달러의 세금을 셀러는 타이틀 회사를 통해 해당 카운티에 지불하게 된다. 하지만 특별 케이스도 있다. LA 카운티의 경우에는 시 이전 세금(City Transfer Tax)은 각 시마다 세금 비율이 다르다. 그 예로 1000달러당 컬버시티는 $4.50 LA $4.50 포모나 $2.20 리돈도비치 $2.20 샌타모니카 $3.00 토런스 $1.10 등이다.등기 비용(Recording Fee)은 집 문서(Grant Deed)나 채권(Trust Deed) 권리포기 문서(Quit Claim Deed) 등을 해당 카운티에 등기하기 위해 드는 비용으로 역시 타이틀 회사를 통해 지불되는 비용이다. 주로 첫 페이지는 11달러 나머지는 장당 3달러 그리고 집 문서는 첫 페이지 11달러 나머지는 장당 3달러 정도 들어가는 것이 일반적이다.위에서 설명한 비용 등이 '타이틀'이라는 명목하에 지불되는 것이기 때문에 고객들은 타이틀 회사의 수입으로 잘못 알고 있는 경우가 간혹 있다. 타이틀 보험 회사는 보험비와 125달러의 Sub-Escrow 비용 외에는 고객이 타이틀 회사에 지불하는 비용은 없다는 것을 알아두어야 한다. ▷(213)675-9300

주민발의안 - 55세 이상 재산세 혜택가능

먼저 주민발의안 60/90이 있다. 부부 가운데 한사람이 소유한 집을 팔았을 경우 나이가 55세 이상이 되면 주민발의안 60에 의해 같은 카운티 내에서 새 집을 구입했을 때 살던 집과 집 값(fair market value)이 같거나 싼 경우에는 주민발의안13(소유주가 바뀌기 전까지는 재산세를 증가시킬 수 없다)에 의거해 살던 집의 과세된 세금이 새로 산 집에 그대로 적용된다.즉 자녀들이 성장하여 분가했을 경우 55세 이상 되는 부모들이 더이상 큰 집에서 살 필요가 없을 때 주민발의안 60에 의거해 재산세 혜택(California Tax Relief)을 받을 수 있다. 이와 같은 재산세 혜택은 평생에 단한번만 사용할 수 있다.주민발의안 90이란 주민발의안 60은 같은 카운티에서만 혜택을 받을수 있으나 주민발의안 90은 카운티와는 상관없이 적용된다는 것이다. 단 7개 카운티에서 주민발의안 90에 동의했기 때문에 해당 카운티에 한해 주민발의안 90이 적용된다.주민발의안 90에 동의한 7개 카운티는 알라메다 카운티 LA 카운티 오렌지 카운티 샌디에이고 카운티 샌 마테오 카운티 샌타클라라 카운티 벤투라 카운티다. 토지수용 주민 발의안(Eminent Domain-Proposition 3)은 만일 정부 당국에서 어떤 특정한 소유 자산을 필요로 할 때 주민발의안 3에 의거해 현재 소유 자산에 과세된 세금을 그대로 새로 구입한 매물에 적용할수 있다는 내용이다. 문의처는 다음과 같다. (213)893-1239/The Claim for Base Year Value Transfer-Acquisition by Public Entity form BCE-68 Own-54 is available online) 시장가격 하락(Market Value Decline-Proposition 8)은 현재 가지고 있는 집의 시장 가격이 과세된 시가보다 낮을 때 즉 재산세가 집 가격에 비해 부당하게 과세됐을 때 주민발의안 8에 의거해 재산세를 낮출 수 있다.

