NOD & NOT] 석달 페이먼트 못내면 초기차압 들어와

지난번 컬럼에서 우리는 Grant Deed 와 Trust Deed의 책임에 대해서 알아보았고 이번에는 NOD NOT (NOD- Notice of Default NOT-Notice of Trust Deed)에 대해서 알아보자. Mortgage 페이먼트의 상환이 이루어지지 않을 경우 물론 은행에 따라 다를수는 있지만 주로 3개월 (3번) Mortgage Payment 를 내지 못할경우 Notice of Default라는 초기차압절차가 해당 카운티에 등기된다. NOD가 등기된 날짜로 부터 다시 90일 간의 여유가 주어지는데 이기간 동안에 밀린 Mortgage 페이먼트와 거기에 따른 벌과금을 한꺼번에 지급 하여야만 NOD 에서 벗어날수 있다. 90일이 경과하고 나면 은행은 Notice of Trust Deed 라는 차압최종 경고를 해당 카운티에 등기하며 3주의 여유를 다시 부여해준다. 마찬가지로 NOT가 등기되고 3주가 끝나는 시점까지 밀린 Mortgage 페이먼트와 벌금을 납부 하지 않을경우 3주가 끝난 다음날 Public Auction (공개 경매)에 붙혀지며 은행은 그 집에 묶여있는 융자금은 상환하게 된다. 이러한 불쌍사가 요즘 한인들에게도 많이 일어나고 있는 현실인데 주로 Notice of Default 가 등기되면 빨리 부동산을 처분하는것이 어려움에서 탈출할수 있는 가장 좋은 방법이라는 조언을 경험이 많은 부동산 업자들에게서 종종 들을수 있다. Notice of Trust Deed를 거처 공개 경매가 이루어지면 Default를 신청한 은행이 1차일 경우 2차나 3차 또는 그 의외의 채권자들에 대한 채무권리 (돈을 지급하거나 지급 받아야하는) 가 모두 말소된다. 많은 사람들이 Foreclosure Property나 은행에서 차압한 부동산을 싸게 구입할수 있다는 고정관념이 요즘 많이 깨지고 있는데 요즘 나오는 Foreclosure Property들은 Build-Up 되어있는 Equity가 부족하여 생각처럼 싸게 구입하거나 좋은결과를 내기가 상당히 쉽지않은 케이스가 많다. 항상 말하는것 처럼 부동산의 묘미는 지룃대 (Leverage) 를 사용하는 것이지만 때로는 욕심이 과하면 화를 불러올수도 있기 때문에 나의 형편과 건실에 맞는 부동산의 구입과 투자가 절실히 요구되는 때임을 미국 부동산 협회나 많은 경험자들이 얘기하고 있다.

