[타이틀 보증보험] 부동산 소유권 관련 손해 예방

영 리 시카고 타이틀


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미국에서 부동산을 거래하다 보면 간혹 낯선 단어를 접한다. 그 가운데 하나가 바로 타이틀 보증보험(Title Insurance Policy)이다. 부동산 거래를 할 때는 반드시 접하게 돼 익숙한 단어가 되었지만 우리는 하나의 과정이겠거니 하고 넘어가는 경향이 있다.시카고 타이틀 영 리씨의 도움을 얻어 타이틀에 대한 궁금증을 십여차례에 걸쳐 알아본다. 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 융자 기관은 그 부동산이 확실하게 바이어의 것이며 서류상 아무런 하자가 없기를 바라는 것은 당연하다. 타이틀 회사는 매매되는 모든 부동산에 대해 조사한다. 목적은 양도인이 그 부동산을 확실하게 팔 수 있는지 또 부동산을 담보로 한 은행 빚이 얼마나 되는 지 그리고 소유권에 하자가 없는지 등을 확인하기 위해서다. 소유권 보증보험은 소유권을 증명하고 보증해주는 보험이다. 이 보험은 에스크로가 종결되었을 때 셀러가 바이어를 위해 가입해준다.바이어가 유의할 점은 에스크로 진행 과정에서 소유권 보증보험 회사가 발행하는 등기 열람서(preliminary title report)를 잘 검토하여 대지의 면적 등 등기상의 하자가 없는지를 잘 살펴보아야 한다는 것이다. 소유권 보증보험은 에스크로의 종결 시점부터 소유권과 관련된 어떤 결격 사항으로부터 손해를 입지 않도록 예방 및 보장을 해주는 보험이다.이 보험은 일반 보험과는 다르다. 자동차 화재 생명보험 같은 보험은 미래에 발생할지 모르는 불상사에 대해 보상을 해주지만 소유권 보증보험은 소유권 등기 전에 이미 있었으나 보험에 가입했을 당시 드러나지 않았던 결격 사유로부터 오는 손실을 보증하는 것이다.때로는 부동산에 배상 청구 같은 법적 문제가 걸려 있거나 담보로 잡혀 있는 경우가 있어 부동산을 양도한 후 문제가 야기되는 경우가 많으므로 소유권 보증보험은 셀러가 바이어에게 가입시켜준 후 보험 회사로부터 재산권 보호를 받게끔 해준다. 다시 말하자면 이 보험은 토지재산권에 대한 제3자의 배상 청구로부터 바이어를 보호해주는 것이다. 이 보험은 다른 보험과 마찬가지로 재산 소유권에 대한 어떠한 피해나 손상이 생길 때 자동차나 화재 생명 보험 회사와 같이 소유권 보증보험 회사가 대신 변상해주는 것이다.(213)675-9300

[타이틀 보증보험] 융자 얻기 위해 반드시 보험 가입해야

영 리 시카고 타이틀


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캘리포니아 주에서는 부동산 매매시 바이어에게 표준 보험(standard policy)을 가입시켜준다. 보험료는 남가주에서는 셀러가 북가주에서는 바이어가 부담하는 것이 관례다.보험료는 부동산 양도시 셀러가 1회만 지불하면 되며 30만달러 상당의 부동산 매매시 1200달러 정도의 보험료를 지불한다. 재융자를 할 때에도 같은 액수의 보험료를 낸다. 사업체를 매매하는 경우에는 소유권 보증보험이 관여되지 않는다. 그러나 금융 기관에서 융자를 받고자 할 경우에는 미국 토지 협회 보험(American Land Title Association Policy)을 들어야 한다. 금융 기관은 융자해주는 금액이나 또는 융자 액수의 125%를 유사시 보험으로 커버받을 수 있도록 요구한다.융자 없이 현금으로 부동산을 구입하는 경우에도 소유권 보증보험에 가입해야 한다. 왜냐 하면 부동산 양도 증서만으로는 소유권을 보장받지 못하며 에스크로나 소유권 보증보험 없이 부동산을 양도하는 것은 대단히 위험한 일이기 때문이다. 타이틀 보험에 가입하면 바이어는 다음과 같은 사항으로부터 소유권을 보호받는다.*위조 양도증서 위조된 소유권 포기 증서 또는 위조된 위언장 등 *유언장의 불정확한 해석 * 가명으로 된 소유권 *상속인에서 제외된 상속인의 소유권 *권리가 없는 대리인에 의해 작성된 증서 *소유권 증서의 등록상 오류 *무능력자에 의해 작성된 양도 증서 *독신으로 알려졌으나 실제는 혼인한 사람에 의해 작성된 양도 증서 *사기 등이다. 한편 ALTA 보험은 바이어가 직접 들어야 하는 보험이다. 이 보험은 부동산을 담보로 융자를 해준 은행이 담보물에 대해 보장받기를 원하기 때문에 융자 고객이 가입해야 한다. 말하자면 융자를 얻기 위해서는 반드시 가입해야 하는 보험인 것이다. 표준 보험에 가입되어 있으면 표준 보험료의 25-27%에 해당하는 보험료를 지불한다.반면 부동산 담보 재융자시에는 표준 보험료와 같은 액수의 보험료를 내야 한다.(213)675-9300