타이틀 보증보험-재산세

이번 주에는 재산세에 대해서 알아보기로 하자.재산세는 크게 세가지로 나눈다. 우리가 흔히 알고 있는 1년에 두번으로 나누어 내는 일반 재산세 추가 재산세 그리고 마지막으로 멜로 루스(Mello-Roos)가 있다. 재산세는 1년에 두번 내지만 납세자가 원하면 한번에 완납을 할 수도 있다. 11월 1일부터 12월 10일까지가 상반기 재산세 납부 기일이며 12월 10일 오후 5시 이후부터 재산세 체납이 된다. 이런 경우 10% 벌과금이 부과된다. 2월 1일부터 4월 10일까지는 하반기 재산세 납부 기일이며 4월 10일 오후 5시 이후부터 재산세 체납이되어 상반기처럼10% 벌과금이 부과된다. 12월 10일이나 4월 10일이 주말이거나 휴일일 경우 다음 영업일로 연기된다.추가 재산세 법은 1983년 7월 조지 듀크메지언 주지사에 의해 만들어졌다. 추가 재산세에는 여러 케이스가 있다. 예를 들어 전 주인이 50만달러짜리 부동산을 구입하고 최고 1.25%의 재산세를 내다가 새 주인에게 75만달러에 양도를 했다면 재사정(reassessed)이 되면서 매매 차액인 25만달러에 대한 재산세가 추가되는 것을 추가 재산세라고 이해하고있다. 재융자나 증축 등을 했을 경우에도 추가 재산세가 부과될 수 있다. 또 시에서 조경 공사 등 공공 시설 공사를 했을 경우에도 특별 추가 재산세(Special Assessment Tax)를 적용할 수 있다.멜로 루스(Mello-Roos) 택스란 1982년 주 상원의원 헨리 멜로와 마이크 루스에 의해 제정된 특별 세금법으로 새 동네에 공공 시설을 마련하기 위한 것이다. 1978년 주민 발의(Proposition) 13이라는 법이 제정된 이후 주 정부나 로컬 정부는 학교나 도로 또는 다른 공공시설을 건설할 자금을 재산세에서 더이상 충당할 수 없게 되었는데 자원을 마련하기 위해 이 법이 제정되었다. 멜로 루스 커뮤니티 지국에서 새로운 공공 시설 건설을 위해 채권을 발행하여 기금을 조성 공공 시설을 갖추고 주택 소유자들로 하여금 일정 기간 재산세에 추가되어 납부하도록 했다.바이어로서는 제법 부담이 되기 때문에 새 단지에 분양을 받으려면 이를 반드시 챙기는것이 좋다. 일부 빌더들은 멜로 루스 세금을 분양가에 포함시키는 경우도 있다.(213)675-9300

타이틀 종합보험, 은행의 보험 조치 PMI•PITI

부동산 매매 과정에서 가장 중요하다고 할 수 있는 융자 부분에서 은행은 가능한한 손해를 막기 위해 여러가지 조치를 취한다. 그 중에서 빼놓을 수 없는 장치가 20% 이상의 다운 페이를 바이어에게 요구하는 것이다. 만일 바이어가 20% 미만의 다운 페이를 할 경우 은행은 담보물에 비해 융자 액수에 대한 위험 부담이 커지기 때문에 PMI (Private Mortgage Insurance)라는 안전 장치를 한다.다운 페이를 20% 이상 할 경우에는 매달 원금과 이자를 합한 모기지만을 부담하지만 20% 미만의 다운시에는 모기지 원금 이자 재산세 보험료를 합친 모기지를 매달 부담해야 한다.은행이 PITI ( Principal Interest Tax Insurance) 를 요구하는 또다른 이유가 있다. 만일의 사태에 대비해 바이어가 매월 페이먼트를 하지 못하고 건물이 차압될 경우를 가정해보자.첫째 세금이 밀려 있으면 은행이 건물을 차압하는 데 적지 않은 어려움이 있다. 이를 미리 방지하기 위해 1년에 2번 내는 재산세를 미리 확보하자는것이다. 둘째 화재나 또는 다른 외적인 손해를 방지시키는 화재 보험 마지막으로 건물을 차압하고 되팔아 원금을 챙기기까지의 시간적 경제적 손실을 계산했을 때 들어가는 비용이 건물 가격의 약 20% 를 차지한다는 통계가 있다. 따라서 80% 까지만 융자를 허용한다. 이제 은행에서 융자 심사를 거쳐 승인이 나고 바이어는 서류에 사인을 하면 대출이 된다. 이를 펀딩이라고 한다. 많은 소비자들은 대출된 대금이 에스크로 회사로 가는 것으로 알고 있는 사람들이 많다. 하지만 융자 기관에서는 융자가 승인이 되면 금액을 타이틀 회사로 송금한다.타이틀 회사는 송금받은 금액을 매매 절차에 있는 부동산에 저당권을 가지고 있는 각 융자기관 (1차 또는 1 2 3 차) 에 저당액을 갚아준다. 이 과정을 재양도( Reconvayance)라고 한다.또 밀린 재산세 또는 앞으로 내야 할 반년치 재산세를 미리 납부하고 남은 금액이 에스크로 회사로 넘어가서 마지막 정산 처리가 끝나게 된다. 돈 계산이 모두 끝나면 에스크로 회사는 새로운 집 문서(Grant Deed ) 를 만들어서 타이틀 회사로 보내고 타이틀 회사는 집 문서와 새로운 융자기관의 1차 저당권 (Trust Deed) 을 확인한 후 해당 카운티에 등기를 한다. 그러면 바이어는 새 건물의 키를 손에 쥐게 되며 모든 매매 과정이 종결되는 것이다.▷(213)675-9300

