서브 에스크로, 셀러 부동산 빚 타이틀 회사에서 해결

영 리 시카고 타이틀


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서브 에스크로(Sub-Escrow)란 바이어가 은행이나 융자기관에서 대출이 이루어지면 그 돈이 타이틀 회사로 오게된다. 많은 사람들이 융자기관에서 대출이 된 돈이 에스크로 회사로 가는것으로 잘 못 알고있는데 여기에 대해서 확실한 진단을 하자.융자기관에서 대출된 돈이 타이틀 회사로 오면 타이틀 회사에서는 셀러가 가지고 있는(팔고자 하는 부동산) 1차 또는 2차 또는 그 이외의 모든 채권자에게 연락을 취하여 돈을 갚아주고 남는 금액을 에스크로를 통해 셀러에게 전달되며 부동산 매매의 종결을 짖게된다. 즉 셀러가 가지고 있는 부동산에 대한 빚을 타이틀 회사에서 해결해주기 때문에 Sub-Escrow 라는 말이 붙게되었는데 이것은 에스크로가 삼자의 입장에서 셀러와 바이어의 금전관계를 해결해주는것 처럼 타이틀 역시 미리 채권가와 채무자의 관계를 정리해 주고 있다. 타이틀 회사에서 1차나 2차 은행에 pay-off 를 해주고 note를 무효화 시키는 (zero balance) 절차를 Reconvey 를 한다.예를 들어 백만불짜리 가옥을 사고파는데에 있어 바이어가 20%를 다운하고 80만불의 융자를 받고 셀러는 1차 30만불 2차 20만불을 갚아야 하는 상황일때 80만불의 융자액이 타이틀 회사로 와서 1차와 2차를 갚아주고(Reconvey) 남는 금액 30만불이 해당 에스크로 회사로 이전되어 에스크로에서 매매를 종결짖게 된다.이 과정에서 타이틀 회사는 1차와 2차 은행과의 정확하고 긴밀한 일처리를 하지못할 경우 엄청난 파장을 몰고오므로 오랜 경력을 가진 타이틀 회사를 선택하는 것이 좋다. 특히 월말이나 연휴 또는 연말에 매매가 성공적으로 이루어 질려면 타이틀 회사의 Sub-Escrow Department의 역활은 그 무엇보다도 가장 중요함으로 믿을수 있는 타이틀 회사를 선정하는 것을 권장하고 싶다.

소유권 보험이 필요한 이유들:

1. 화재가 발생하면 집과 가공물만 파손되며 땅은 그대로 남는다. 그러나 소유권에 결함이 있다면 집 뿐만 아니라 집이 존재하는 토지까지도 없어질수 있다. 소유권 보험은 이러한 손실로 부터 귀하를 (증서에 명시된 바와 같이) 보호한다.

2. 소유권과 관련되어있는 양도증서나 몰게지는 위조될수 있다.

3. 양도증서나 몰게지는 미성년자에의해 서명될수 있다.

4. 양도증서나 몰게지는 정신이상자나 부적격자에 의해 만들어질수 있다.

5. 양도증서나 몰게지는 계약이 만료된 위임장의 권한하에서 만들어 질수 있으며 이것은 무효가 된다.

6. 양도증서나 몰게지가 소유주가 아니지만 소유주와 이름이 같은 개인에의해 만들어질수 있다.

7. 양도증서나 몰게지가 사기행위나 협박에 의해서 만들어 질수있다.

8. 상속자에 의해 양도된 소유권은 연방재산세 유치권 (Federal Estate Tax Lien) 걸릴수 있다.

9. 사망한것으로 추정되었던 상속자나 타인이 나타나서 부동산이나 그에 따른 이익을 획득할수있다.

10. 소유권 보험은 변호사와 법원 비용을 포함한다.

11. 소유권 보험에 가입하면 귀하의 소유권을 다른 사람에게 전달할때 지연이나 결차상 문제를 없앨수 있다.

12. 소유권 보험은 보험에 적용되는 손실금액에 대해 귀하에게 보상한다.

13. 양도증서와 몰게지는 양도자가 파산 과정에 있을때 서명했을경우 무효화 될수있다.
14. 소유권 보험증서는 귀하나 귀하의 상속인이 부동산을 소유하고 있는한 단 한번의 납입금으로 완불된다.

15. 귀하의 소유권이 따르고 있는 문서들이 등기상에서 결함이 있을수있다.

16. 결혼상태나 이혼의 정당성으로 인해 지속적으로 요구권이 발생되는데,소유권 보험을 통해서만 존재하지 않거나(non existent) 이혼한 배우자에 의해 이루어지는 요구권에대해 보호 받을수있다.

이렇게 소유권 보험은 귀하의 가장 중요한 투자 즉, 집에 대한 투자를 보호한다. 소유권 보험을 통해서 소유주는 다른 사람이 소유권 보험에 의거 적용되는 부동산에 대한 요구권을 주장할 경우 손실에 대해 배상해주는 손해배상 계약을 가지게된다.

