타이틀 종합보험, 은행의 보험 조치 PMI•PITI

부동산 매매 과정에서 가장 중요하다고 할 수 있는 융자 부분에서 은행은 가능한한 손해를 막기 위해 여러가지 조치를 취한다. 그 중에서 빼놓을 수 없는 장치가 20% 이상의 다운 페이를 바이어에게 요구하는 것이다. 만일 바이어가 20% 미만의 다운 페이를 할 경우 은행은 담보물에 비해 융자 액수에 대한 위험 부담이 커지기 때문에 PMI (Private Mortgage Insurance)라는 안전 장치를 한다.다운 페이를 20% 이상 할 경우에는 매달 원금과 이자를 합한 모기지만을 부담하지만 20% 미만의 다운시에는 모기지 원금 이자 재산세 보험료를 합친 모기지를 매달 부담해야 한다.은행이 PITI ( Principal Interest Tax Insurance) 를 요구하는 또다른 이유가 있다. 만일의 사태에 대비해 바이어가 매월 페이먼트를 하지 못하고 건물이 차압될 경우를 가정해보자.첫째 세금이 밀려 있으면 은행이 건물을 차압하는 데 적지 않은 어려움이 있다. 이를 미리 방지하기 위해 1년에 2번 내는 재산세를 미리 확보하자는것이다. 둘째 화재나 또는 다른 외적인 손해를 방지시키는 화재 보험 마지막으로 건물을 차압하고 되팔아 원금을 챙기기까지의 시간적 경제적 손실을 계산했을 때 들어가는 비용이 건물 가격의 약 20% 를 차지한다는 통계가 있다. 따라서 80% 까지만 융자를 허용한다. 이제 은행에서 융자 심사를 거쳐 승인이 나고 바이어는 서류에 사인을 하면 대출이 된다. 이를 펀딩이라고 한다. 많은 소비자들은 대출된 대금이 에스크로 회사로 가는 것으로 알고 있는 사람들이 많다. 하지만 융자 기관에서는 융자가 승인이 되면 금액을 타이틀 회사로 송금한다.타이틀 회사는 송금받은 금액을 매매 절차에 있는 부동산에 저당권을 가지고 있는 각 융자기관 (1차 또는 1 2 3 차) 에 저당액을 갚아준다. 이 과정을 재양도( Reconvayance)라고 한다.또 밀린 재산세 또는 앞으로 내야 할 반년치 재산세를 미리 납부하고 남은 금액이 에스크로 회사로 넘어가서 마지막 정산 처리가 끝나게 된다. 돈 계산이 모두 끝나면 에스크로 회사는 새로운 집 문서(Grant Deed ) 를 만들어서 타이틀 회사로 보내고 타이틀 회사는 집 문서와 새로운 융자기관의 1차 저당권 (Trust Deed) 을 확인한 후 해당 카운티에 등기를 한다. 그러면 바이어는 새 건물의 키를 손에 쥐게 되며 모든 매매 과정이 종결되는 것이다.▷(213)675-9300