[타이틀 보증보험] 셀러-바이어 교두보 '타이틀 회사'

영리 시카고 타이틀


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지난주까지는 타이틀 보험이 무엇인지에 대해 알아보았다. 이번 주에는 타이틀 회사의 역할에 대해 알아보자. 타이틀 회사의 역할을 설명하기에 앞서 부동산 매매 절차를 알아보면 다음과 같다. 첫째 셀러와 바이어 사이에 매매 계약서를 작성한다. 둘째 매매 조건이 맞으면 에스크로를 오픈한다. 세번째 절차는 부동산 매매시 가장 중요한 융자 절차를 밟는다. 그리고 은행에서 융자가 결정되면 에스크로가 클로즈되면서 소유권이 바이어에게 넘어간다. 위의 기본 과정을 염두에 두고 타이틀 회사가 하는 일을 알아보자.셀러와 바이어의 동의하에 매매 계약서가 이뤄지기 전에 부동산 중개인들은 프로퍼티 프로파일(property profile)을 살펴본다. 프로퍼티 프로파일이란 타이틀 회사에서 제공하는 집에 대한 소유권(grant deed & quitclaim deed) 은행으로부터의 대출 내역(deed of trust) 재산세 내역 지적도 마켓 비교 분석 자료 및 해당 부동산에 대한 프로파일이다.에스크로가 오픈되면 에스크로 오피서는 타이틀 회사로부터 집에 관한 법적 표기(legal description)를 제공받아서 에스크로 문서를 작성하고 셀러와 바이어에게 발송 및 확인 작업을 한다.그다음 절차는 바이어가 융자 기관을 통해 다운 페이외의 금액을 융자받는다. 융자 과정에서 금융 기관은 타이틀 회사로부터 소유권 예비 보고서(preliminary report)를 받고 대출 여부를 결정짓는다. 마지막으로 대출이 확정되고 모든 에스크로 절차가 끝나면서 소유권이 양도되는 과정에서 바이어가 대출한 금액이 타이틀 회사로 건네지고 셀러가 가지고 있는 대출을 갚고 남은 돈은 에스크로를 통해 셀러에게 전해진다.새로운 집 문서와 대출 내역은 타이틀 회사가 에스크로로부터 넘겨받아 확인 및 검증 절차를 거친 후 해당 카운티에 등기되는 것이다.▷(213)675-9300

[타이틀 보증보험] 20% 다운페이가 주는 혜택

영 리 시카고 타이틀


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셀러와 바이어가 100만달러짜리 집을 매매한다고 가정하고 타이틀 회사의 역할에 대해서 알아보자.셀러와 바이어의 부동산 중개인은 타이틀 회사를 통해 프로퍼티 프로파일(Property Profile)을 제공받는다. 프로퍼티 프로파일에 의한 근거 자료로는 그 집에 대한 소유권 대출 내역 재산세 내역 지적도 마켓 비교분석 자료등이 있다. 바이어는 이를 검토한 후 오퍼를 쓰게 된다. 오퍼에 대해 셀러가 수락하면 일정의 디파짓과 함께 에스크로를 오픈하게 된다.에스크로 오피서는 타이틀 회사로부터 법적 표기(Legal Description)와 소유권 방식(Vesting)을 도움받아 에스크로 지시서(Escrow Instruction)을 작성한다. 셀러와 바이어에게 에스크로 지시서가 발송된 후 셀러가 가지고 있는 건물에 저당권을 가지고 있는 은행이나 융자 기관에 완불 요청서(Pay Off Demand)를 보낸다.바이어는 융자 기관에 다운페이 이외의 금액을 융자 신청한다. 여기서 참고로 알아두어야 할 점은 은행에서 왜 20% 이상의 다운페이를 요구하느냐 하는 것이다. 즉 100만달러짜리 집에 20%인 20만달러를 다운하고 80만달러를 융자하는데 만일 바이어가 20% 미만을 다운하게 되면 은행은 PMI(Private Mortgage Insurance)를 바이어에게 요구하게 된다. PMI를 들게 되면 한달 페이먼트에 PITI(Principal-원금 Interest-이자 Tax-재산세 Insurance-보험)를 내야 하는 불이익이 있다. 여기서 불이익이란 보통 20% 이상을 다운하게 되면 원금과 이자만을 한달 모기지 페이먼트로 내면 되지만 일년에 두번 나누어내는 재산세를 매달 은행에 아무런 이자 없이 미리 내야 한다는 것이다. 또 은행이 20% 이상의 다운을 요구하는 이유는 만일 바이어가 모기지 페이먼트를 못낼 경우(Default) 은행이 융자액을 다시 상환하는 데에 걸리는 시간과 비용을 계산하기 때문이다. 좀더 자세한 내용은 융자 전문인에게 의뢰하길바란다.▷213-675-9300