타이틀 보증보험 회사의 역할과 신뢰도의 중요성

부동산을 매매할 때 융자는 필수 조건 가운데 하나이다. 은행이나 금융기관은 부동산 매매를 위한 대출을 위해 세 가지를 보고 결정한다.첫째는 인컴이다. 인컴 택스 보고나 직장 증명은행 구좌 증명 등이 기준이 된다. 두번째는 크레딧으로 두 개의 크레딧 회사의 리포트를 필요로 한다. 세번째는 담보다. 담보물은 융자 신청액 이상의 시장 가치가 있어야 할 것이다. 첫번째와 두번째는 충분한 인컴이 있어 융자금을 상환할 능력이 있어야 하고 그동안 아무런 문제없이 월 페이먼트를 잘 내고 있었는지를 알아본다는 것이다.그런데 문제는 담보다. 먼저 감정 과정을 통해 매물의 시장 가격을 알아본 후 프리림(Preliminary Report) 를 보고 나서 결정한다.융자 과정에서 인컴이나 크레딧도 중요하지만 아마 가장 큰 비중을 두는 부분이 프리림이다. 담보물에 대해 재산세가 밀려 있는지 지역권이 있는지 또는 다른 불리한 조건이 있는지 등을 철저하게 따질 수 있는서류가 프리림이기 때문이다.만일 중대한 하자가 발견되면 융자는 기각되기 일수다.융자 기관은 타이틀 회사에서 나오는 프리림에 전적으로 의존하기 때문에 액수가 큰 부동산을 매매할 때에는 융자기관이 믿을만한 타이틀 회사의 프리리미너리 리포트를 일방적으로 지정하기까지 한다.그만큼 부동산 매매시 타이틀 회사의 역할과 신뢰도는 중요한 변수로 작용할 수 있다.은행은 페이먼트 장기 체납 같은 유사시에는 건물을 차압해야 하기 때문에 타이틀상의 어떠한 문제도 쉽게 지나칠 수 없으며 특히 융자시 세번째 조건인 담보에 대해서만큼은 타이틀 회사에 거의 100% 의존하고 있다.얼마나 경험많고 규모가 큰 타이틀 회사에서 나오는 프리림 리포트인지가 은행에서 융자를 결정하는 데 중요한 역할과 변수로 작용한다. 그 이유 가운데 하나는 과연 선정된 타이틀 회사가 자체적인 인슈어런스 팔리시를 가지고 있느냐 하는 점이다.자동차 보험을 예로 들어보자. 올스테이트 파머스 AAA 같은 메이저 보험사들은 자체 보험 팔리시를 가지고 있다.대형 보험회사는 사고가 접수되면 보험사의 직접적인 개입으로 처리 과정이 신속하고 정확하게 이루어진다. 타이틀 회사도 마찬가지이다.특히 부동산 사고는 엄청난 금전적인 피해로 이어지기 때문에 에이전시를 통해 타이틀 보험에 가입했다면 한다리 걸친 상태에서 타이틀 회사의 막강한 변호사들과 싸워야 하는 불이익을 각오해야만 한다.따라서 융자 기관은 자체적으로 팔리시를 이슈할 수 있는 타이틀 회사를 선호하며 때로는 은행이 일방적으로 타이틀 회사를 선정하기도 하는 이유가 바로 여기에 있다.

Chicago Title

2006 독일 월드컵

대한민국이 이겼다.

