주택·상업용·재융자 구분, 5년내 되팔땐 20% 할인

부동산 매매 절차를 끝내면서 셀러가 타이틀 회사를 통해 구입하는 타이틀 보험 액수(프리미엄)와 기타 비용에 대해서 알아보자.타이틀 보험액은 캘리포니아 주정부 산하의 캘리포니아 보험 커미셔너(California Insurance Commissioner)에서 정해놓은 가격에 따라 각 타이틀 보험 회사들이 가격표를 만들어 놓고 있다.크게 세가지 종류의 가격표가 있다. 주택(Single Family Residence) 상업용 부동산(Commercial) 재융자(Refinance)가 바로 그것이다. 주택과 상업용 부동산 보험 비용은 셀러가 부동산을 구입한 날로부터 5년 내에 되팔 경우 20% 할인해주는 것이 보통이다. 요즘 주보험국에서는 혹시라도 타이틀 회사와 부동산 회사 간에 있을 수 있는 허용치 이상의 할인율을 적발하기 위해 그 어느때보다 많은 인력을 투입하고 있다. 또 적발시 엄청난 벌과금을 부과함으로써 깨끗한 상거래를 위해 많은 노력을 하고 있다. 타이틀 회사에서는 프리미엄 가격과 에스크로 업무와 관련된 Sub-Escrow 비용 이외에는 타이틀 보험에 관한 한 다른 명목으로 고객에게 비용을 부과할 수 없게 되어 있다. 많은 사람들이 생각하는 부동산이전세금(Property Transfer tax)는 카운티에 내야 하는 세금이다. 관례에 따르면 시 정부는 부동산 매매 1000달러당 $1.10의 이전 세금을 셀러에게 부과한다. 예를 들어 판매 가격이 100만달러일 경우에 1100달러의 세금을 셀러는 타이틀 회사를 통해 해당 카운티에 지불하게 된다. 하지만 특별 케이스도 있다. LA 카운티의 경우에는 시 이전 세금(City Transfer Tax)은 각 시마다 세금 비율이 다르다. 그 예로 1000달러당 컬버시티는 $4.50 LA $4.50 포모나 $2.20 리돈도비치 $2.20 샌타모니카 $3.00 토런스 $1.10 등이다.등기 비용(Recording Fee)은 집 문서(Grant Deed)나 채권(Trust Deed) 권리포기 문서(Quit Claim Deed) 등을 해당 카운티에 등기하기 위해 드는 비용으로 역시 타이틀 회사를 통해 지불되는 비용이다. 주로 첫 페이지는 11달러 나머지는 장당 3달러 그리고 집 문서는 첫 페이지 11달러 나머지는 장당 3달러 정도 들어가는 것이 일반적이다.위에서 설명한 비용 등이 '타이틀'이라는 명목하에 지불되는 것이기 때문에 고객들은 타이틀 회사의 수입으로 잘못 알고 있는 경우가 간혹 있다. 타이틀 보험 회사는 보험비와 125달러의 Sub-Escrow 비용 외에는 고객이 타이틀 회사에 지불하는 비용은 없다는 것을 알아두어야 한다. ▷(213)675-9300

주민발의안 - 55세 이상 재산세 혜택가능

먼저 주민발의안 60/90이 있다. 부부 가운데 한사람이 소유한 집을 팔았을 경우 나이가 55세 이상이 되면 주민발의안 60에 의해 같은 카운티 내에서 새 집을 구입했을 때 살던 집과 집 값(fair market value)이 같거나 싼 경우에는 주민발의안13(소유주가 바뀌기 전까지는 재산세를 증가시킬 수 없다)에 의거해 살던 집의 과세된 세금이 새로 산 집에 그대로 적용된다.즉 자녀들이 성장하여 분가했을 경우 55세 이상 되는 부모들이 더이상 큰 집에서 살 필요가 없을 때 주민발의안 60에 의거해 재산세 혜택(California Tax Relief)을 받을 수 있다. 이와 같은 재산세 혜택은 평생에 단한번만 사용할 수 있다.주민발의안 90이란 주민발의안 60은 같은 카운티에서만 혜택을 받을수 있으나 주민발의안 90은 카운티와는 상관없이 적용된다는 것이다. 단 7개 카운티에서 주민발의안 90에 동의했기 때문에 해당 카운티에 한해 주민발의안 90이 적용된다.주민발의안 90에 동의한 7개 카운티는 알라메다 카운티 LA 카운티 오렌지 카운티 샌디에이고 카운티 샌 마테오 카운티 샌타클라라 카운티 벤투라 카운티다. 토지수용 주민 발의안(Eminent Domain-Proposition 3)은 만일 정부 당국에서 어떤 특정한 소유 자산을 필요로 할 때 주민발의안 3에 의거해 현재 소유 자산에 과세된 세금을 그대로 새로 구입한 매물에 적용할수 있다는 내용이다. 문의처는 다음과 같다. (213)893-1239/The Claim for Base Year Value Transfer-Acquisition by Public Entity form BCE-68 Own-54 is available online) 시장가격 하락(Market Value Decline-Proposition 8)은 현재 가지고 있는 집의 시장 가격이 과세된 시가보다 낮을 때 즉 재산세가 집 가격에 비해 부당하게 과세됐을 때 주민발의안 8에 의거해 재산세를 낮출 수 있다.

