[집문서와 신탁증서] 카운티에 등기…원본 보유할 필요없어

부동산 매매시에 가장 중요한 서류중에는 Grant Deed (집문서) 와 Trust Deed(신탁증서)를 빼놓을수 없다. 우선 Grant Deed 에는 지난번 컬럼에서 얘기한듯이 Vesting이란 중요한 부분이 들어가며 그 건물 오너들의 정확한 이름과 공증과 등기 날짜 등등 빼놓을수 없이 중요한 사항들이 기입된다. Trust Deed 는 구입한 부동산을 담보로 은행이나 다른 융자 기관을 통해 어떠한 조건으로 (Loan Amount Interest Rate & Term) 융자를 받는지 또 누구의 명의로 융자금 상환의 책임 소유가 있는지가 정확히 기입되는 문서이다 (주로 'note'라고 표현한다). 이 두가지의 문서들은 해당 카운티에 대부분 등기가 되기 때문에 건물주는 꼭 원본을 가지고 있어야한다는 강박관념에 사로잡히지 않아도 된다. Grant Deed상의 주인과 Trust Deed상의 융자상환에 대한 책임자가 동일일 경우가 많으나 때로는 그렇지 않은 경우도 많이 볼수 있다. 예를 들어 Grant Deed상의 주인이 Husband & Wife 이지만 Trust Deed상의 책임이 Husband Wife & Third Party가 낄 경우 은행에서는 융자금 상환의 책임을 Grant Deed의 명의와 상관없이 Trust Deed 상의 Husband Wife & Third Party 모두에게 전가한다. 결국 많은 한인들이 혼동하는것 처럼 Grant Deed 상의 주인이 Quit Claim Deed 나 다른 방법으로 건물주의 명의 변경을 하더라도 Mortgage Payment 의 책임에서 벗어나는것이 아님을 꼭 명심하여야한다.또한 Third Party 는 이름만 빌려준것이 아니기 때문에 처음의 상황이 어찌됬건 Trust Deed 상의 명시되어있는 융자금액 상환을 위한 은행과의 모든 조건의 약속을 이행해야할 의무를 지니고 있다. 최근에 많이 볼수 있는 예로 이런 질문을 많이 받는다. Husband & Wife가 부동산 구입시 크레딧이나 인컴등 은행으로 부터 융자를 받을수 있는 조건이 미달됨으로 주위에 친척이나 친구등 지인으로 부터의 도움을 받아 융자를 하고 집 문서상에는 Husband & Wife만으로 등기되는 경우가 있다. 불행이도 Husband & Wife 가 Mortgage 페이먼트의 상환을 이행하지 못하여 Foreclosure 이나 Default 가 발생할 경우 자녀나 또는 다른 믿을많한 지인에게 Quit Claim Deed등을 통해 집 주인의 명의변경을 시도함으로 어려움에서 탈출할수 있다라는 잘못된 지식을 가지고 있는 사람들을 종종 대한다. 이 경우 마찬가지로 아무리 집문서상의 주인의 명의가 변경됬더라도 Trust Deed상의 책임자가 Husband Wife & Third Party 로 남아있기 때문에 Foreclosure 이나 Default 의 책임에서 벗어날수 없다는것을 꼭 명심하여야 한다.