한국, 토고에 2-1 역전승…이천수-안정환 연속골

90 Days to Real Estate Success

90 Days to Real Estate Success

Today is the first day of the rest of your life. That's not just a cliché. It's a statement about taking control. Whether you're a newcomer to real estate or a veteran whose career has never quite taken off, you can begin today on the path to success. Start by recognizing that there are no excuses for failure.In this business, "the harder you work, the more money you'll make," says Kenneth W. Edwards, author of Your Successful Real Estate Career (AMACOM Books, 2003), a primer for new salespeople. "There's no secret beyond that." "The most common reason for not making it," says Sean Conlon, president of Century 21 Sussex & Reilly in Chicago, "is giving up before you get over the last hill." Conlon, 35, is one of the industry's more compelling rags to riches stories. He immigrated to the United States from Ireland in 1990 and worked as a janitor before going into real estate. He became the city's top selling salesperson and, in 2000, founded Sussex with two partners.It's fine to talk about hard work and perseverance, but exactly what do you need to work at? What steps lay the groundwork for future success?REALTOR® Magazine posed those questions to successful practitioners who remember what it was like to show up for work that first morning, be assigned a desk and a phone, and be told to "get out there and make it happen."

Day 1: Hit the ground running

You're there, most likely in an office with half a dozen or more salespeople, all talking on the phone, filling out paperwork, photocopying forms that may be mysterious to you, and all seeming to know exactly what they're doing.Take your coat off, sit down, and start compiling a list. "Figure out everybody you know—your family, friends, friends of friends, people you write checks to, your barber, your dry cleaner—and then send them a letter telling them you're in the business," says Jeff Quintin, a salesperson with Prudential Fox & Roach in Ocean City, N.J.Follow up on the letters a few days later with phone calls. These calls won't violate the federal do-not-call laws because you're speaking to friends and acquaintances. If you're a rookie, reiterate that you've started this new career; if you've been in the business a while, remind people of your commitment to helping people achieve their real estate goals. Ask if they know anyone who may be looking to sell or buy a house. This is the way to build your database, the most important prospecting tool you'll ever develop."The goal is to find a niche and fill it," says Edwards. "Everyone comes from somewhere. Maybe you went to school or worked at a local electronics company; maybe you were a farmer or a small business owner. Whatever you did, you have contacts in those fields. Start with those and see where they take you."As for the rest of the day, rookies should "make contact with all their colleagues," says Louisa Enz, a salesperson with Stark Co., REALTORS®, in Madison, Wis., "not just the broker and other salespeople but the corporate and support people. They're going to be your support system for the first few months."

Day 7: Structure your days

Real estate is notoriously unstructured. Many people choose it for exactly that reason. But appearances can be deceiving. Top salespeople understand that success requires discipline, and that discipline has to come from within. You're not punching a clock, but you still need to follow some basic rules."People think they're here to sell houses," says Jeff Beggins, managing partner of Century 21 Beggins Enterprises in Indian Rocks Beach, Fla. "Actually, they're here to run a business. It's all about mind–set.""I pretty much follow the same schedule every day," says Charles Martin of RE/MAX 100 Real Estate in Camp Springs, Md. As team leader of the Charles Martin Real Estate Group, Martin concentrates on such activities as getting face-to-face appointments, monitoring ongoing sales, and tracking his balance sheets to make sure the team's meeting its goals. Many salespeople use the mornings to prospect for new business and the afternoons for everything else—showings, paperwork, staying abreast of developments in the market."It's all about getting in front of people," says Beggins. "We call, knock on doors, send out newsletters to every house in the neighborhood. If you're not top of mind the instant people decide to sell, you're not going to get the listing."Another must: Know your product. "Drive around your market," says Conlon. "Find out where the schools and parks are; look at what's being built in the neighborhood. You have to educate yourself." Says Edwards: "Talk to builders; accompany a home inspector for a day. However you do it, you need to know what you're selling."