[집문서와 신탁증서] 카운티에 등기…원본 보유할 필요없어

부동산 매매시에 가장 중요한 서류중에는 Grant Deed (집문서) 와 Trust Deed(신탁증서)를 빼놓을수 없다. 우선 Grant Deed 에는 지난번 컬럼에서 얘기한듯이 Vesting이란 중요한 부분이 들어가며 그 건물 오너들의 정확한 이름과 공증과 등기 날짜 등등 빼놓을수 없이 중요한 사항들이 기입된다. Trust Deed 는 구입한 부동산을 담보로 은행이나 다른 융자 기관을 통해 어떠한 조건으로 (Loan Amount Interest Rate & Term) 융자를 받는지 또 누구의 명의로 융자금 상환의 책임 소유가 있는지가 정확히 기입되는 문서이다 (주로 'note'라고 표현한다). 이 두가지의 문서들은 해당 카운티에 대부분 등기가 되기 때문에 건물주는 꼭 원본을 가지고 있어야한다는 강박관념에 사로잡히지 않아도 된다. Grant Deed상의 주인과 Trust Deed상의 융자상환에 대한 책임자가 동일일 경우가 많으나 때로는 그렇지 않은 경우도 많이 볼수 있다. 예를 들어 Grant Deed상의 주인이 Husband & Wife 이지만 Trust Deed상의 책임이 Husband Wife & Third Party가 낄 경우 은행에서는 융자금 상환의 책임을 Grant Deed의 명의와 상관없이 Trust Deed 상의 Husband Wife & Third Party 모두에게 전가한다. 결국 많은 한인들이 혼동하는것 처럼 Grant Deed 상의 주인이 Quit Claim Deed 나 다른 방법으로 건물주의 명의 변경을 하더라도 Mortgage Payment 의 책임에서 벗어나는것이 아님을 꼭 명심하여야한다.또한 Third Party 는 이름만 빌려준것이 아니기 때문에 처음의 상황이 어찌됬건 Trust Deed 상의 명시되어있는 융자금액 상환을 위한 은행과의 모든 조건의 약속을 이행해야할 의무를 지니고 있다. 최근에 많이 볼수 있는 예로 이런 질문을 많이 받는다. Husband & Wife가 부동산 구입시 크레딧이나 인컴등 은행으로 부터 융자를 받을수 있는 조건이 미달됨으로 주위에 친척이나 친구등 지인으로 부터의 도움을 받아 융자를 하고 집 문서상에는 Husband & Wife만으로 등기되는 경우가 있다. 불행이도 Husband & Wife 가 Mortgage 페이먼트의 상환을 이행하지 못하여 Foreclosure 이나 Default 가 발생할 경우 자녀나 또는 다른 믿을많한 지인에게 Quit Claim Deed등을 통해 집 주인의 명의변경을 시도함으로 어려움에서 탈출할수 있다라는 잘못된 지식을 가지고 있는 사람들을 종종 대한다. 이 경우 마찬가지로 아무리 집문서상의 주인의 명의가 변경됬더라도 Trust Deed상의 책임자가 Husband Wife & Third Party 로 남아있기 때문에 Foreclosure 이나 Default 의 책임에서 벗어날수 없다는것을 꼭 명심하여야 한다.

ZIMAS 웹사이트로 쉽게 조닝 확인 가능

부동산에서 올바른 조닝(zoning)및 역사물 보존(Historical Preservation) 확인이 실질적으로 중요한 부분을 차지하고있다. 일반적으로 어떤 건물을 사고자 할때 zoning과 Historical Preservation 확인 절차가 먼저 이루어져야한다. 그렇지 아니면 나중에 살수없거나 팔수없는 상황이 일어날수 있다. 예를들어 해당 건물이 Down zoning된 경우와 혹은 Historical Building일 경우를 확인하지 못했을때 시정부로 부터 많은 제약을 받는데 건물매입후 업그레이드나 리모델링을 생각하고 구입한 경우 원하는데로의 용도변경이나 외부공사를 할수없는 경우가 종종 일어난다.그럼 이제부터 부동산에 관련된 올바른 Los Angeles Building & Safety 웹 사이트 ZIMAS (http://zimas.lacity.org) 활용법에 대해서 알아보자.ZIMAS 사이트에 접속후 왼쪽에 있는 Search 메뉴에 있는 주소나 APN(Assessor's Parcel Number)을 클릭한다. 예를 들어 주소를 클릭했을경우 Street number와 Street name을 입력하면 해당 주소창이 뜬다. 그리고 Map Link를 클릭한다.지적도(Plot Map)가 조닝과 함께 뜨고 오른쪽에는 해당 건물에 대한 정보가 뜬다. 이 건물 정보는 "Data Tab"의 드롭다운 메뉴에 의해 자세하게 나누어져있다. 여기에서 "Planning and Zoning Information" 섹션으로 가면 그 주소에 대한 정확한 zoning이 나오며 그 zoning을 클릭하면 아주 자세한 정보를 볼수있다. 그리고 Historical Preservation의 여부에 대해서도 알수가 있다. Historical Preservation이 "YES"일 경우 우리는 이 property를 Historical Building이라고 부른다. 더 자세한 내용을 알아보기 위해 "YES"를 클릭 하면 Historical Preservation 창을 통해서 더 자세한 정보를 알수있다. (Boundary Map Special Instructions Survey Map & Preservation Plan 등등)위에서 알아본것과 같이 City 웹사이트를 통하여 우리는 손쉽게 zoning과 그 이외의 제약들을 알아보므로써 안전하고 쉬운 부동산 매매를 할수있다.