[타이틀 보증보험] 등기·동명이인 확인 위한 'SI' 작성

영 리 시카고 타이틀


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에스크로 회사에서는 예상되는 에스크로 종료 시기에 맞추어 셀러가 가지고 있는 1차와 2차 담보 금융 기관에 마지막 완납 정산서(Pay Off Figure)를 타이틀 회사와 확인한다. 융자가 진행되는 동안 타이틀 회사에서는 Preliminary Report(Prelim)라는 것을 작성하게 된다. Preliminary Report에는 어떠한 내용들이 들어가는지 알아보자. 먼저 크게 두가지로 나뉜다. 첫째는 Prelim에 나오는 내용에 대해서는 타이틀 회사가 보험을 들어주지 않는다는 것이다. 예를 들어 밀린 재산세 소유권(Ownership) 지역권(Easement) 등 리포트 상에 게재된 내용들은 보험 커버리지에서 제외된다.둘째 Prelim 리포트의 내용은 제한물권에 대한 것인데 이 또한 크게 두가지로 나뉜다. 첫째는 금전적인 문제 둘째는 금전과 상관없는 제한물권에 관한 리포트이다. 리포트는 스케즐 A와 B로 나뉜다. 먼저 A에는 땅과 건물의 소유권 주인의 명의 유형(Vesting) 법적 표기(Legal Description) 등이다. 스케즐B의 금전적인 내용에 대해서는 세금 미납 및 벌금(Tax Delinquencies Penalty & Supplements) 신탁증서(Deed of Trust) 담보물권(Lien) 판결문(Judgement) 등이 있다. 제한물권에는(스케즐B) 지역권 이행 조건(CC&R) 경계 침범(Encroachment) 등이 있다.해당 부동산의 지적도 (Plot Map)와 타이틀 회사의 은행 송금 구좌의 내용도 포함된다. 지적도는 대지 면적(Lot Dimension) 대지 종목과 번지수(Land Description & Parcel Number) 등을 확인할 수 있고 은행의 송금 구좌는 융자 기관에서 대출이 결정된 후 타이틀 회사로 100% 송금을 위한 구좌를 확인하는 의미에서 리포트의 내용이 기재된다.에스크로를 닫기 전에 SI(Statement of Identification)라는 것을 바이어가 작성하게 된다. 그 내용은 이름 전 주인들의 기록(History of Past Residence) 배우자 이름(Spouse Name) 사회보장넘버(Social Security Number) 운전면허증(Driver License) 등 개인적인 신상 명세서이다. SI 를 작성하는 이유는 딜을 마치기 전 판결문이나 담보물권이 등기되어 있는 것을 확인하고 동명이인을 가려내기 위해서이다. 따라서 작성 내용은 타인에게 절대로 공개되지 않고 타이틀 회사만이 가지게 된다.▷(213)675-9300

[타이틀 보증보험] Subdivision (토지 구획분할) (3)