타이틀 보증보험-재산세

이번 주에는 재산세에 대해서 알아보기로 하자.재산세는 크게 세가지로 나눈다. 우리가 흔히 알고 있는 1년에 두번으로 나누어 내는 일반 재산세 추가 재산세 그리고 마지막으로 멜로 루스(Mello-Roos)가 있다. 재산세는 1년에 두번 내지만 납세자가 원하면 한번에 완납을 할 수도 있다. 11월 1일부터 12월 10일까지가 상반기 재산세 납부 기일이며 12월 10일 오후 5시 이후부터 재산세 체납이 된다. 이런 경우 10% 벌과금이 부과된다. 2월 1일부터 4월 10일까지는 하반기 재산세 납부 기일이며 4월 10일 오후 5시 이후부터 재산세 체납이되어 상반기처럼10% 벌과금이 부과된다. 12월 10일이나 4월 10일이 주말이거나 휴일일 경우 다음 영업일로 연기된다.추가 재산세 법은 1983년 7월 조지 듀크메지언 주지사에 의해 만들어졌다. 추가 재산세에는 여러 케이스가 있다. 예를 들어 전 주인이 50만달러짜리 부동산을 구입하고 최고 1.25%의 재산세를 내다가 새 주인에게 75만달러에 양도를 했다면 재사정(reassessed)이 되면서 매매 차액인 25만달러에 대한 재산세가 추가되는 것을 추가 재산세라고 이해하고있다. 재융자나 증축 등을 했을 경우에도 추가 재산세가 부과될 수 있다. 또 시에서 조경 공사 등 공공 시설 공사를 했을 경우에도 특별 추가 재산세(Special Assessment Tax)를 적용할 수 있다.멜로 루스(Mello-Roos) 택스란 1982년 주 상원의원 헨리 멜로와 마이크 루스에 의해 제정된 특별 세금법으로 새 동네에 공공 시설을 마련하기 위한 것이다. 1978년 주민 발의(Proposition) 13이라는 법이 제정된 이후 주 정부나 로컬 정부는 학교나 도로 또는 다른 공공시설을 건설할 자금을 재산세에서 더이상 충당할 수 없게 되었는데 자원을 마련하기 위해 이 법이 제정되었다. 멜로 루스 커뮤니티 지국에서 새로운 공공 시설 건설을 위해 채권을 발행하여 기금을 조성 공공 시설을 갖추고 주택 소유자들로 하여금 일정 기간 재산세에 추가되어 납부하도록 했다.바이어로서는 제법 부담이 되기 때문에 새 단지에 분양을 받으려면 이를 반드시 챙기는것이 좋다. 일부 빌더들은 멜로 루스 세금을 분양가에 포함시키는 경우도 있다.(213)675-9300

타이틀 종합보험, 은행의 보험 조치 PMI•PITI

부동산 매매 과정에서 가장 중요하다고 할 수 있는 융자 부분에서 은행은 가능한한 손해를 막기 위해 여러가지 조치를 취한다. 그 중에서 빼놓을 수 없는 장치가 20% 이상의 다운 페이를 바이어에게 요구하는 것이다. 만일 바이어가 20% 미만의 다운 페이를 할 경우 은행은 담보물에 비해 융자 액수에 대한 위험 부담이 커지기 때문에 PMI (Private Mortgage Insurance)라는 안전 장치를 한다.다운 페이를 20% 이상 할 경우에는 매달 원금과 이자를 합한 모기지만을 부담하지만 20% 미만의 다운시에는 모기지 원금 이자 재산세 보험료를 합친 모기지를 매달 부담해야 한다.은행이 PITI ( Principal Interest Tax Insurance) 를 요구하는 또다른 이유가 있다. 만일의 사태에 대비해 바이어가 매월 페이먼트를 하지 못하고 건물이 차압될 경우를 가정해보자.첫째 세금이 밀려 있으면 은행이 건물을 차압하는 데 적지 않은 어려움이 있다. 이를 미리 방지하기 위해 1년에 2번 내는 재산세를 미리 확보하자는것이다. 둘째 화재나 또는 다른 외적인 손해를 방지시키는 화재 보험 마지막으로 건물을 차압하고 되팔아 원금을 챙기기까지의 시간적 경제적 손실을 계산했을 때 들어가는 비용이 건물 가격의 약 20% 를 차지한다는 통계가 있다. 따라서 80% 까지만 융자를 허용한다. 이제 은행에서 융자 심사를 거쳐 승인이 나고 바이어는 서류에 사인을 하면 대출이 된다. 이를 펀딩이라고 한다. 많은 소비자들은 대출된 대금이 에스크로 회사로 가는 것으로 알고 있는 사람들이 많다. 하지만 융자 기관에서는 융자가 승인이 되면 금액을 타이틀 회사로 송금한다.타이틀 회사는 송금받은 금액을 매매 절차에 있는 부동산에 저당권을 가지고 있는 각 융자기관 (1차 또는 1 2 3 차) 에 저당액을 갚아준다. 이 과정을 재양도( Reconvayance)라고 한다.또 밀린 재산세 또는 앞으로 내야 할 반년치 재산세를 미리 납부하고 남은 금액이 에스크로 회사로 넘어가서 마지막 정산 처리가 끝나게 된다. 돈 계산이 모두 끝나면 에스크로 회사는 새로운 집 문서(Grant Deed ) 를 만들어서 타이틀 회사로 보내고 타이틀 회사는 집 문서와 새로운 융자기관의 1차 저당권 (Trust Deed) 을 확인한 후 해당 카운티에 등기를 한다. 그러면 바이어는 새 건물의 키를 손에 쥐게 되며 모든 매매 과정이 종결되는 것이다.▷(213)675-9300