권리부여 - 채무 위해 재산 전체 매각 될 수 있어

저번주에 이어 요즘 가장 각광을 받고있는 '커뮤니티 프라퍼티 서바이버십'(Community Property with Survivorship)에 대해 알아보자.'권리부여'(Vesting)란 부동산을 어떻게 소유하느냐라는 문제인데주로 부부 (남편과 아내)인 경우 Community Property with Survivorship을 가장 많이 선호하고 있다. 소유권은 동등하고 남편과 아내인 경우에만 한하며 부동산 양도시 두배우자가 모두 저당설정 또는 양도에 동의 해야하며 어느 한쪽 배우자의 채무이행을 위해 재산 전체가 강제로 매각될수 있다. 사망자 발생시 사망자의 지분은 생존자권에 의해 생존한 배우자에게 자동적으로 이전되며 세금 혜택을 받을수 있으며 생존자권의 인정은 법원의 유산 검증 절차를 우선적으로 한다.마지막으로 부동산을 소유하는 방법중 결혼은 했으나 혼자의 명의로 (John Doe a married man as his sole and separate property) 할수 있고 결혼 하지 않은 미혼자일 경우에도 혼자 부동산을 소유할수있다 (John Doe a single man).공동 명의 Vesting 일 경우 꼭 필요한 조건이 네가지가 있는데 TTIP (Time Title Interest Possession)를 빼놓을수가 없다. 다시 말해 즉 공동명의 (Joint Tenants) Community Property Community Property with Survivorship 등의 Vesting 으로 소유할때는 두사람 또는 이상이 (같은 시간 명의 지분 소유) 동시에 발생해야한다.타이틀 소유에 대한 다섯가지의 예문을 다음과 같다.*John Doe & Sue Doe Husband & Wife as Joint Tenants*John Doe & Sue Doe Husband & Wife as Community Property*John Doe & Sue Doe Husband & Wife as Community Property with Right of Survivorship*John Doe & Sue Doe Husband & Wife as Tenancy in Common*John Doe as Single Man

재산 소유권 보유 방법 5가지

재산 소유권 보유 방법은 크게 다섯가지로 나눈다. 첫째 재산 공유(Tenancy In Common) 둘째 공동 명의(Joint Tenancy) 셋째 부부 공동 재산(Community Property) 넷째 생존자부 부부 공동 재산(Community Property with Right of Survivorship) 마지막으로 개인적인 소유 방법이다.먼저 재산 공유에 대해서 알아보자. 소유 당사자는 2인 이상으로 남편과 아내도 가능하다. 그리고 소유권이 동등하거나 동등하지 않는 여러개의 지분으로 분할 가능하다.예를 들어 남편과 아내 그리고 자녀가 1/3씩 또는 4:4:2의 비율로 지분을 소유할 수 있다. 재산권(title)은 한개 또는 그 이상의 양도 증서(undivided interest)가 가능하고 당사자 모두가 공동으로 소유권을 가지고 있다. 또 공동 소유자는 각자의 지분을 별도로 저당 설정할 수 있다. 만일 공동 소유자 중에 사망자가 생기면 사망자의 지분은 상속자에게 이전된다.두번째로 공동명의는 한인들이 가장 많이 선호하는소유권 보유 방법이다. 재산 공유와 마찬가지로 역시 2인이상 남편과 아내 이외에도 가능하다. 소유권은 동등하며 당사자 모두가 공동으로 소유권을 가지고 있고 각 공동 소유자는 각자의 지분을 별도로 양도할 수 있다. 소유자 중에 사망자가 발생했을 경우에는 사망자의 지분은 생존한 공동 소유자에게 자동적으로 이전된다.세번째 부부공동 재산은 남편과 아내인 경우에 한한다. 물론 소유권은 공동이어야 하며 동등한 권리를 지니고 두 배우자 모두가 양도 또는 저당 설정에 동의하여야 한다. 어느 한쪽 배우자의 채무 이행을 위해 재산 전체가 강제 매각의 대상이 될 수 있다. 배우자가 사망하면 살아 있는 배우자에게 지분의 절반이 넘어간다. 다른 지분의 반은 유언에 의해서 처리된다. 유언이 없으면 세습에 의해서 법정 관리 상태로 넘어간다. 위의 내용은 단지 일반적인 정보만을 제공하기 위한 것이다. 따라서 세무적인 문의 사항이나 금융 세금 또는 유산 설계를 위해서는 변호사나 공인회계사 같은 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.(213)675-9300