Day 30: Have a plan

By now, your overall strategy should be emerging. "A detailed plan is the first step to being successful in any business," says Beggins.Work with your broker to set some goals, and put them in writing. "If you don't have something you're working toward, you really feel like you're struggling," says Enz.Many experts suggest that you start with income—how much you'd like to earn per year—and work backwards by figuring out how many transactions you'd need to do and at what selling price. "If you want to gross $250,000 a year but your average commission is only $1,000, you have to ask yourself if you have the business infrastructure in place to do 250 transactions a year," says Martin. If you don't, adjust your plan.On the expense side, your plan should factor in the cost for advertising and lead generation to attain your sales goals. For more on developing a business plan, see our For Rookies section.Many salespeople generate leads through farming, "concentrating on a certain geographic area or other sphere of influence," says Beggins. Keep it manageable, say 200 to 300 houses in a given neighborhood. Be in touch with each resident a minimum of four times a year, says Quintin.Your plan should also factor in your technology needs. Essentials include a cell phone, a computer with e-mail (preferably with a business address rather than a freebie such as Hotmail or Yahoo), and information about yourself at your broker's Web site.If you want to get all your technology in one helping, visit REALTOR.org/realtorVIP to learn about technology discounts from REALTOR VIP® Alliance Program partners. One partner, Hewlett-Packard, has even created a real estate "mobility bundle" for $2,715 (also available for lease) that includes a tablet PC; Real Estate Marketing Assistant software for creating flyers and presentations; iPAQ Pocket PC with phone, e-mail, Internet, and camera (requires T-Mobile service plan); mobile printer; and digital camera. For details on the package, visit http://www.hp.com/sbso/solutions/real/index.html?jumpid=ex_R295_go/nar/markdixon/kim042904 or call 800/888-8177 (mention code NAR1).

Day 90: Learn as you sell

The myth of the born salesperson is exactly that. "I took every class I could in the beginning," says Bernadette Hurley, ABR®, a salesperson with Keller Williams Realty in Sugar Land, Texas. "What I found is that no one program is right for you. You need to take pieces from all of them." If your company doesn't provide training, check with your local association, or see what classes are available through the NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS® and its affiliates by visiting the Education channel of REALTOR.org.No one can predict when you'll sell your first house. For some, it takes a month. For others, it's six months. By the end of three months, however, you should at least feel that you're well on the way.But no matter where you're at, avoid getting discouraged. The fact is, rejection is going to be a big part of your life in the early days. "On average, 20 percent of the population moves in a given year," says Beggins. "So going in, you know eight out of 10 people are not going to be your clients.""You have to understand that rejection is going to happen," says Quintin. "You can't let yourself get beat up."Even experienced salespeople occasionally fall into sloughs and slumps. These typically have less to do with fear of rejection than with such factors as weariness, monotony, and burnout. (See "Curing a sales slump.")Don't underestimate the value of scripts for dealing with contacts. Making it up as you go along is fine for actors at Chicago's famed comedy improv theater, Second City, but less so for salespeople. So find some workable scripts—your company, sales trainers, and books and Web sites are all good sources. In the beginning, judge your success or failure not by whether you get a particular listing but by whether you get through your script.Now's also a good time to start investigating alternative sources for leads. In addition to FSBOs and expired listings, check out previous transaction files. Real estate offices are required to keep files of all transactions for a certain number of years."Go back through all the files of salespeople who've left the business, and adopt those clients," says Quintin. "If someone bought a house five years ago, the person may be thinking about moving or know somebody who is."Finally, consider asking a more experienced salesperson to be your mentor. "Find a colleague in your office who seems to be successful and whom you like, and take the person to lunch," says Enz. "Ask how he or she did it—what are the top three keys to success."In some cases, you may want to take it a step further. "Approach the top associate in your office, and offer to work as an assistant," says Quintin. "Commit for one year and work out a deal where you get paid by the hour. If someone else has figured the game out, why reinvent the wheel?"




Curing a sales slump

BY KENNETH W. EDWARDSThere's nothing more disheartening than seeing your business take an unhealthy turn, but it's a common malady in our profession. Here's my prescription for recovery.

1. Look back.

Take a hard look at what you were previously doing that produced results. Is there a prospecting program that you've begun to take for granted?

2. Get personal.

I receive a lot of direct mail from real estate professionals. Most of it is impersonal and mundane. I'd never send out anything without a handwritten note that included the name of the person it was going to and my personal signature. Recipes for the refrigerator? Great—but how about a listing of homes that have sold recently, including the selling price. People pay attention to what's truly helpful.

3. Know your mission.

As an Air Force officer, I focused on the mission. In real estate, our mission is to list and sell homes. Don't forget it. Direct your efforts to those things that get the bills paid.4. Keep your priorities straight. Most of us become immersed in our career. That's understandable. There's a lot about it to love. But unless you're in good health, part of a network of a supportive family and friends, and at peace with yourself, there's likely to be emotional (and professional) trouble ahead.

Property Tax - 2nd Installment

재산세
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Do you know what February 1st is?

We all know what April 15th is

(Dreaded tax day!)

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