영 리 시카고 타이틀 / 개발업체 요구 충족되면 DRE 발행


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건설융자 금융과정을 지원하는 방법: 토지 구획분활 과정에서 건설대출융자에 대한 준비를 하고 있다면 귀사와 대급업체의 이익을 위해 언급된 보고서들이 예비보고서 원칙에 따라 작성된다. 소유권 담당자는 이후 귀사 및 대금업자와 함께 다음에 대해 협력하게 된다: *예비 보고서 제공.*대금업체가 요구할 경우 등기된 지역권 위치에 대한 계획서 제공.*대금업체가 요구할 경우 등기된 서류 복사본(소유권 보고서에 언급된 것) 제공. *대금업체에 의해 제기된 소유권 보험 문제나 요구 사항을 해결하기 위해 귀사 및 대금업체와 협의. *대금업체가 요구할 경우 건설대출 서류를 검토 등기 및 보장. *건설대출 등기 이전에 프로젝트 부동산에 대한 업무를 개시하려면 구획분할 부지에 대한 작업 개시 전에 타이틀 보험회사의 매매담당자나 소유권 담당자와 연락해야 된다. 대금업체는 대출 이전에 우선순위를 가지는 기술자 유치권에 대해 청구가 가능한 이유로 손실에 대비한 소유권 보험을 요구한다.건설완성 과정을 지원하는 방법: 건설 완료 필요한 프로젝트 서류 등기 및 요청된 DRE 공개 보고서(white report) 발행 시에는 완성된 구역이나 단위의 매매에 관해 에스크로를 개설할 준비를 한다. 타이틀 보험회사의 소유권 담당자는 귀사의 에스크로에서 요청된 데로 각 구역이나 단위의 소유권 주문을 개시한다.귀사의 소유권 담당자는 다음을 수행한다:*단계 1: 예비 보고서 제공.*단계 2: 요청 시 에스크로나 매입자의 대금업체에 의한 사용을 위해 해당 서류들에 대한 법률 사항 제공. *단계 3: 매입자와 매입자의 대금업체에 대한 세일아웃을 보장하기 위한 사안이나 필요 사항들을 해결하는데 귀사 에스크로 또는 매입자 대금업자와 협의. *단계 4: 에스크로와 매입자의 대금업체가 요청 시 서류를 검토 및 등기하고 소유권 보험증서를 발행. DRE 공개보고서 (White Report): 공개보고서 획득 시 귀하를 지원하기 위해 숙련된 DRE 조정가의 서비스를 제공한다.공개보고서는 귀사의 개발 구역 또는 단위에 대해 매입자에게 전달하는 공개 확인서이며 개발업체에 의해 모든 요구 사항이 충족된 이후 DRE에 의해 발행된다 이 보고서는 구획분할자 성명 구역 및 구획 지도 번호 부지 소유권에 영향을 미치는 특정 문제점들 구역 또는 단위 번호 주차 공간 오락 시설 구매비용 처리 자금공급 등을 보여준다.

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[타이틀 보증보험] Subdivision (토지 구획분할) (2)

영 리 시카고 타이틀 / 소유권 관련 문제점 해결책 제시
•[타이틀 보증보험] Subdivision(토지 구획분할)


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지난주에 이어 타이틀 보험회사에서 지원하는 지도작성 단계 세부업무에 대해서 알아 본다.프로젝트의 지도작성 단계에서 타이틀 보험회사는 귀하와 프로젝트 엔지니어 및 변호사에게 다음과 같은 서비스를 제공한다.Step 1 프로젝트 엔지니어를 위한 임시 지도 및 경계를 검토한다.Step 2 프로젝트 엔지니어에게 경계증서 소유권 취득 증서 등기된 지도 등기된 지역권 및 기타 프로젝트 지도 및 설계도의 준비 및 진행에 필요한 등기 서류를 제공한다.Step 3 예비보고서(구획분할 지도작성 목적)가 귀사 프로젝트 엔지니어 도시/카운티 엔지니어 및 기타 당사자들에게 제공된다. 이 보고서와 그 이후의 구획분할 보증서(지도 등기를 위해 도시나 카운티에 제공된 것)에는 현재 소유주와 모든 등기된 소유권 이득의 특성에 나타난 이득을 포함하는데 이 소유권 이득은 구획분할지도법과 그에 준하여 제정된 현지 규정의 요구사항에 따라 등기될 지도의 소유권 시트에 나타난다.Step 4 콘도미니엄이 개발될 경우 귀사의 엔제니어로부터 콘도미니엄 설계를 획득하여 올바른지 또는 프로젝트 변호사가 준비한 데로 제안된 CC&R 신고서와 일치하는지 검토한다.Step 5 DRE(Department of Real Estate) 진행 과정에서 내부 DRE 진행 조정자 변호사 또는 외부 DRE 진행 업체가 요구될 경우 타이틀 보험회사의 소유권 담당자가 개발에 대해 등기될 서류(예를 들면 CC&R(Covenants Conditions & Restrictions) 콘도미니엄 설계 세일아웃양도증서 견본 등)에 대한 검토를 조정한다. 소유권 담당자는 또한 DRE 진행 용도로 요청된 예비보고서를 제공한다.Step 6 타이틀 보험회사의 소유권 담당자는 또한 승인된 프로젝트 서류들을 검토하고 등기한다.Step 7 타이틀 보험회사는 소유권 보험 사안이나 문제점에 관한 해결법을 제시하고 추천하기 위해 귀사의 프로젝트 엔지니어 변호사 및 기타 관련 직원과 협의한다.다음주에는 타이틀 보험회사에서 지원하는 건설대출 및 건설완성 과정 세부업무에 대해서 알아보도록 하겠다.