*상기 내용은 단지 일반적인 정보만을 제공하기 위한것이며, 기타문의 사항은 변호사 또는 전문가의 상담을 받기를 강조한다. *

[타이틀 보증보험-소유권 증서] 청구권 손실위험 소유주·렌더 보호

지난주에 이어 앞으로는 지면을 통해서 증서(policy) 및 일반적으로 많이 이용되는 보증서류(endorsement)와 양도증서(deed)의 형태의 대해서 알아보자. 소유권보험(title insurance)은 주요손실에 대해 렌더(lender)과 주택소유주를 보호하기위해 존재하며 매우 복합적인 주제가 될수 있지만 기본지식을 알면 타이틀보험을 이해하는데 큰 어려움이 없다.소유권증서는 부동산 소유권에 대한 청구권에 의해 발생할수 있는 가능한 손실로 부터 소유주와 렌더을 보호해준다. 예비보고서(preliminary report)는 사전정보를 제공하며 이 정보들은 보험 적용범위(coverage)에서는 제외된다. 따라서 렌더와 소유주는 부동산의 매매 이전에 타이틀 상에 나타난 정보의 문제점을 파악 및 바로 잡을수 있는 기회를 가질수 있다. 1870년때부터 시작한 소유권보험은 비정확한 기록 검색 사기행위 및 그와 관련된 문제점으로 부터 발생하는 일련의 토지 소유권 문제들을 방지하기 위함 것이였다. 현재에는 공문서(public records)에는 나타나지 않는 사항들 즉 모든형태의 사기행위 공개되지 않은 상속인 위장결혼 및 이혼 오기(clerical errors) 및 유효하지 않은 법적 절차와 해석등으로 부터 보호해준다. 증서는 법적 정보를 전하는 공문서와 기타 기록 검색을 기초로 작성된다. 양도증서는 셀러가 그 부동산의 소유주라는 사실을 증명하지 않는다. 소유권 보험은 알려지지 않은 부동산 상의 의무이행조건 법률상의 분쟁 및 예기치않은 청구권으로 부터 부동산에 대한 귀하의 이익을 보호할수 있다.소유권 보험은 선지불된 법률계약서와 같으며 소유권에대한 위험으로 부터 법적 보호 장치를 제공하며 귀하의 소유권에서 보험에 적용되는 결함에 손실이 발생할 경우 재정적으로 배상한다 (물론 증서 적용범위에 한함).렌더의 소유권 증서는 소유권 위험에 대해 차용자를 보호하지 않는다. 즉 차용자에게 특정한 보험 적용 범위를 설명함으로써 차용자를 이해시키고 보호하는것이 합당하다고 본다.소유권 보험 업계는 특히 주(state) 및 지역적 차이와 관련하여 지속적인 변동이 존재하기 때문에 의무 책임 또는 보험적용 확인서로써 본지내용이 활용될수 없다. 즉 본지의 내용을 소개 및 정보로써 이해해주시기를 바란다. 영 리 시카고 타이틀

[타이틀 보증보험] 특별 거래세 등 있는지 꼼꼼히 챙겨야

Preliminary Report에서 예측하지 못한 세금 담보권(Tax Lien)의 사례에 대해서 알아보겠습니다. 시카고 보증보험회사가 제공하는 이자료는 정보용 목적의 일반적인 사례이며 법적인 자문(Legal Advise)이 아님니다. 독자께서는 전문가와 상담없이 다음의 사례를 바탕으로 행동해서는 안됩니다.사례:미혼모인 캐롤은 자신의 웨이트리스 봉급으로 간신히 생계를 꾸려나가고 있습니다. 본인의 주택 구입과 동시에 타이틀 보험회사로 부터 타이틀 표준보험증서 (Standard Policy)를 받았습니다. 캐롤은 미농무성 농촌주택지역개발부(the United States Department of Agriculture Rural Housing Community Department Service)로부터 저리 대출에 대한 자격을 부여받을 수 있었습니다. 저리대출에 힘입어 캐롤은 자신의 주택을 구입할수 있었습니다.일반적으로 농촌주택지역개발부는 저소득 개인에 대해 매우 엄격한 기준을 적용합니다. 그러한 기준에는 대출 상환금에 대한 개인의 봉급 비율 및 감당할 수 있는 부동산세 금액과 같은 항목이 포함됩니다. 캐롤은 그러한 기준은 충족시켰지만 대출 상환금이나 부동산세 인상으로 인해 해당 대출 프로그램에 대한 그녀의 자격을 상실했고 자신의 집을 잃게되는 상황에 처해지게 되었습니다.그 이유는 자신의 주택을 구입한 직후 캐롤은 새로운 부동산세 세금 고지서를 받았습니다. 그 고지서에 명시된 세금납부액은 매년 $2000 이상이었고 그 금액은 캐롤이 자신의 집을 지킬 수 있는 액수를 훨신 초과한 금액이였습니다. 그리고 그러한 금액 때문에 농촌주택지역개발부는 캐롤을 저리대출 부적격자로 판명하였습니다.재산평가 사무실(Tax Assessor's Office)에 연락한 캐롤은 증가된 세금액에는 특별거리세(Special Street Tax)에 해당하는 $9000의 특수 평가(Special Assessment)가 포함되었다는 사실을 알게 되었습니다. 이 특별세는 캐롤과 대출 프로그램이 받은 예비 보고서(Preliminary Report)에 명시되어 있지 않은 것이었습니다. 그후 캐롤과 Loan Program 모두는 소유권 보험회사에 연락했습니다. 해당 특별세($9000)를 지급하도록 하는 신속한 조치가 취해졌고 그로 인해 캐롤은 자신의 집을 지킬 수 있게 되었습니다.